在上周，沈阳市人大审议通过了《沈阳市物业管理条例（草案）》，如不出意外，该《草案》将在不久的未来成为沈阳市地方性的物业管理法规，也因此吸引了诸多业主及物业企业的关注。
本期，本报特别邀请辽宁鼎泰律师事务所高笛原律师对小区停车位收费的规定进行解读。
小区内停车位可以分为两类：一类是进行买卖的，业主可以取得所有权的车库、车位；一类则是业主共有道路、场地被占用、改用的出租、出售车位。《沈阳市物业管理条例（草案）》第五十条规定：物业管理区域内业主共有道路、场地被占用停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。
业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
该条款是对此前执行的《辽宁省物业管理条例》（以下简称省条例）第四十四条的细化和补充。《物权法》规定共有道路归业主共有，在此基础上，省条例规定，业主大会决定对共有道路改造、收费、管理。
而《草案》遵循省条例的同时，赋予物业服务企业对改造后的共有道路的管理、维护等权利，是对业主大会权利的细化。省条例肯定了业主大会对共有道路使用的决定权，但该项权利如何行使，并没有全面的规定；而《草案》引入了物业服务企业代为管理的行为，使业主大会的决定权更具有操作性，同时，也符合现阶段物业服务企业的作用。
停车费收入业主决定怎么用
根据《草案》的规定，小区内占道停车位收取的停车费应当属于全体业主共有，那么有些业主不禁疑惑，这么一笔钱，该怎么花，花在哪里，又由谁来说了算呢？
业主经营共有部分所取得的收入，按照我国《物业管理条例》第五十五条之规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
也就是说，收上来的停车费收入，可列入专项维修资金，作为小区维修基金的补充。并按照《物业管理条例》第五十四条第二款第三款规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
当然，如果业主们想将这笔钱用于其他方面，也是可以的，不过这需要通过业主大会来决定如何使用。
物业代收停车费扣除多少？
《草案》中虽然明确了停车费归全体业主共有，但是物业公司代为收取停车费后，可以扣除一部分管理成本，那么这个管理成本究竟该如何制定呢？有些业主担心，物业公司会不会在这个环节内，多扣掉了本应属于业主们的钱呢？
依照《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，物业服务公司收取每笔费用，均要符合以上法律法规规定。以上法律法规，是物业服务企业收费的标准和参照。故物业管理企业在代管过程中，扣除的管理成本费用，是有相关法律所限制的，而非漫天要价。 |
