沈阳上半年的土地市场可以用“进城”和“下乡”来概括。
一方面是开发商不惜高价拿市中心地块；另一方面是某些开发商逢低吸入，继续无畏地进军沈北和铁西三环外。
上半年
土地价格波动大
2010年上半年，经营性土地成交均价为2529元/㎡，楼面地价为989元/㎡，各月土地成交均价差距比较大。
1、3月份处于波峰水平，土地均价约为4800元/㎡，而2、5、6月份处于波谷水平，均价只有1300~1400元/㎡，而楼面地价只有600元/㎡，主要是由于2月出让土地多集中苏家屯，5、6月份成交的土地多集中在沈北和铁西的三环以外的区域，从而大幅拉低了成交价格。
地价决定房价，而沈阳2529元/㎡的地价及989元/㎡楼面地价，在全国又处于一个什么样的位置？
我们不妨拿最近某研究院公布的一组数据进行说明。根据其发布的数据，2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，接近沈阳楼面地价的一倍。沈阳楼面地价在30个城市中排名倒数第五，在同级别的第二梯度城市中排名倒数第一。与北京的9416/㎡的价格相比更是相差近10倍。
由此不难看出，沈阳地价仍处于全国较低的水平，未来一阶段，地价也不会成为助推沈阳房价上涨的因素。
而在沈北和铁西等三环外区域产品供应压力大、需求有限的情况下，开发商依然在拿地，这与只有600元/㎡楼面地价显然有着直接关系，按照目前沈北普通住宅3500元/㎡左右的价格计算，开发商盈利空间还是比较大的。
多层产品 依旧稀缺
2010年上半年，各月出让成交的经营性土地的平均容积率均在2以上，半年平均为2.56，其中3月最高为3.95，由此可以判断，后市推出的产品中，高层所占的比例将会进一步提高。
二环内多层产品走向稀缺是必然的。目前，据记者粗略统计，沈阳市区二环内在售的100多个楼盘中，其中含有多层住宅的楼盘大概有20多个。
根据上半年土地出让的容积率来看，平均为2.56，最高是3.95，按照这个数字来看，开发商就是想建多层产品也是心有余而力不足。辽宁保利房地产开发有限公司副总经理何智韬也表示：“规划多层产品对土地规模和容积率都有较高的要求，小地块、高容积率显然不可能规划多层产品。”
但是多层产品的一个演化产品———“四五层”洋房产品开始越来越多地以绝对高端的姿态出现。一位业内人士透露：“洋房产品容积率低，而容积率本身直接跟成本及盈利挂钩，因此，惟有走高端路线，才能提高价格来获取利润。另外，洋房产品还能提升楼盘整体品质，树立起高端形象，这对开发商来说，显然获益匪浅。”
而在高端洋房的排挤下，普通多层开始向三环以外地区集中。
开发商 拿地热情没减
上半年，经营性土地成交量为521.6万/㎡，较上年同期增加了147.2%，其中除东陵区成交量为0，沈河区小幅减少外，其余各区的成交量都大幅提高，总体来看开发商拿地的热情不减。
在全国房地产调控政策面前，很多城市住宅成交量大幅缩水，价格也开始有所松动。而沈阳市场，虽然受政策影响，出现了一定观望，但影响有限，最主要的是房价一直处于稳步上涨的态势，土地价格在全国来说也处于低位，种种利好促使开发商仍保持着拿地的热情。
但是，与调控之前相比，一个明显的变化是，开发商拿地明显理性了很多。对照各地频出的“地王”，沈阳只有4、5月份土地拍卖出现溢价，平均为2%和15%，与一些城市动辄一倍的溢价率相比，处于非常低的水平。
对此，香港联祥沈阳公司总经理杜宏鹏则表示，虽然上半年土地成交量有所增加，但是根据目前开发商的普遍反应来看，各家拿地还都是非常谨慎的。包括之前流拍的白山路北地块，如果单纯从地块位置来看，条件应该算相当不错的，之所以流拍，预计也是考虑到区域竞争状况及成熟度等原因。
|
