房价下跌对银行体系风险管控的挑战有多大？银行也正在考虑最极端的情况——即房地产价格大幅波动造成个人出现“负资产”时，银行按揭贷款面临的“断供”风险。
近日，一位国有商业银行北京分行高层人士透露，该行正应监管层要求，研究非首套个人住房贷款负资产统计监测。他表示，虽然该行此前已有一套针对住房按揭贷款的动态监测体系，但单独就个贷客户“负资产”情况进行统计监测，还是首次。
监管部门正在高度关注房地产行业的信用风险状况。该人士透露，两个星期前北京银监局对辖区金融机构召开的一次工作会议上，提出各银行要探索建立个人住房贷款负资产统计监测制度。
“我们正在统计按揭贷款负资产情况，目前还没有。这是在提前布局房地产市场的潜在风险，做好应对极端情况的准备。”他说道。
“负资产”的临界点
所谓“负资产”，是个人住房价格下跌到比其未偿还的贷款额还低时的情况，即未偿还贷款额超过住房当前的市值。一旦出现“负资产”，银行则面临客户“断供”的违约风险。
举例而言，一位客户购置房产的价格从100万元下跌40%至60万元，而其还欠银行贷款65万元（假设其从银行贷款70%，已归还5万元贷款），那么他就有5万的负资产。
个贷“负资产”对于银行贷款损失会造成多大压力？
这种情况下，一旦屋主无法偿还贷款，银行将承担相应风险。因为银行收回房产拍卖可得60万，加上客户已经支付5万贷款，共计65万元，银行损失5万。
上述人士分析，客户如果违约“断供”还要考虑首付和已经支付的贷款，损失实际达到35万，因而断供可能性不大。
不过，极端情况下并非如此。假设房价下跌幅度超过50%至50万以下，客户首付款比例为20%且已经还款5万，银行则面临实质的“负资产”——客户实际负资产已达到25万，如果断供，损失也为25万，那么客户违约可能性非常大。
此时，银行拍卖房产加上此前收回的贷款，所得仅55万，低于80万房贷总额。
事实上，监管机构目前要求商业银行开展的房地产压力测试，已经重新定义了重度压力情境下的房价下跌幅度，从30%提高到50%。
一位股份制银行人士透露，从今年开始，监管机构要求银行每季度必须上报压力测试结果，而近期压力测试要求到房价下跌50%的情况，或者仅对房价波动开展压力测试。
同时，压力测试范围已经延伸到与房地产关联度较高的其他行业。该股份制银行人士说，按照要求，银行需密切跟踪一线城市和前期市场炒作过度地区市场波动状况，分地区、分贷款类别做压力测试；同时，还要对与房地产业关联度较高的钢铁、水泥、建材等行业的贷款敞口结合风险变化做压力测试。
源头控制开发商
“就北京市场的情况而言，房价出现50%下跌的可能性很小。”上述国有银行人士表示。
他认为，即使未来房地产市场出现较大价格波动，这些房地产个人按揭贷款对银行体系也不会造成太大的影响。
值得注意的是，目前监管部门要求监测的是非首套个人住房贷款情况，前述人士认为，“因为非首套房的投资属性更浓，容易出现客户违约风险。但是，我们的二套房存量贷款首付比例基本是3成或以上，较高的首付比例很大程度上降低了按揭贷款损失风险。”
不过，一位市场分析人士则有不同意见。他认为，商业银行此前的存量房贷没有“负资产”，并不代表房地产新政以来新增的房贷业务不会出现“负资产”。这是因为，房地产调控实施以来，主要城市楼市价格并未出现明显下降，有的甚至还在上升，而这些近期高价成交的按揭贷款，未来可能在房价进一步深度调控后，出现价格大幅下跌。
一般而言，在房价累计上涨50%以上购房的消费者比较容易出现负资产；房价越高，按揭购房者出现负资产的概率和程度越大。美国、香港地区以及中国内地上一轮房地产周期性变化均出现房价下降50%以上的现象。
从监管层日趋严格的风险防控要求反观，未来的房地产市场不确定性正在加大，商业银行防患十分必要。
上述国有银行人士表示，该行已经建立了针对住房按揭贷款动态统计监测的体系，监测指标包括开发商楼盘进度、资金链状况、楼盘价格变化、周边区域房地产价格变化、项目违约情况等等指标，同时密切关注经济周期、市场波动、房地产市场走势、行业运作特征可能给按揭贷款业务带来的风险。
同时，记者采访的部分银行还表示，开始对房地产抵押贷款加强管理，定期对抵押物价值重估和动态监测，必要时通过追加担保或增加贷款回收力度等加强风险控制。
如何监测并防控个人住房按揭贷款“负资产”风险，前述国有银行人士认为关键在于把握好源头，即对房地产开发商的管理、监测。
“我们对开发商进行了名单式管理。开发商客户需资质优良、信用记录良好，所开发项目需地理位置优、品质佳，因为这样的楼盘降价可能性或者降价幅度明显会小很多，从而避免因楼盘价格出现大幅波动而造成按揭客户违约风险。”他说。
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