“对于平顶山楼市的乱象,《东方今报》的报道只是揭了一个口子,类似的开发商少批多建、坐等罚款,规划部门执法不严甚至涉嫌不作为的例子其实有许多……”
8月12日,本报报道了平顶山市8家开发商擅改规划、少批多建后,昨日,曾在房地产公司任职的罗先生主动约见记者,痛揭楼市“潜规则”。
□今报记者 王俊生
网友质疑:
是规划太随意,还是有交易?
8月初,针对网友及市民的投诉,记者通过一周的时间,对平顶山市区15处涉嫌擅改规划、少批多建的住宅楼进行调查,最终确认了其中8家开发商存在严重违规行为。
8月12日,本报以《批12层建30层 是楼市“潜规则”?》为题,对此进行了报道。
网友“路迢迢”看完报道后认为,这样的“潜规则”很好解释:规划部门如果从开始就严格执法,就没有如今少批多建的违规事实。
换句话说,少批多建最大的根源在规划部门,是他们的不作为或执法不力造成了这种后果。
网友“老玉米”认为,他早就发现了一个怪圈现象,开发商擅改规划;规划部门都能及时“出现”并下发处罚通知,等待开发商停工整改;而开发商趁这时间拼命盖;生米做成熟饭了,规划部门气得要罚开发商钱;开发商乖乖认罚。事件就此打住,规划部门、开发商皆大欢喜。
众多网友支持这种说法,称“随意调整规划,背后肯定有权钱交易,多个项目都敢这样改,难保城市总体规划不是这样的”。
房产人士爆料:少批多建还分三种情况
8月12日晚7时许,曾在某房地产公司任职的罗先生主动约见记者,说记者的报道,对很多熟知内幕的人来说,只是楼市“潜规则”冰山一角,还没触及根本。
罗先生说,他先后在三家房地产公司任职,都是核心管理层,深知一些开发商之所以敢明目张胆地擅改规划、少批多建,主要是三种情况引起的:
一个房地产项目动工前,开发商要交很多费用,土地出让金、城市配套费、人防费等。
土地出让金是按照土地转让面积计算的,面积越大,费用越高,城市配套费是按照项目的建筑面积计算的,每平方米100元~120元。拿到土地后,开发商需要先交土地出让金,然后交城市配套费,之后规划部门按照一定的容积率规划住宅楼层数,然后颁发规划许可证。
一些小开发商由于前期资金不到位,往往会先少批多建,解决资金缺口问题。施工时,根本就不理会之前的规划,而是按照既定的楼层打地基。
土地资源越来越少,为了拿地,开发商争抢时会不断抬价。等拿到土地,房产商一核算成本才发现,若按照报批的规划盖楼,根本没有多少利润。于是就擅改规划,多盖几层,等一切都既成事实了,再通过所谓的更改规划,来使违规建筑合法化。
开工后,规划部门是要全程监管的。如果某项目规划的是15层,当盖到第16层时,规划部门就会及时出现,告知“你违规了,不能盖了”。
按理,此时规划部门若严格执法,绝大多数少批多建的楼盘就不会出现,可总是有种种原因,造成规划执法人员都是“到场、告知、下发处罚通知”后,就形同消失了。
这种情况下,如果你是开发商,你也不会真的停下来,只会继续盖,并一边盖一边卖。
开发商心态:违规盈利、守规无利或小利
近年来,媒体、购房者一直呼吁公布建房成本,可开发商始终没有回应,这其实也是一个潜规则。
如果一个楼盘的销售收入是1000万元,开发商的投入成本通常是500万元左右,另外的500万元,有200万元是纯利润,100万元是税费支出,剩下200万元就是跑项目、疏通过程中的隐形花费,是不敢公开的权钱交易代价。
罗先生指出,记者在上一篇文章中计算的开发商违规成本为“工程造价的5%~10%”,只是罚款,其实,如果15层变成30层,建筑面积就增加了,开发商还需要按照每平方米100元~120元,交城市配套费。虽然两项相加也不少了,不过和利润相比,开发商很容易作出决定——违规盈利、守规无利或小利。“你们追问有关部门,还该问他们这么多年罚了多少?罚款用于何处了?这是一种阵痛式的追问,也是最民生的追问,应该追下去。”罗先生的这个观点,在记者采访中,不少市民都提到过。
“少批多建”怪现象
批了15层,开发商擅改规划,已建到第16层规划部门下发处罚通知、等待开发商整改开发商利用时间拼命加盖,15层变成30层规划部门“及时”严惩,罚开发商钱开发商乖乖认罚,再交出多盖楼房的城市配套费房已卖,不能再收回;钱已罚,也算执法了“皆大欢喜”
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