杭州市统计局近日发布的《2010年2季度杭州市房地产业景气指数》显示，杭州市房地产业企业景气指数在2010年2季度呈持续下滑态势，在1季度已下降25点的基础上继续下降14.5点，跌入“微弱不景气”区间，景气指数创十年以来最低点。图为杭州主城区建设中的商品房。
4月中旬开始的新一轮房地产调控政策持续至今已四个多月，多地房价涨势得到控制。
记者近日在南昌市调研了解到，经历了2008年楼市变局的开发商在此轮调控中“顺市场风向而动”，纷纷通过下调楼盘定价、放慢推盘节奏来缓和供求关系，在拿地上也显得更加谨慎。业内人士认为，在政策环境不变和买卖双方更趋理性的背景下，伴随上市供应量的回升，下半年南昌房价将在更加合理的区间运行。
个别“微跌”非“普跌”好地段好楼盘仍“扛”高价
房地产新一轮调控政策下，南昌楼市成交出现“量缩价跌”。7月份，南昌商品住宅销量环比上月降三成左右，房屋销售价格则连续三个月保持环比负增长。
南昌市房管局信息中心公布的数据显示，7月份，南昌商品住宅销售面积15.5万平方米，销售套数1428套，环比6月分别下降29%和32%；二手住宅销售面积14万平方米，成交1593套，环比6月分别下降17%和15%。
4月中旬楼市调控政策出台后，南昌房价涨势放缓。国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，7月份南昌房屋销售价格同比上涨6.5%，为年初以来最小涨幅，环比则自今年5月份首次出现负增长后，连续3个月延续回落态势。7月份，南昌房屋销售价格环比下降0.6%，其中新房下降0.8%，二手房下降0.3%。
记者了解到，7月份南昌市对外发售的楼盘中，部分开发商像以往一样推出置业可享受赠送契税、装修基金、免物业费等优惠活动，不过，这些促销让利活动对购房者的“吸引力”减小，他们普遍希望价格真正降下来，看跌心理仍然较重。不少购房者表示，调控下房价不会“逆市上涨”，因此目前不急于买房，还想再等等看。
绿地南昌房地产事业部营销总监戴咏春表示，成交量下滑主要是供应量减少，由于开发商适当调低了价格，市场上不少已推楼盘总体销售情况还是比较好的。以该公司旗下楼盘绿地香颂为例，小区1400套房源，今年4月份开始对外发售，到目前为止已经售出700多套，其中6、7两个月销量接近400套。
南昌市房管局副调研员胡小林认为，目前南昌房地产形势总体特点为“量缩价微跌”，但不是普跌，下跌的主要是位置较偏远、配套设施较差的楼盘，比如红角洲板块楼盘每平方米下降了500元左右，降幅约为10%，但是中心城区、地段较好的楼盘价格几乎没有松动。记者从红谷滩板块中心区域的联发广场了解到，1月份楼盘销售均价为每平方米8600元，5月份上涨到9100/平方米，目前仍为9200元。
“调价格、缓推盘”开发商两大策略应对楼市调控
记者了解到，为应对政策调控下购房者持币观望、延缓入市引发的市场成交下滑，开发商从两方面采取措施：一是推出折扣让利活动，在价格上小幅“让步”吸引市场关注，积聚“人气”。从5月份开始，南昌各大在售楼盘均打出了程度不同的折扣促销活动，办VIP卡返现金、送家电、装修和等值折扣等；二是通过有意控制供应规模，放缓推盘节奏，营造市场供求活跃现象，以此吸引购房者尽早“出手”。南昌多个楼盘通过“少量多次”开盘成功实现了“开盘即售罄”的热销场景。
南昌联发置业有限公司销售主管朱敏告诉记者，7月份公司旗下联发广场·克拉公寓共推出了100多套高层房源，售出90套，主要是40-50平方米小户型，价格最低每平方米7800元，最高每平方米10600元，若办理VIP卡可享受1万元抵2万元房款，另外，一次性付款可打96折，按揭98折优惠。他坦言，开发商折扣力度加大，房价相比调控前确实已经“略减”，达到了部分客户的心理价位，目前入市购房人群中，包括认同当前房价水平的刚性需求者。
据他介绍，联发广场1月17日首次发售推出200套房源后，在3月、4月、5月、7月又陆续四次开盘，每次推出的房源数量几十套至一两百套不等，8月份还将推出10套特价房。剩下的楼盘还将延续推一批卖一批的方式。
绿地南昌旗下绿地香颂也采取了类似“价格优惠+频繁加推”的销售策略。记者在南昌网上查阅该楼盘的销售动态发现，自今年4月17号首次开盘推出150余套房源后，绿地香颂每月至少开盘一次，期间还会不定期加推少量房源。比如，4月27日加推6号楼96套房源，5月30日加推1号楼近100套房源，6月下旬再度推出150套，7月24日推出8号楼高层房源118套……不仅如此，绿地在价格上打出了88折优惠，双措并举下该楼盘销售情况大幅改善。中国指数院发布的7月南昌楼市销售排行榜上，绿地香颂以销售金额、销售面积、销售套数三项第一稳居榜首。
南昌市房管局信息中心主任沈学农认为，经过2008年楼市低迷的考验后，开发商在此轮调控中显得理性了许多，定价时结合市场的有效需求和实际承受能力，价格更加适中。从南昌市场来看，开发商基本上“上市多少，销售多少”，量入为出，库存量没有增加，“轻装上阵”也使得开发商在一定程度上掌握了市场主动权。
开发商谨慎拿地监管仍需抓好“两头”
今年下半年以来，南昌土地市场交易清淡，多宗地块以底价成交。特别是7月份，南昌土地出让市场仅有的两宗土地最终以底价成交，其中住宅用地和工业用地各一宗，总出让面积约125亩，环比6月大幅减少90%以上，土地挂牌出让量也创下去年10月份以来新低。8月2日，南昌土地交易中心公开拍卖的5宗地块再次全部以底价成交，整个拍卖过程仅仅持续20分钟左右，被外界戏称为南昌“史上最快土地拍卖会”。
专家指出，土地市场的平静反映出开发商这一市场投资主体的理性回归。特别是二三线城市的本土开发商，并没有采取激进的方式大规模扩张拿地，而是量力而行。一方面在销售上用压缩利润空间换取成交量的回升，另一方面理性拿地节约拿地支出，保持现金流的充裕，这种“休养生息”式的做法能够让开发商“扛”得更久些。
不过，对于楼市下一步走向，胡小林认为楼市僵局短期内难以打破，价格还是会进一步下跌，否则市场“没有出路”。戴咏春也认为，随着去年下半年以来出让的土地陆续开工入市并形成有效供给，后期市场供应量还会加大，价格还有下探的空间。
沈学农指出，库存持平背后对应的是开发投资增速回落，施工和竣工放缓，这对明年的市场供应会有所冲击。“但是只要调控不放松，投机性需求不搅局，加上保障性住房加码，总体市场供求是可以保持均衡的，房价将在更加合理的区间内运行”。
沈学农认为，房价上涨势头已经基本控制，个别月份的价格波动并不影响大的趋势，他建议下一步监管层要抓好“两头”，一是继续采取严格信贷、加强监管等措施抑制投机性需求，堵住炒作推高房价非理性上扬的渠道；二是切实加大保障性住房建设，解决普通购房者的住房问题，有效分流市场需求。
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