楼市调控出台已有数月，楼市成交日趋淡静。地产人士表示，买卖双方对楼市预期不一，彼此心理价位差距较大，是阻碍成交回升的最大原因。记者以全市30大屋苑为样本，从合富置业、中原地产、满堂红取得买卖双方的期望价，数据显示，买卖双方对楼价的期望差距约13%~18%，个别楼盘买家和业主的心理价差幅度较大，约有30%。
不过需要指出的是，价差特别大的楼盘中，小区有不同楼龄的组团或有不同类别产品，如楼梯楼、电梯楼，洋房或别墅等，购房者宜根据相似楼房的放盘价来做比较。
地产专家认为，目前楼市陷入深度观望，但广州是一个自住需求旺盛的城市，每天都依然有二手住宅成交，显示买卖双方随时都有人在让步，楼市博弈看似胶着静止，但实际上“静水流深”。从楼市调控百日的效果来看，30大二手屋苑的最新成交市价与4月市价持平，一半小幅上涨一半微跌，微跌区域集中在涨幅惊人的越秀和天河及番禺。
专家建议：
各退一步 两家得益
合富置业专业人士指出，在市场调整期内不断会有业主或买家在价格上让步而取得共识。由于市场瞬息万变，购房者可趁机多看楼，挑选性价比高的优质物业；而业主心理有强弱，底价出现的时间也不一样，因此不要过分执著于砍价而错失了“抄底”机会。在一些受拆迁影响较明显地段，部分业主可能会因近段时间拆迁户找房的短暂火爆期而“吊高来卖”。但需留意拆迁户数量有限，目前选择的空间也较大，切勿因小利而错失出货良机。
满堂红专业人士建议，买卖双方心理预期差距不大时，不妨“一人让一步”。目前，业主报“天价”现象明显减少，若是刚性需求买家见到笋盘不妨入市。随着一批业主“转售为租”，优质售盘数量近期有所减少，买家遇到一套高素质笋盘难度加大。一些除个人原因急售的业主外，大部分业主通常也不愿意给予太多议价空间。对于业主则建议参考一下周边一手价调整幅度，顺应市场调整自己的心理价位。
中原地产关经宇认为，目前是买家入市好时机，业主心态虽然还比较强，不会轻易降价，但“惜售”基本已不存在。在市场好时，经常会出现几台客抢一个单位，业主把价格越抬越高的情况。现在入市买家少了，竞争相对减少。买家和业主商量的余地也大了。经过几个月的调整期，楼市成交量虽下降，但楼价降幅并不明显，反而加强了部分买家入市的信心。一旦政府调控楼市力度有所放缓，市场需求反弹，届时买家置业选择可能会减少。
买卖双方心态：
业主接受5%之内的让价
合富置业专业人士表示，6月份买卖双方仍延续上月的僵持胶着，放盘价虽有所松动，大多数业主只接受5%以内的让价，但不少买家的降价预期较高，买卖双方对楼价的差距比较大。
从供应量看，本月放盘量基本保持平稳，也未见投资客大量降价抛盘。有部分业主转售为租，也有部分业主干脆“退盘不卖”。买家的心态出现了一定程度的分化：部分买家继续持币观望，有较强的抄底心理，他们大多预期到年底楼价会有实质性下跌，因此还价“较狠”，高的达两至三成；有部分买家则对后市看不清，普遍有“再等等”的谨慎心态；还有部分需求较迫切的刚需买家，在观望一段时间后，未见楼价有实质性松动，终于按捺不住出手入市。有部分首付不足的置业者则降低面积要求，将原先计划购买三房变成购买两房等。
满堂红专业人士表示，新政调控至今3个多月，买卖双方心理价格的差距仍比较明显，保持1000~2000元/m2价差的楼盘较多。目前约有七成左右的买家仍在浓郁的观望情绪中，一方面对未来楼市走向犹豫不决；另一方面则是等待楼价下半年继续调整。在买家浓郁的观望情绪及“大刀阔斧”的还价幅度下，目前市场上能够达成交易的二手房成交价普遍低于业主的主流报价，但是降价幅度不会太大，可见大部分区域业主的心态仍然强硬，目前有心成交的买卖双方僵持时间也常常长达10天以上。
30大屋苑价格走势：
一半微涨 一半微跌
从本报30大二手屋苑样本分析看，楼市调整百日以来，一半楼盘呈现小幅上涨势头，一半则出现微跌，微跌区域集中在之前涨幅惊人的越秀和天河及近郊的番禺。记者选择了越秀区淘金家园、天河区华景新城和番禺区三个区域做调查。
满堂红有关人士表示，目前在越秀、荔湾等老城区，业主的心态依然有增无减，除了少数急卖的业主愿意接受外，大部分交易仍谈不拢，实际成交不多。淘金家园近3个月成交价略有下挫，但由于物业有中星小学学位和地段的双重优势，业主达不到放盘价格的就会转售为租，毕竟现在租赁市场活跃，淘金家园的两房租金在4000元/月基本不成问题。
中原地产天河区高级营业经理叶建永介绍，近期华景新城的成交比较淡静。买卖双方对价格预期差距大是一方面的因素，另一方面是银行对改善型置业者贷款条件收窄，多间银行已实行“认房又认贷”，让这部分入市意欲较强买家的置业门槛提高。相反，那部分不受新政影响的首次置业者，观望情绪较浓，不敢轻易入市，认为楼市还会有一定的下调空间。
据中原地产成交数据显示，目前华景新城成交价主要集中在1.4万~1.5万元/m2，业主放盘价一般在1.2万~1.8万元/m2，买家心理价大约在1.3万~1.4万元/m2，对于一些朝向，景观优越的单位，他们可接受的价格稍高。同样，若单位朝向或环境欠佳，买家接受的价格会更低。前段时间，分行收到一个北向两房单位，单价约1.3万元/m2，但因噪音较大，即使价钱优惠，仍未有成交。
叶建永表示，在华景新城附近有一个楼盘将会在9月开售，现时吹风价为2万元/m2，倘若属实，将会对华景新城的二手物业买卖带来一定影响。因为该楼盘是针对改善型买家，主力户型都是大面积单位，与现时华景新城的主要置业群有所重叠，形成一定竞争性。现时有部分改善型买家选择持币观望，待新盘开售后，再决定买一手还是二手。有心出售的业主可趁现时买家选择相对较少，调整价格出售。
近郊区域如番禺区，买家与业主的心理价位亦存在一定差距，但幅度相对较小。中原地产高级营业经理关经宇表示，丽江花园、祈福新村等大盘，买家与业主的心理价位相差大约在10%~15%左右。现时成交都以一些中端物业居多，低端或高端单位成交只占了极少数。
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