自1998 年中国进行住房制度改革，中国房地产市场迎来翻天覆地的变化，房地产真正走向市场化。
综观中国房地产市场这12年的发展，由1000元人民币/平方米的房价到现在大城市过万元/平方米、二三线城市5000元以上，虽然2008 年有10-15%左右的调整，但是涨多跌小，可以说中国房地产市场经历了一个长期牛市。
目前，中国房地产市场的供求关系紧张与闲置房问题共存。按照中国的城市化进程，目前的已建房屋远远不能满足迅速扩大的城市人口要求 (在2030年左右城市人口要到8-9亿)，根据目前主流说法：考虑人口与房屋折旧等因素，还有300 亿平方米商品房需求。但闲置土地问题复杂纷扰 (其实好像世界上对于闲置土地没有什么限制，因为开发商要承担投资成本与机会成本，闲置制度本身就是一个“中国特色”)，而“黑灯门”也闹得沸沸扬扬，最后是有关部门证实：完全没有6000多万 “零电表”这回事。那么，为何中国楼市可以如此“长期牛市”？
原因一：拆迁性需求
目前关于楼市为何“长期牛市”的一般性舆论及观点通常集中以下几点：城市化进程需求、人口红利因素、经济发展客观要求、生产性企业生存环节恶化、国际游资恶性炒作、消费观念、住房制度改革、贫富不均等。
2010年8月5日在中国地产金融年会——“旧城改造与城市新规划中的投资机会与眼光”，中国城乡建设经济研究所所长陈淮说出今年房地产市场最惊人的分析“中国至少有一半以上的住房在未来15年后得拆了重建”！按照陈淮先生观点：国内房屋至2025年前超过50%有需要拆迁。
说什么刚性需求，其实比起这个“拆迁需求”，根本算不了什么。刚性还是目前有地方住，因为结婚等原因要购房，但是人家“拆迁需求”是没地方住了，必须是拆迁安置或拿拆迁费去购房。
本来我想说“希望有关部门出来证实一下陈淮的说法”，但是，陈淮不就是其中“有关部门”的第一把手？所以，对于如此惊天地的说法，我是的确苦恼：不信吧？自己没有太多资料佐证，而且陈淮是对口的“有关部门” 领导，大家凭什么怀疑？信吧，哇，这可以说是让整个国内房地产市场翻天覆地的说法，目前主流的评论都遗忘了这个如此庞大的“拆迁需求”，房地产市场走势可能完完全全不同。
原因二：出口型需求
大家往往忽视了一个非常大的需求——出口型需求。由于全球一体化，市场和资本是在全球互相融通、流动，已经基本上不存在绝对孤立的市场。而目前中国作为“世界工厂”，出口在GDP的比重在35-40%，可谓经济发展的三驾马车中真正“创利”的主发动机，而其余两驾马车内需和投资，大方向去看，对于国家的实际发展着重在基础方面，并不立竿见影，而且按照历史发展规律，发展中国家依赖出口拉动的时间较长，在我们可以预见的未来，应该不会有大变化。但是，我们往往只看到国内的劳动力(生产力)、资源、产品的出口，而忽略了“土地资源的出口”。所谓“土地资源的出口”其实并不是真的“出口 ” 到国外，而是出口型生产企业、劳动力安置、部分厂矿及出口的上下游企业所要占用房地产资源进行生产等经济活动。这点如果大家留意一下就会明白，就像很多工业用地，都是一些外资企业或出口型企业在使用，尤其是大型的工业区、开发区，外向型企业用地占了相当大的比例，要是加上其上下游企业和配套的商业、宿舍，在总体的用地量上比例就更大。而每年国家的用地指标是固定的，全国总体用地存量是固定的 (还要保证18亿亩耕地红线)，由此，房地产市场中我们往往忽略的“出口型需求”，其实是客观存在而且需求很大。
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