今年国务院出台关于《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，新一轮房地产市场调控已经取得了一些成效，但迄今也一直有要求放松调控的各种声音。日前，为了更好地分析未来房地产宏观调控的基本态势以及中国房地产信贷的风险程度，《理论前沿》周刊对中国社会科学院金融研究所研究员易宪容博士进行了专访。他认为：政府坚决执行“国十条”的房地产宏观政策的决心并没有改变，未来国内房地产宏观政策的基本趋势仍然早就包含在“国十条”中了；而国内房地产市场的信贷风险，有个体金融机构的风险，也有房地产信贷风险认识的误区，及严重的系统性风险。
对于前者，尽管看上去风险不高，但是决不可低估；对于后者，一般人都没有把其考虑在内，因此也就无法看到当前国内房地产市场信贷风险的严重性。
未来房地产宏观调控的基本态势不会改变
记者：前段时间，有关中房协上书政府不再出台新的房地产调控紧缩政策的事件曾在市场上传得沸沸扬扬，在您看来，一些利益集团对于政策逆转的期盼会实现吗？
易宪容：这一事件被炒作，我认为这里面既有房地产业既得利益集团借势炒作的问题，也有以往对政府房地产政策的信任度问题。今年年初政府出台的“国十条”的精神实质就是要让房地产回到其本性及基本功能上，所以该文件颠覆了2003年18号文件以来房地产的“GDP化”。虽然“国十条”出台四个月以来，其中内容被实施的方面仍然十分有限(我估计不足20%)，许多重要房地产宏观调控政策根本就没有推出实施，但其仅小试牛刀，就已经让疯狂炒作的房地产市场销售量“一泻千里”。
尽管“国十条”基本精神转化可操作的政策落实仍然在过程中，而且由于许多政策落实与执行滞后，导致并没有真正改变当前房地产市场的基本预期，但是，自“国十条”出台后，房地产宏观调控政策的根本转向是不争的事实，即让房地产市场回归基本居住消费功能、严厉打击房地产投机炒作的政策基调是十分明确的。而且，政府要打击房地产投机炒作的工具与方式有很多，只不过是推出时机的问题。比如，物业税征收、住房预售制度改革等。再如，个人按揭贷款信贷政策差异化政策，当前还仅是对想进入房地产投机炒作者的贷款进行限制，至于对那些利用优惠信贷政策早已进入者，政策企及也不会太远，估计在2010年12月及2011年1月就会看到这些住房信贷差异政策全面铺开情景。
总之，我相信未来国内房地产宏观调控政策会按照“国十条”的基本精神逐渐地落实与推行，尽管市场对“国十条”能否真正执行与落实有不少疑虑，甚至于有不少人仍然在幻想如2008年下半年那样逆转政策重演，但是我想政府坚决执行“国十条”房地产宏观调控政策的决心并没有改变。事实上，在过去数月，国家发改委、住房和城乡建设部均以不同方式表示过不会放松调控的态度。特别是近日，受国务院委托，国家发改委主任张平在第十一届全国人大常委会第十六次会议上报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时，针对这一问题明确表示，将稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。
个体风险与系统性风险需要同样关注
记者：最近，银监会表示，政府融资平台、房地产信贷及产能过剩是当下银行体系最大的三大信贷风险。您赞同这一判断吗？
易宪容：尽管监管部门对信贷风险从三个方面来考虑，但归结到一点，应该都与房地产业有关。政府融资平台往往与地方政府的土地抵押有关，土地的价格高低决定了政府融资平台偿债能力，而土地的交易与价格又取决于房地产市场价格；产能过剩主要表现为钢铁、建筑材料等行业，尽管这些行业的产能与该行业的过度扩张有关，但同时也与房地产业的扩张与收缩有关。因此，从这一意义上来说，当前银行信贷体系的信贷风险很大程度上又是房地产的信贷风险。
记者：为了更好地预测当前国内的房地产信贷风险，银监会组织开展了相关压力测试，如在房价下降30%、甚至60%的前提下，样本银行房地产不良贷款率的上升情况。您如何看待这种房地产信贷风险的测试？
易宪容：这种房地产信贷风险的测试不仅是个体性也是静态的。通过一些金融指标来测试个体性金融机构的资质，或仅是看商业银行的不良贷款率及资本充足率等个体化的指标是无法真正测算到当前国内房地产市场信贷风险的。以美国次贷危机为例，发生之前，从其次级贷款占整个个人按揭贷款的比重，其金融机构个体的资质等方面是看不到金融危机爆发的兆头，但实际上金融危机爆发了并对美国金融体系造成致命性打击。金融市场的信贷风险不仅表现为其个体性，更为重要的是表现为系统性，即由于金融体系根本缺陷、金融机构内在脆弱性、金融监管不完全性及市场主体非理性等，从而使得金融市场的系统性风险随时都存在，只不过不到特定时刻是不会爆发出来。因此，对国内房地产信贷风险测量不仅在于其个体的观察和测试，而且更应该关注房地产信贷市场系统性风险有多高。
记者：那么，您认为应当如何全面认识房地产市场的信贷风险？
易宪容：首先，对于国内房地产市场信贷风险有多大，仅是对银行个体测算，仅是从房地产信贷占整个贷款的比重来观察是不够的。比如，与欧美国家相比，中国住房信贷所占的比重仍然处于一个相当低的水平上(中国占比为22%，而欧美国家为80%以上)，但中国房地产市场与欧美市场是相当不同的市场。比如市场发展阶段不同(中国仅10年，而欧美国家近百年)、交易的住房结构不同(一二手房所占比重，中国一手房占85%以上，而欧美国家仅15%)、住房产权结构不同(中国有多种住房产权)等。正因为中国房地产市场与欧美国家完全不同，因此用房地产信贷占比来判断中国房地产信贷风险高低是不合适的。
其次，判断国内房地产信贷风险主要应分析以下几个方面：一是近几年个人从银行获得贷款增长的情况。2007~2009年分别是10500亿、6000亿、24600亿，2010年上半年为17400亿，这些贷款绝大部分都进入房地产市场。在三年半的时间内，有三年房价是快速上升的，因此个人从银行获得的信贷也就是快速增长，特别是2009年后个人从银行获得的贷款额更是飚升。如果房价以2007年为基点，那么，估计处于高风险的个人贷款达到近4万亿元。二是近一年多时间里非房企业进入房地产信贷的情况。2009年信贷投放宽松，企业从银行获得信贷资金后购买住房投机炒作十分盛行。一旦房价调整，其信贷的风险同样不低。不过，由于这些信贷资金进入房地产十分隐蔽，要获得一个确切的评估数据是不容易的。三是政府融资平台的土地抵押贷款及企业的土地抵押贷款情况。房价预期上涨时，这些土地抵押贷款风险不高，但是当房价出现全面的调整时，其巨大的风险都会暴露出来。上个世纪90年代日本土地价格暴跌导致银行不良贷款暴增就是这种情况。四是房地产开发企业的贷款及房地产上下游产业的贷款情况。房地产市场价格调整对这部分信贷同样会造成巨大的影响。
从上述几个方面来统计，估计与房地产有关的信贷资金达到近20万亿元。对于这些房地产信贷风险到底有多大，要评估起来并非易事，但是有一点是毫无疑问的，即国内房地产泡沫有多大，那么，其风险就有多高。而当前国内房地产泡沫并非仅是部分城市高得离谱的问题，而是一个全国性普遍问题。如果不对国内房地产泡沫有充分估计，要测算出国内房地产信贷在多少风险是不容易的。
认识误区加剧房地产信贷风险
记者：国内房地产信贷风险的大量存在，除了有对住房功能界定政策上的误导、政府过度优惠的信贷政策滥用、以及这种房地产政策下民众住房投资的赚钱效应等方面的原因外，银行体系自身是否也存在一定问题？
易宪容：房地产信贷风险如此之大的一个重要原因就是我们的银行体系存在一些严重错误的观念。
国有商业银行为何敢冒大的信贷风险把贷款给个人投机炒作住房？原因在于前几年在房地产政策的误导下，国内房地产市场由消费性的市场完全变成了投资为主导的市场，房价步步上涨。而银行认为，只要房价在上涨，个人住房按揭贷款的信贷风险自然就降低，特别是个人住房按揭贷款作为一种长期贷款，在房价上涨的情况下，其信贷风险更是会降低。因此，银行往往就会把个人住房按揭贷款作为一种优质资产来争夺其市场占有率，从而使得个人按揭贷款申请的要求越来越低，其发放的规模也就越来越大。特别是当银行假定住房价格只涨不跌时，上述这种现象更为严重。2009年以来的个人住房按揭贷款迅速增长就是这种假定条件下发生的。
但实际上，“房价只涨不跌”的神话是不存在的。日本及美国曾经假定房价只涨不跌导致金融危机的经验教训已经太多了。只要是市场，房价就会有涨有跌，房价是不可能只涨不跌。如果假定房价只涨不跌，最后必然会引发金融危机与经济危机。美国次贷危机爆发之后其损失为什么会如此惨重，根本原因就在于“房价只涨不跌”的神话制造了越来越多的离奇的金融衍生产品，当神话破灭之际，巨大的风险也就暴露无遗了。如果国内银行没有“房价只涨不跌”的认识误区，那么，银行是不会向投机炒作的个人大量贷款的。银行信贷增长也不会这样快，国内房价也不会如此迅速飚升。
还有一个认识误区也十分严重。那就是市场假定银行体系是一种取之不尽用之不竭的公共产品。既然银行体系是一种公共产品，那么，谁用这种公共品的机会越多，谁就获利越大。因为使用这个银行体系的个人或企业，其收益可归自己，其成本则可转移给社会来承担。因此，房地产市场当事人，无论是银行还是贷款人都会千方百计地滥用这个公共体系——为了增加市场份额，银行会过度放贷；而个人及企业会设法从银行获得更多的贷款。当这个金融体系滥用到一定程度时，其信贷风险也就会全面爆发出来。国内房地产泡沫之所以能够吹得如此之大，就是滥用公共性的银行体系的结果。但这个吹大的房地产泡沫最后一定会破灭，届时银行的房地产信贷风险也就全面暴露出来。
当然，房地产信贷增长如此之快与国内银行体系没有形成有效的定价机制也有一定关系。由于政府对银行信贷价格进行严格的管制，因此国内银行对房地产信贷风险管理不可利用价格工具进行，只能通过数量方式来调整，市场占有度、信贷规模快速扩张就成了国内银行滥用其体系最有效的工具。
总之，国内房地产市场的信贷风险，有个体金融机构的风险，也有房地产信贷风险认识的误区，及严重的系统性风险。对于前者，尽管看上去风险不高，但是决不可低估；对于后者，一般人都没有把其考虑在内，因此也就无法看到当前国内房地产市场信贷风险的严重性。在“国十条”出台之后，由于多数国人没有看到这种房地产信贷风险的危险性，从而也就不改变对房地产市场泡沫吹大预期，其实这才是当前国内房地产信贷最大的风险所在。
易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员。1997年获得博士学位。研究领域主要集中于金融学、金融制度和制度经济学，著有《现代合约经济学导论》、《交易行为与合约选择》、《科斯经济思想研究》、《经济学与经济的迷思》、《房地产与金融市场》、《房价博弈》等书，译作有《佃农理论》、《经济解释》、《公司治理》等，同时策划主持大型经济学丛书多套。20世纪90年代以来，在国内外刊物发表论文近3000多篇，并为多家报刊专栏作家。
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