影响几何一直是房地产行业内的热门话题，而何种产品才能成为财富避风港却是购房者所关心的。别墅以其绝对的抗跌性成为关注的焦点，伴随着近日国土资源部定义别墅新法则利好消息的出现，别墅，特别是豪华别墅再度成为市场的宠儿。在6月30日由沈阳某网举办的“2010沈阳别墅之旅”高端论坛上，多位房地产商以及业内人士纷纷就沈阳别墅发展历程、特点以及目前处境做了多角度的分析和论证。
舒适型、经济型别墅受调控影响大于豪华别墅或将得到证实。
河畔花园开始的别墅之旅
沈阳别墅起步较晚是业内的一个共识。目前依然矗立在万豪酒店对面的河畔花园就是沈阳别墅的鼻祖。从1992年起，沈阳别墅经历了三个高峰期，发展到现在已经可以用百花齐放来形容。同时，沈阳已经形成了几大密集别墅区，棋盘山、桃仙、蒲河、浑河、北部板块等均榜上有名。
香港联祥置业沈阳公司总经理杜宏鹏认为，沈阳别墅群可分为五大板块，其中最主力的就是最早的机场别墅区，棋盘山板块是近几年快速崛起的一个板块，另有浑河板块、蒲河别墅区即农业高新区板块，同时还有北部板块。目前棋盘山是沈阳别墅最主力的供应区。机场板块也集中了早期的一些别墅和目前一些主力项目在发售。北部别墅区主要以道义地区为主，别墅产品最多。
至于别墅的类型，杜宏鹏将其分为三类，即豪华型，舒适型以及经济型。经济型别墅以总价300万元以下的联排别墅为主。舒适型别墅价格从300万-500万元，个别的会突破500万元，250-400平方主米的面积区间，双拼、独联体别墅为主。另外豪华型别墅代表为万科兰乔圣菲，是面积400平方米以上，价格500万元以上的独栋别墅。豪华型这种别墅主要是金字塔顶端的客户人群，喜欢与否是决定置业的因素，对品质和环境要求甚高；舒适型产品客户群相对狭窄，有独立的产业，40岁以上，较为传统，同时三代同堂；经济型别墅的客户类型最为广泛，包括社会新知阶层，属于事业上升期，30岁左右，他们更加看重的是性价比。这些人群往往也是别墅的第一次置业者。
时间进入到2010年，上半年沈阳房地产市场还不错，但随着调控影响的深入，郊区大量的投资类型产品受到的冲击非常大，下半年约20家以上新增的楼盘将进入别墅市场。
别墅客群现年轻化倾向
尽管沈阳别墅发展史很单薄，但随着95%外埠地产大腕的入驻以及开发商自身的不断创新，沈阳别墅市场和一线城市相比差距日益缩小。
万科来了，富力来了，龙湖也来了，地产大腕的加盟为沈阳别墅市场注入了新鲜的活力。沈阳胜家准则房地产营销策划有限公司总经理王亚夫表示，第一，一线品牌带来了很好的开发经验，逐渐和本土市场结合，进而深入地研究本土市场，水土不和现象减少；第二，产品细分化。沈阳别墅最早是一种自然资源的依赖和利用，随着时间的推移，比如对人文资源的利用，还有城市资源的利用越来越多，产品功能多元化，比如休闲度假别墅、商业别墅和产业别墅等。沈阳别墅在竞争中获得了空前的壮大。而且跟一线城市不同的是，沈阳大多数别墅是被用作第一居所。以距市中心30分钟车程的项目，如沈北的项目、东陵区的项目，这种城市别墅成就了第一居所的概念。
此外，大沈阳战略的提出，导致别墅消费客层的变化也是近几年一个突出的特点。针对多个项目我们做了一个市场调查，一、目标客层出现年轻化的趋势。35岁以下的占到31%左右，35-40岁占了16%左右，这说明别墅客层的年轻化趋向越来越明显。二、整个家庭结构2-3人占54%，家庭小型化非常明显。
随着人们对生活品质的不断要求，体验式营销将是别墅项目的销售利器。王亚夫指出，沈阳别墅的体验营销往往局限在示范区、样板区等形式，那么下一步的体验营销除了产品的体验以外，还要向整个购买全过程的体验转变，比如客户从接触这个项目的信息开始，然后到整个购买产品的全过程，一直到以后生活方式的体验，这种体验是至关重要的。
舒适、经济型恐遇尴尬
无论是顺境还是逆境，房地产市场无时无刻不存在着竞争。特别是同一区域的别墅产品，竞争激烈程度空前。为了走差异化，某些地产商喜欢开发类别墅产品，以经济型、舒适型产品为代表，试图从别墅产品的平民化来加快别墅的消化。但在楼市调控阶段，这类产品还能成为地产商的挡箭牌吗？
面对调控，业内人士普遍对沈阳楼市表示出了乐观的态度，并一致认为豪华型别墅抵抗风险的能力最强。金地·檀郡的营销总经理助理申同欣认为，只要开发商对市场有积极的态度，新政并没有想象的那么可怕，基本上是一个平稳的过渡。另外，豪宅的目标客群属于纯豪华型，最经得起市场冲击，只要项目有自己的定位，就肯定会有相应的客群来买。谁能真正的把高端客户服务好，谁就最后实现了财富的价值。听雨观澜项目总经理王洪哲认为，这一次的调控有可能持续到2012年。现在从投资的角度来讲，高端的产品，像别墅产品还是投资主体。
但杜宏鹏对500万以下的舒适型和经济型别墅表现出了担忧，这部分客群对新政的反应相对较大，进而对此类别墅影响也较大。500万以上的豪华型别墅的客户群多以喜好来决定是否购买别墅的这部分人而言，只要是产品好，这部分客户群绝不会吝啬出手。 |
