“风尚购物广场”已经不见了“风尚”。
和平区法院已正式受理业主起诉。
9月6日一大早，沈阳市和平区人民法院立案大厅里，一下子来了300多号人，他们全是沈阳“风尚购物广场”的业主，这一天是来立案的。
夹在人群中的杨晓亚算是这群人中的长者。他告诉记者，他们这些人分3年时间，从开发商手中买下商铺，并返租给开发商，可到现在为止，承诺的商铺产权证没有影，返租到期了也看不到商铺在什么地方。最让他们无法接受的是，开发商还将他们购下的商铺押给了银行。一年多来，他作为300多业户的代表之一，不知道跑了多少部门，仍然没有结果。“到了今天，总算有个盼头，也许法院能为我们讨回公道。”山东口音的武法钦也这样说。
300多业户——总共1500余万的买商铺钱，被开发商弄到哪去了，他们不知道；开发商现在在哪，他们也不知道；只知道去年和平区警方将开发商法定代表人屈德祥抓到了，最后又放了，说是不构成诈骗，只算是民事纠纷，该由法院来解决，“只能等着法院判决吧。”在场的300多业户中，大多人口中都这么念叨着，语气中充满无奈。
“馅饼”广告
在9月6日的立案现场，很多业户手里还拿着“风尚购物广场”两三年前的广告，广告语十分诱人：“和平区金三角黄金旺铺”、“一铺富三代”、“返租年收益20%到30%”等等。
记者采访得知，“风尚购物广场”二楼和三楼被分割成3到10平米的档口，销售时，承诺半年内给办理产权证，从2006年春季开始到2008年，以每平米2万元左右的价格销售。该购物广场的开发商为“辽宁战友房地产开发有限公司”，法定代表人屈德祥。
这家房地产公司近几年有过业绩，比如五爱西区服装城便是这家公司的作品，但更多的是一次接一次的被起诉，官司从来没断过。仅以位于和平区新华路111号的“风尚购物广场”为例，刚刚开发时，就因拆迁合同纠纷，被沈阳市华新食品批发商店告上法庭，接下来就是这里的老业户一户接一户地上法院起诉他，再接下来就是与杨晓亚、武法钦这些新业户们产生纠纷，直到去年5月，屈德祥被抓又取保后，人间“蒸发”。
杨晓亚和武法钦他们说自己是被骗了，起源于商家的广告和售楼处的花言巧语。
“其实，不管人家怎么说，上当还是怨自己。”山东人武法钦，投资当初曾算了一笔账：他买的是三楼一处6.73平方米的铺位，总价值为117775元，再返租给开发商3年，3年的租金为30689元，他当时总付款额为87086元，这样，三年后他再收回铺位时，每平方米只合1万元多一点。如果开发商再返租个三五年，那他的本钱就收回来了，在这个黄金商圈白白剩下一个床位，怎么算都觉得值。
跟武法钦差不多，杨晓亚说他买这个铺位只图两个字：省心。按广告上说，每年坐等20%到30%的收益，比投资任何一项都有保。亲自向外租摊位太操心，开发商主动出面管理，自己只管得钱，真是件好事。但他们承认，对后来发生的一些事带来的风险没有想太多。
杨晓亚算是首批购得这里铺位的。与之相比，武法钦便觉得自己警觉性更低了。最明显一点，购买摊位时，开发商承诺半年之内给产权证，可是两年过去了，就在武法钦等人购买摊位时，先期买下摊位的产权证杳无消息，这些人不仅多次找到开发商，还找到有关部门。但是，开发商一面对这些人做劝阻工作，甚至给有的人退掉了摊位；一面又向不知内情的人发售摊位；如今通过法院才知道，个别摊位还同时卖给了两三位业主。
“这广告，真是一个好大的馅饼！”在立案现场，很多业主念叨着这样一句话。
去年年末，本报曾以一个整版的版面报道了“沈阳希尔斯联邦 (论坛 新闻)公寓，600多业主梦断公寓返租”的事情，起因也是开发商画出的“大馅饼”。
希尔斯联邦大厦位于沈阳北站站前的黄金地段。2005年冬天来临时，大厦的地基刚刚完成，而附近售楼处的气氛却与外面的温度迥然有别。“每年返回总房款的8%，按季返款，10年之后，白白得一处公寓住宅！”“总共没几套了，我们一天卖出去上百套呢！”
按照广告，业主们仔细地算了一笔账：一套37平方米的房子，总房款24万左右，如果购房后再租给开发商，当场免去2万元房款充当第一年的年返租款。以后按季度返款，一季度就是4878元，比把钱存在银行里划算多了。然而，开发商在第一年返了租金后便再没消息，业主们只好将其告上法庭。
无效合同
“风尚购物广场”同“希尔斯联邦公寓”一样，矛盾的起因皆是办不下产权证。“希尔斯联邦公寓”是因整个大楼迟迟没有验收合格，所以办不下产权证，“风尚购物广场”又是什么原因呢？
沈阳市房产局权属登记中心的工作人员告诉记者，“风尚购物广场”整体是通过验收了的，也办下了产权证，但是，开发商将整体产权又划分成几百个小产权，最小的才几平方米。他们是不能给分成多个小产权证的，但不是大产权不能分成小产权，而是“风尚购物广场”这种模式不能给办理。“业主手里可是有沈阳市正规的《商品房购买合同》的，他们与开发商签订了合同，这合同也是无效的？”面对记者提问，工作人员马上反问：“他们手中的购买合同有编号吗？如果有，是在我们这里备案的，也是有效的；如果没有，就是无效的，且开发商可以随时转让或抵押。购买者的合同在我们这里没有备案，我们视其为产权没有转让。”
记者再与“风尚购物广场”的业主们核对，结果，他们的购房合同无一是有批号的。“我们哪知道这些呀，只觉得这合同不管是外面还是里面的内容，全与购买商品是一样的，没人注意合同编号的问题。”杨晓亚和武法钦这样说。按照房产局的解释，既然与业户的合同是无效的，那么，开发商拿这些商铺抵押是可以的。
这家开发商还真这么做了。
记者得知，在开发时，辽宁战友房地产开发有限公司在沈阳盛京银行贷了不小的一笔款项，在眼看利息已达几百万的情况下，便将早已卖给业主的商铺抵押给了银行。至于银行对抵押给他们的房产早已出让给别人是否知晓，记者不得而知，但记者知道，这家银行已将这抵押来的房产视为不良资产，并转手给新民市相关部门，原因是该部门在盛京银行贷了一笔数额不小的款项，在部分用现金兑现之外，余下的以这处房产做贷款了，这是去年初的事。
事情到此还没有结束。得到了这处房产的新民市相关部门，因无法将其转让或出租变成现金，也觉得上当了，就在几个月前，已委托法律顾问，欲将辽宁战友房地产开发有限公司和盛京银行告上法庭。到目前是什么结果，记者不得而知。
这处房产经过几次转手，业主们并不是十分关心，他们只想要回自己的血汗钱，早已不再做什么“年收益20%到30%”的发财梦了。
据和平区警方介绍，他们根据业主举报和相关材料，调查后认为这是一起典型的合同诈骗案，于是费尽周折，于去年4月18日将辽宁战友房地产开发有限公司法定代表人屈德祥抓获。但很快，检察院方面认为“合同诈骗证据不足“，此人被放了出来，此后便不知去向，连其妻子蔺宝荣也一起失踪了。
到此时，“风尚购物广场“的“虚拟”商铺，彻底圈住了300多户业主的生活，他们进退不得，开业无望、退款无门，只能在群、论坛上发泄愤怒，关注着事件的发展。
老板“蒸发”
在和平区新华路111号，也就是和平区法院对过，这个“风尚购物广场”早已没有一点的“购物”和“广场”的风尚，门前大大的牌匾上，“风尚”二字早已没了踪影，有人说是愤怒的业主们雇人摘下了，也有人说是去年和平区警方在很多业户状告开发商时，派人给摘下的。
一楼有近千平方米的空间，被卖菜的业户挤得满满的，但买菜的人并不多。他们说，他们与这些购买返租商铺的人不一样，他们是老业主，是从原来的市场迁回来的。记者想找到市场的管理部门，但业户没有一个人知道，并都说这里没有管理者，“我们什么税呀管理费呀都不交，也没有人来收，因为我们一天卖不了几个钱”。“电费看总表，然后各家一摊就完了，打扫卫生是我们集体雇的人，多少钱也大家一摊。”“我们是自己管理自己，已经完全‘自治’了。”业户们七嘴八舌地告诉记者。
记者想看看二楼或三楼，这些业户们买的返租摊铺是什么样子，可大门紧锁，上面落着一层厚厚的灰。一楼的业户说，那里从来没开业过。“风尚购物广场”为啥到了今天这个地步？曾经的内部人员告诉记者，其实，屈德祥是个胆子大且能干大事的人，沦落到逃亡，“也许是他走了背字儿吧！”
事实上，早在2006年，这里的商铺开始以返租形式销售时，国家已开始出文件明令规范，但是，很多省份、很多开发商全在这样做。后来，一些以“公寓返租”或“商铺返租”模式运作的开发商资金出现问题，不能按时返款了，消息在互联网传开。到了2007年7月，国家工商行政管理总局等4部门联合下发通知，将对相关广告和一些具体做法加强审查和管理，但还是没有引起“风尚购物广场”业主们的注意。
可能出现的问题，屈德祥心中是有数的，他也知道自己在玩一个十分危险的游戏。他仍不肯罢休，为防止资金链断裂，他开始四处融资。
这位内部人员告诉记者，当时屈德祥十分着急，先后去过德国和新加坡进行融资，他说自己要融来3个亿才能解当时的燃眉之急。当时不仅仅是这些返租业主下步出路的问题，还与沈河区签订了一个五爱改造项目，在沈阳贷款是不行了，只有到外地弄钱来。
到2008年，当屈德祥的最后一批“返租商铺”卖完时，他的融资计划也宣告落空，但他还没有绝望。此时，面对业主们的不断上告和上访，他只能把从业主手中收来的很少一部分钱款，给实在推不开的业主退款。
到了去年4月，当屈德祥从看守所里出来时，他回天乏术，于是一走了之。
法院终于给立案了，这对业主们来说，无疑是天大的好事，但就在6日这一天，有的业主将写好的诉讼材料又收了回去——他们还在犹豫着——有的认为，法院判决了，找谁去执行？能执行回来吗？但更多人的想法还是：这300多人，总数一千多万的购商铺款，应以几位代表的名义一起起诉，不应一个个地上法庭。以每人一个商铺为单位上法庭，一个人就得交两三千元的诉讼费，另外公告一次每人还要收600元，他们这些人需要交几十万甚至上百万的诉讼费，“我们的钱挣得太不易了。”
返租分析
“返租销售”只是房地产市场中的一种营销手法，在上世纪90年代中期由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市 (论坛 新闻)，随后流传全国，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。“对于产权商铺的投资者来说，承诺的回报能实现自然是馅饼，如果回报不了就是风险，就是陷阱了。”针对“返租”问题，沈阳中体房地产开发有限公司总经理高密田认为，并不是所有售后返租承诺回报的开发商都会骗钱，而是分成三类：一类是承诺回报当真兑现的；一类是手头急需钱，需要通过此手段融资的；最后一种则是从一开始就是恶意的，目的是算出很高的回报率卖完产品退出。在我国香港和国外，这种方式运作都要通过一个固定的机构，内地运作时没有固定的机构，所以显得混乱。
高密田还说，与房地产相比，商业地产有着很大的脆弱性，房地产是以“亿”为计量单位，而商业地产是以“元”为计量单位，经营好房地产和经营好商业地产是完全不同的两个概念。
地产名人潘石屹则认为，房地产投资回报率的计算很复杂，SOHO曾专门培训销售人员给购房者计算投资回报率，但还是有许多购房者搞不明白。目前房地产市场投资回报率被人为放大，一些开发商在描述产品时，除投资回报率外，基本不提及其他属性和要素，而购买者也只关心其投资成本的回收。承诺主体未来发展的不确定性，也导致其承诺的内容充满了变数。
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