所谓城市更新，狭义上可理解为旧改。但就广义而言，城市更新超越了旧改以物质形态改造为主的范畴，其内涵已扩展到城市结构及功能体系更新、产业结构升级等多方面的内容。实质是对城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配和区域功能的重新塑造。
从西方发达国家城市更新所走过的历程来看，基本都经历了由政府主导的以客观物质环境改善为目标的阶段，发展到以大量兴建商业中心、写字楼，以房地产开发为主导的阶段，最后再度回归到寻求城市的可持续发展，协调经济、社会、环境等多重目标的三个阶段。
地方政府自上而下地、大规模与快速化地推动各地的城市更新，并使之成为产业结构调整和提高土地集约使用效率的有效手段，是现阶段我国城市更新的主要特征之一。由于旧改多与地方政府政绩挂钩，而单纯依靠政府的财政资金，将影响到城市更新的进程。引入房地产企业资金的介入，进行市场化操作，不但可提高城市更新的效率，还可同时追求经济增长。因此伴随大量的房地产开发是现阶段我国城市更新的另一个主要特征。由伦敦码头区改造这一全球经典的城市更新案例看深圳前海规划，可发现异曲同工之妙。
在一线城市未来的城市更新改造发展中，我们更看好具备市政及房建综合开发能力以及综合商业运营能力的开发企业，主要标的有万科、保利、金地、招地和华润置地。《深圳城市更新办法》允许土地的原权利人在符合规划的前提下自行申报，在获批后可自主开发。该政策使在深圳本地拥有老工业区的公司受益，从这个角度，我们推荐的标的有深天健(12.93,-0.16,-1.22%)、深长城(18.15,-0.45,-2.42%)、华联控股(5.76,0.16,2.86%)、深圳华强(9.35,0.05,0.54%)。在二三线城市的旧改公司中我们推荐福星股份(10.39,0.19,1.86%)。此外我们认为世联地产(34.20,0.59,1.76%)作为国内顾问业务品牌实力最强的地产服务企业，未来在城市更新改造的推进过程中将会持续受益。电子城则因其独特的老工业基地改造的模式也为我们所看好。
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