在调控政策影响下，商业地产被认为将是资金的新流向。不过每经记者近日从多家机构处了解到：新政三个月来，商业地产尚未迎来大量资金流。DTZ戴德梁行发布的报告认为，除资金外，后期开发能力也是商业地产开发的重要制约因素，这将使投资者不会贸然进军商业地产。
尚未受调控影响
随着经济的持续恢复，上半年商业地产市场正在全面回暖。今年第二季度，北京有朝阳大悦城和嘉茂购物中心翠微店两个购物中心开业，新增供应面积267600平方米。其中，朝阳大悦城预租率高达90%。
仲量联行北京商铺部主管张志贤称，商业地产的复苏主要依赖于经济的持续回暖，而非住宅市场的资金注入。去年下半年以来，商业地产市场的供应量开始增加，国际品牌的需求也全面恢复。
王晨也称，今年下半年，优质商铺的市场租金将保持小幅上涨趋势，空置率也会继续保持20%的健康水平。他认为，到目前为止，商业地产尚未迎来“资金洪流”。
随着调控深入，一些品牌开发企业表现出对商业地产的关注。近期，万科、保利、首创、金地等房地产大鳄均声称，未来将加码商业地产。
同时，以山西民间资本为主的高和投资连续出手，收购了凯德华玺和中莎广场两个项目的部分商业物业。其中，对中莎广场的收购发生在4月中旬新政出台后不久。
仲量联行北京投资部董事庞树东分析认为，与住宅市场不同，商业物业要求庞大资金量、专业经营和高回报，同时对物业的地段要求极高。因此，尽管调控政策并未涉及商业地产，但资金流仍然没有选择大量进入。
企业酝酿长期持有
商业地产的高回报率目前确实已经引起投资者的关注。不少开发企业已将进军商业地产提到董事会层面来讨论，并制定到长期发展战略中。一些企业开始着手从人事调整等方面做相应的准备。
一位机构投资者近日表示，不是每个企业都有能力做好商业地产，但企业更倾向于持有部分商业物业，从而“将鸡蛋放在多个篮子里”，规避政策和市场风险。他分析，开发企业布局商业地产，将可能成为未来一段时间的趋势。
来自DTZ戴德梁行的数据显示，现阶段，北京零售商业投资回报率在6%～7%之间，写字楼的投资回报率在5%左右，住宅投资回报率最低达2％，甚至低于存款利率。
王晨认为，多数企业开发商业地产的能力有限，短期内未必会对商业地产市场带来冲击。据了解，目前从事商业地产开发的专业团队较为缺乏，且佣金较高，这也制约了企业进军商业地产的步伐。他认为，从长远来看，企业在逐渐积累经验之后，可能会将更多的精力投入到商业地产开发中。
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地产界弥漫着浓重的观望气息,无畏者依然有之。当住宅市场在宏观调控下遭遇“重创”时,商业地产悄然成为投资客和地产商的新宠。
从今年年初以来已停止拿地的金地集团宣布,其通过股权收购方式获得位于烟台和珠海的两个商住项目股权。
其中,烟台项目建筑面积为13.26万平方米,收购成本约为1.25亿元。
万科也不甘落后,近日下注21亿元在宁波拿地,成为其今年以来在单个地块项目上投入资金最高的一次。
调控之下,商业项目或成为土地市场“抄底”的新方向。
巨头争相出手
记者获悉,这是金地集团通过收购的方式首次落子烟台。其获取了位于烟台市高新区的烟台市中农大项目51%的权益,该土地属商住用地,项目的商业公建部分占4.5万平方米。初步核算可发现,该项目的楼面地价只有1876元/平方米。而且,由于建筑面积仅有10万平方米左右,属于典型的“短平快”项目,利于资金回笼。
“进驻烟台早在计划之中,这也是公司环渤海区域战略的关键一步。”金地集团董秘徐家俊对导报记者表示,除了之前进入京津两地外,金地希望将山东半岛城市群纳入其“环渤海版图”中。
金地集团董事长凌克此前在2009年的业绩会上曾透露,金地今年将涉足商业地产,初步投资为20亿元左右。如今,随着上述两块商住用地入手,其年初制定的向商业地产转型的战略已日渐清晰。
无独有偶。6月30日,上海万科长宁置业以总价21亿元,楼面价4291元/平方米,竞得宁波镇海绿核北部的4宗商住、酒店地块。该4宗地块涵盖商业、商住以及住宅用地。
实际上,今年1-5月,万科已在多个城市有所斩获。今年年初至今,万科已获得35个新增项目,这一数目,相当于万科在去年前10个月获得项目数量的总和。
除此之外,招商地产几天前公告称,其控股子公司通过挂牌方式取得了福建漳州开发区某土地使用权,总价9000万元;首开股份也披露称,6月30日参与了贵州省贵阳市南明区龙洞堡片区国有土地挂牌交易竞价活动,分别以5.687亿元、5.374亿元、4.732亿元的价格竞得3宗地块的用地使用权。
成本优势明显
数据显示,金地集团一季度末公司账面现金86亿元,期末公司有息负债率为29%,处于较低水平,财务结构处于良好的安全边际水平内。以金地集团目前的财务状况,并不存在较大的资金周转压力。
然而,自从今年4月份房地产新政出台之后,房地产市场的成交量出现了较大幅度下滑,各家公司的销售状况环比也有所下降。业内普遍的观点是,随着楼市进入调整期,房地产公司将更加关注资金的安全,并通过加快销售和暂缓拿地增强公司的现金流。
那么,金地集团等业界大鳄为何选择在此刻逆市拿地？对此,国信证券房地产行业分析师区瑞明认为,随着楼市调整,土地市场也慢慢回归理性,此时拿地无疑将有利于降低土地成本。
而在美联物业研究中心主任徐枫看来,“无论政策是否打压住宅市场,商业地产在最近10年都是一个发展的高峰期。”
“房地产业在国民经济中依然扮演着重要角色,政府不会轻易让这一行业陷入全面萧条,在住宅市场遭到打压的情况下,商业地产势必会占据更多的市场份额。”有山东地产界专家对导报记者指出,宏观调控对住宅类地产过快增长产生有效抑制后,住宅开发商也会自主转向商业地产开发来弥补盈利的不足;同时,价格相对低估也成为商业地产趋热的原因之一。
记者盘点发现,在“后地产时代”,开发商多有增投商业地产的计划。而在城市化越来越追求质量的进程中,拥有成熟稳定的商业模式和良好商业地产开发运营能力,无疑将获得更大空间。
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