新一轮房地产调控政策出台3个月来,记者分赴我国东部、中部和西部地区采访时发现,与一线城市楼市“价跌量缩”相比,二线城市的降价效果似乎并不明显,有的房价略有降低,还有的不降反升,更有一些城市房价虽然“低迷”,却与调控政策并无直接关联,而是另有“隐情”。
成都大连青岛楼市“虚火”略有降温
数据显示,6月份成都主城区商品住宅成交4811套,环比下跌了21．1％。7月8日,记者来到成都新近开盘的“保利·金香槟”售楼部,销售员李洋说,购房可以享受“2万元诚信金抵4万元房款,按揭优惠1％,一次性5％”等优惠,房价在7000元／平方米左右。“开盘价比预期价格至少降了1000多元。”
成都是获批国家级综合配套改革实验区的省会城市,与一线城市的境遇类似,土地流拍、成交下滑、价滞量跌,成为调控以来成都楼市的关键词。
5月21日,在成都市调控以来首次主城区土地拍卖中,六宗土地有两宗因无人出价而流拍。数据显示,4月份起住宅用地成交均价从高位回落,5月份环比下跌近49％,6月份跌幅回落进入6月,大连楼市多个楼盘出现“个位数成交”,万科(000002,股吧)魅力之城、成润万家等项目陆续推出了全款打折优惠。青岛作为最早出台地方调控细则的城市之一,6月份住宅成交下跌幅度达到52％,当月下旬多个项目以低于周边二手房千元的价位开盘。
中国社科院研究员马光远说,部分二线城市,如大连、青岛等城市,近年来楼市泡沫不断堆积,万元楼盘层出不穷。
“由于区位、环境等优势,成都、大连等城市购房需求依然旺盛,中长期房价仍然看涨。”东北财经大学教授肖兴志说,目前不高的成交量可能为后市积蓄更大的需求。
“需要关注的是,已有泡沫的二线城市房价尚未切实下跌,交易却在回暖。”马光远说。
调查发现,有的二线城市,个别银行开始暗地放宽房贷标准,一些投资者仍能以零首付买数十套房子,这些都应是下一步调控的重点所在。
沈阳呼和浩特房价涨势强劲
“房价怎么越调越涨”在沈阳市民刘立强看来,一些调控政策似乎是“摁下葫芦起了瓢”,一线城市下去了,二线城市又起来了。7月初,沈阳市核心区域的部分楼盘已直逼万元大关。
作为我国东北的中心城市,沈阳楼市一直波澜不惊。在全国15个副省级城市中,这里的房价排名经常是倒数第一,然而2009年进入了“快速上升通道”。当年1月,辽宁省赢得2013年全运会承办权,沈阳市成为主会场,全年商品房均价涨幅达14％。
今年5月,沈阳经济区获批国家级综合配套改革实验区。5月,商品房合同备案均价同比上涨37％,环比上涨近7％;上市量创历史新高,达160万平方米,交易面积同比增长29％。恒大地产在全国多个城市统一降价之际,在沈阳楼盘却每平方米涨了100多元。
“概念板块增温和投资性购房增加,是量增价涨的重要推手。”沈阳建筑大学教授范翰章说,沈阳地铁周边、全运村附近成为近期房价上涨较快的区域。
此外,据测算,目前沈阳投资性购房比例接近30％,而一年前仅为10％左右。同时,沈阳也成为开发商的投资热土,全国房地产综合实力排名前30名开发企业,七成以上已在沈阳投资。
调控政策实施以来,呼和浩特楼市呈现量价齐升的态势。5月,市区新建商品房销售平均价格为4713元／平方米,同比增长20．17％,环比增长4．99％。例如,锦绣城小高层住宅,4月初起价为4800元／平方米,如今起价即为5300元／平方米,户型好的涨至5600元／平方米。
“呼和浩特市区住房,10％到20％被外地人购买,这也刺激了当地的房价上涨。”内蒙古财经学院教授梁荣认为,投资、投机等因素对二线城市楼市的拉动不可小视。
长沙重庆保障房导致“价格洼地”
一直准备买房的湖南长沙市民范青发现,调控近3个月,很多新老楼盘价格基本上“涛声依旧”:宣传起价每平方米5000多元送1000元装修,到实地一看,“裸房价”基本还在调控前的位置。
7月初,记者走访长沙一些房产中介了解到,目前主城区房价约为5000元／平方米,与4月初相比价格相差无几。在长沙,楼市对调控的反应似乎并不敏感,显示出异乎寻常的平静,“房价洼地”成为外界对当地房价的基本判断。
记者调查发现,所谓的“房价洼地”,与“回报地”“定向房”有很大关系。大约2007年以前一个时期,长沙市大量采用土地回报方式,刺激民间资金进行基础设施建设,“回报地”开发使长沙住宅供应量长期居高不下。2008年起,长沙又在全国率先推行了经适房货币补贴,一年解决了1．2万户低收入家庭住房问题。此外,还有相当一部分公职单位与开发商合作,进行“定向房”开发,向本单位人员提供大量低于市场价格的“定向房”。
与长沙类似的还有重庆、长春等城市。“非市场化住房供应多,是这些城市的共同点。”中国住宅研究会副会长顾云昌说,例如重庆市年内启动的公租面积高达1000万平方米,重庆今年保障性住房、棚户区改造、中小套型商品房三类用地量占今年全市城市住房供地总量的76％。这些举措成功抑制了当地房价较快上涨。
调查显示,本轮楼市调控以来,有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市,这将成为未来房价上涨的重要推手。而同时,部分二线城市认为与北京、上海等一线城市比,当地房价不高,调控应该因地制宜,不要一刀切,也为将来房价走高预留了政策空间。
专家认为,尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步,但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。
马光远指出,楼市调控是要抑制投资投机,保障居民基本住房需求,在这一基本点上没有一、二线城市之分。“当前,应传递一个明确的信号,楼市调控是长期政策,各地要切实落实好中央调控措施,预防和遏制楼市泡沫产生或增大。”
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