7月,2010年已然过半。只是从冬入夏,楼市的热度却未能如气温一样攀升起来,这半年,在政府密集调控之下,曾疯狂的房价终于止涨,并有所下跌;各大房企同比仍取得不俗销售业绩,但离销售目标相去较远,且趋势恶化,不得不考虑打折;开发商拿地由狂热转为理性,“地王”已退潮,留下平静的拍卖大厅。
上半年:政策调控显效果 楼盘量跌价不降
进入2010年,随着中央政府对房地产调控力度的不断加强,特别是4月份新“国十条”等政策的出台,原本似乎平静的楼市被打破了。
随后,土地、金融等多项调控手段也接踵而来。一时间,楼市量价齐涨的脚步也戛然而止,买卖双方观望博弈气氛加重。
据中国指数研究院最新发布的《2010年上半年中国主要城市住宅市场交易情报》显示,重点城市2010年上半年累计成交面积同比2009年,仅武汉一个城市上涨10.26%,其余城市成交水平均低于2009年同期水平,而在一线城市中,成交面积跌幅均超过了40%。
“从2010年上半年北京楼市的成交量变化来看,楼市新政发挥了显著效果,特别是针对多套购房行为加以抑制的方式,令楼市迅速降温,成交量一路下挫。”亚豪机构市场总监郭毅在接受媒体采访时说。
以北京为例看,据亚豪机构统计显示,同比2009年同期,2010年上半年,北京累计成交期房商品住宅成交套数下降了36.1%,成交面积下降了38.6%,期房商品住房成交出现了更大幅度的下降,成交套数同比下降45.3%,成交面积下降了44.2%,现房商品住宅成交量也出现了相应回落,成交套数、面积分别下降了46%和41.6%。
既然楼市成交量有所下跌,那么,这是否意味着楼市调控目标已实现了呢？对此,有专家认为:“尚未达到政策目标,主要是房价尚无明显下跌。”
就房价而言,似乎并不尽如人意。统计显示,2010年上半年,重点城市成交均价相比2009年、2008年同期均大幅上涨,其中一线城市,深圳成交均价涨幅领涨全国,涨幅高达71.17%,北京以67.81%的涨幅排名全国第二。
地产人士表示,目前楼市正处于十字路口,新政的影响在下半年还将发挥威力。预计下半年的楼市还将有变动。
下半年:政策高压或将持续 房企销售预期恶化
5月26日和6月4日国税总局先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》;5月31日国务院批准发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》承诺将逐步推进房产税改革;6月26日,国土资源部向30个省份派遣15个工作组,对2009年度的土地执法检查情况进行实地督查,督察重点在各地统计违法用地数据时是否准确、规范;6月28日国土资源部部长徐绍史在召开的第17次部长办公会上强调,各级国土资源部门坚决贯彻党中央、国务院的决策部署,按照调控要求加大房地产用地供应,有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。
在4月份国十条的重拳之后,五六月份相继出台了税收、土地政策,政府调控决心不变,而所有的一切都剑指高房价现象。预计后市政府将持续打压楼市,而房价的走势将成为政策转向关键因素。
对此,众多观点认为,地产行业的调控已经进入常态化,调控短期转向的可能性不大,下半年房地产商与政府的博弈还将持续,政策面松紧趋势将主要取决于房价下跌速度、时间和幅度。
合富置业首席分析师龙斌估计,下半年交投在目前基础上会有所上升,幅度不会太大。楼价轻微调整,估计外围区域调整幅度略大,是不同区域的分化走势,整体还是维持调整市。政策走向预计变化不大。
而满堂红研究部主任沈锐培则作出较为悲观的预测,他认为,现在的市场是买涨不买跌,开发商降价的风险比较大,有可能让市场买家更加观望。预计下半年降价幅度会比较大,真正意义上的降价会出现。
而与去年同期比较,各房企仍然取得不俗成绩。根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》,今年上半年,房地产销售20强企业合计实现销售额2626亿元,同比增长25.8%;销售面积合计2779万平方米,同比增长5.1%。其中,上半年销售金额超百亿元大关的有11家,万科和恒大分列销售金额和销售面积首位。
业内称,4月份房地产调控新政出台后,一线城市成交量受到严重影响,而前期价格上涨较平缓的二三线城市成交情况则相对平稳,二三线城市的销售业绩也成为企业成长性的决定因素,部分企业亦采取降价销售策略,取得了相对理想的销售成绩。
不过,同比的漂亮销售数据仍然掩盖不了房企的失落。根据统计,各大房企中,仅有恒大完成全年销售目标的52%,其余大多企业均未能完成今年销售目标的五成。
更令房企不安的是形势没有好转,甚至还在恶化。业内人士称,持续的调控政策导致商品房成交量下降明显,去库存周期拉长,开发商的资金压力和销售压力将会逐渐显现,房企可能会视市场情况降低销售目标或者加大推盘力度,甚至采用降价方式以扩大销售额。
下半年成交量可能会伴随着价格的下降而有所回升,但房企全年销售目标的完成仍面临较大困难。此前有分析称,在严峻的行业背景下,2010年上市房企平均可以完成75%的年度销售目标。银河证券潘玮也预计,今年全国商品住宅交易金额同比下降14.5%,全国平均交易量同比下降11%左右,全国平均成交价同比下降5.1%。
虽然上市房企中,有一些已经通过预售提前锁定今年业绩,但也只是将影响推迟到了明年。
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