申请不下来房屋维修金，不少市民只得花钱雇人修缮。
沈阳市“冰冻”的30多亿房屋维修基金有可能10月份松绑。
目前，流动修缮房屋生意火爆。
雨季到来，房屋渗漏和维修成为市民关注的热点。沈阳市有多少房屋需要维修？这个数据没有哪个部门做出完整统计。
但有数据显示：沈阳市目前仅弃管小区就多达2700多个，整体维修资金将达15个亿。
城市居民购房时，每户都必须缴纳一定数目的房屋维修基金，不交这笔钱，你别想拿到钥匙。然而，交钱后所住的房屋一旦需要维修时，想花这笔钱却不那么容易。从2000年开始，沈阳市累计储存房屋维修基金35亿元，到现在该基金使用只有8000多万，占基金总额不到四十分之一。
一边是居民住房迫切需要维修，另一边是几十亿基金“躺在银行睡大觉”，启动房屋维 修基金为什么这样难？
业主被迫卖房
7月12日，一直对自己所住的“雾中花园”引以为荣的刘先生不得不以低于市面价格将房子出手，他说，他已经多年没有缴纳物业费，而没缴物业费的直接原因就是9年来他家的房屋始终都在漏水。“屋顶漏雨太闹心了，不仅家具和被褥都糟蹋了，最多时屋里摆放20多个盆碗接雨水，一进屋要跳圈蹦着走路。”他找到物业公司，物业经理一脸无奈地打开记事簿给他看，原来，小区漏雨的不止他一家，园区8栋楼房有60多户楼顶都漏雨。
自从楼顶发生漏雨，刘先生等人第一个想到的就是房屋维修基金。这里的家家户户入住前都缴纳了房屋维修基金。可是，事情并非刘先生想象的那样容易。物业经理告诉他们，动用维修基金，要由业主大会决定，要园区三分之二业主签字同意才行。
那就召开业主大会吧。出人意料的是，参加会议的不过半数，物业人员只好挨家挨户敲门让大家签字，结果，签字人数不到八分之一，刘先生一看，只有家住楼顶的居民签了字，剩下的压根没有动笔。“住在顶楼太吃亏，房屋漏雨遭罪，想动维修基金没门。”无奈之下，刘先生只好自己动手维修房屋，第一次花了4000多元，不久，旁边人家漏雨又渗透过来，他还得重修……几年下来，修理房子他已经花掉了2万多元。
在沈阳市皇姑区长客总站附近的柳条湖社区办公室，桌子上摆放着一叠正在进行的社区居民问卷调查，其内容包括“对房屋维修是否满意？”
这里的居民对房屋维修是否满意呢？李俊华主任用另外一种语言表达了他们的调查结果：“如果媒体能帮助呼吁一下，那可太好了，老百姓根本不满意，他们就怕下雨呀。”
柳条湖社区只有一处封闭园区，剩下的都是开放式的，没有物业管理。而就这么一个封闭园区，也是因为整体房屋楼顶都漏水，有50%居民不缴物业费，园区管理瘫痪了。社区干部现在比居民还着急，每天都派专人重新寻找物业公司，并把漏水房屋登记、拍照，刚刚还向上级单位街道办事处城管科进行反映。
凑不够的“三分之二”
从房屋漏水，导致不缴物业费，进而导致被物业公司弃管，这一系列恶性循环所折射出的就是“房屋维修难”，而造成“房屋维修难”的瓶颈恰恰是“启动房屋维修基金”。
李俊华主任说，只要一提到动用房屋维修基金，压根召集不到三分之二以上业主；业主不够数，就无法进行签字。“我们不敢找人代签，更不能让社区干部多签，在这个问题上没有人敢作假，这种作假是违法的。”李俊华说。因为大多数业主不举手、不签字，房屋维修申请根本无法往上报，上级不受理，这才是房屋维修基金申请不下来的背后根源。
事实上，作为“掌控”和管理房屋维修解决的政府部门，沈阳市住宅小区管理办公室在审批使用该基金也是非常严格的。王伟部长说，为了核实申请房屋维修基金的真实性，市住宅小区办公室必须对申请社区进行情况核查，差一份材料也不行，这样做的目的是为了防止弄虚作假。他们之所以这样严格，因为房屋维修基金就是老百姓房产的“养老金”“救命钱”。依照我国《物权法》第七十六条规定，只有占据园区三分之二居民签字同意，才能动用它。
然而，这种法律上“至高无上”的规定，却在现实中与多数人的生活遭遇相悖。
在沈阳市民服务网站上，投诉房屋质量和维修问题一直是热点问题。去年底，于洪区长江北街有居民反映房屋漏雨严重，而且房屋超过5年保修期，区小区办与相关业主沟通，但没有获得三分之二业主同意，因此无法动用维修基金。在2010年3月的沈阳房产315维权调查问卷中，有40.6%的被访者对房屋维修不满意。
房屋维修问题突出，解决处理缓慢，促使民间流动修缮房屋生意的火爆。在鸭绿江街一栋居民楼上，两个男子腰系绳索从楼顶吊下，他们为两户人家做墙外保暖层。干活的工人说，做一套保暖层能挣2000元，活计已经排到半个月以后了，忙得很。
作为沈阳市人大代表，胡静琴通过大量调查得到一组数据：沈阳市的老旧弃管小区达到2700个，建筑面积9000万平方米。这里虽然没有提到需要维修的房屋将达到多少万平方米，而实际上沈阳市房产部门也拿不出这方面数据。
不过，“房屋维修是小区管理的第一难点”。胡静琴认为，弃管小区内许多居民家里存在漏雨、墙体脱落、管线破损、上下水不畅等状况，大大影响了居民们的安居。
30亿维修金银行“休眠”
在今年召开的沈阳市人民代表大会上，从沈阳市人大代表，到沈阳市、区房产局负责人，他们都阐述这样一个观点：切实解决居民住房维修问题，已经刻不容缓。而人们现在似懂非懂的是，治理小区和居民房屋维修究竟在花谁的钱？
沈阳市住宅小区管理办公室王伟部长介绍说，房屋维修基金只负责商品房维修。沈阳市房屋维修基金是从2000年6月29日开始收取的。初期按照总购房款2.5%交纳。2002年3月1日作出调整：每平方米高于2300元的住宅，按照2300元标准的房屋总价的2.5%收取；每平方米低于2300元的住宅，按实际房价的2.5%收取。
那么，沈阳市有多少住宅小区缴纳过房屋维修基金呢？王伟部长说这个数据没有统计过，但是，从2000年至今，全市已经累计缴纳房屋维修基金35亿元。到目前为止，陆续使用8000万元，平均每年在1000万元左右。
这个数据能不能真实地反映市民房屋维修的需求？他说事实上的维修需求可能要高一些，但他强调，沈阳市的房屋一般来讲才过保修期，真正的服务维修高峰还没有到来。
显然，根据这个数据，沈阳市至少还有34亿元以上房屋维修基金没有启动；其结果是，沈阳商品房居民维修房屋“不差钱”。
同时，凡是缴纳了这种基金的业主，本身都拥有一个“活期存折”在银行里面，而且还有利息，只是从这个存折取钱却不由自己说了算。
什么情况下才能动用房屋维修基金？沈阳市住宅小区办公室这样解释，根据《物权法》规定，动用房屋维修基金，必须由三分之二业主签字同意，否则，谁都别想打它的主意。“沈阳市这30多亿元维修基金为业主共有，按照每栋楼分别建账，按户核算，设分户账。市民可以在网上查询到自己分户账的信息。房产部门就是个管家，是代管的，业主说花，咱们才能花。”王伟说。
王伟部长告诉记者：“由于审查严格，有人认为是政府机构设置的审查手续繁琐、审核日期漫长，这是他们对情况不了解。责任并不在我们小区办身上。关键是有的申请人提供的资料不全，如验收报告、竣工报告、园区面积、收费信息等不完整，这都影响工作进展。不过，最关键的还是大多数业主的态度。”
至此，话题再次转回“三分之二业主签字”上面。
当某一业主准备启动房屋维修基金修缮他的房屋时，他会占到别人的便宜吗？沈阳市住宅小区办公室介绍说，你所处的账户是业主共同所有的，但这并不意味着“占他人便宜”，顶楼是共同财产，就像园区的道路、走廊、电梯一样。
一方面是30亿资金“躺在银行睡大觉”，另一方面是“三分之二业主不签字”，这难免让所有亲身经历过修房难的业主感到万分沮丧。
等待“松绑”的代价
辽宁省社会科学院研究员张思宁分析说，这是一个恶性循环的因果关系。比如你家住在顶层8楼，你家漏水而其他7家不漏，他们中肯定有人会不同意动用维修基金，因为他们认为你花掉了他们的钱。同样，你拥有的私家车轧坏了园区道路，而他家没有车就不会同意修路。当各种矛盾不断上升，演变成一种心理和行动上的对抗，最后表现在不缴纳物业费等，最后大家一起把彼此拖下水。这个结果非常可怕，直接影响了大家生存环境的质量。它还演绎出一个更严重后果，三分之二业主的比例，完全捆住了维修基金的手脚。
张思宁推测，全市社区有三分之二的业主，他们的房子在今后10年20年内都不会漏水，这样一来，维修基金就还会躺在银行里“休眠”。这种情况，在广州、北京、上海等许多城市里屡见不鲜，都有数十亿基金无用武之地，有媒体甚至报道称个别的还被动用去炒股票，甚至被开发商卷走，从1998年起全国已经积累1000多亿元房屋维修基金，其中数百亿元被开发商侵吞或挪用。沈阳市住宅小区管理办公室介绍说，沈阳也有3000多万维修基金揣在开发商手里不交还，正在被政府执法部门追缴。“这种现象不值得深思吗？”
鉴于庞大的房屋维修基金不能轻易使用，城市房屋维修数量又一再不断攀升，沈阳市各级政府部门和企事业单位纷纷出手，开始谋求房屋维修的解决之道。
据沈阳市房产局介绍，从2004年起全市每年用于这种房屋维修资金至少在1000万元以上。到了2010年，仅沈河区房产局就投入7000万元。
此外，沈阳市水务集团连续5年一直在为居民住房维修“贴钱”。沈阳水务集团有限公司生产运营处处长王常明的电脑里有一份资料：5年来，他们公司每年额外用于居民自来水维修、服务、补偿的费用多达200万元。他拿着一张彩色“供水管线责任划分示意图”说，在居民楼内的自来水管线和居民楼前一部分，每年都经常发生大量管线老化、破裂、漏水等情况。每当这些情况发生后，自来水维修抢险部门第一个赶到现场。原本有些维修可以使用房屋维修基金，但他们却从来没有得到过。王常明讲述了十几个事例，其中有一次在大东区出现15栋楼管线破裂，涉及到7个产权单位，可7家老板一文不花，自来水员工施工4个月，最后把所有管线全更换成新的，整整花掉70万元。沈阳水务集团董事长张国祥提出了“主动、超前、延伸”的服务理念，要求把维修延伸到居民楼里面去。其实，这背后的几多无奈也许只有他们自己能读懂。“我们已经多次在人大、政协会议上申请设立自来水维修基金，或者把现有的房屋维修基金按比例划拨给自来水部门。”王常明说，可他们的建议没有回音。
把邻居告上法庭？
犹如“一夫当关，万夫莫开”，《物权法》规定的动用房屋维修基金的条件，成为限制维修基金发挥作用的“绳索”，也把城市住宅园区内的居民之间关系推到了风口浪尖上。
面对三分之二的不同意签字的居民，那些房屋漏雨的人们应该怎么办呢？辽宁金正律师事务所孙金宝律师说：“依照民法有关规定，受害人可以把相关邻居告到法庭去。”“起诉自己的街坊邻居？这怎么好意思。”许多饱受漏雨折磨的业主，这时却都很心软。那位刘先生虽然心里也认为邻居们大都“自扫门前雪”，但让他起诉邻居，这是万万办不到的。再说，他该起诉谁呢？是全部起诉，还是起诉某几个人？
沈阳市住宅小区管理办公室王伟部长证实，眼下还没听说有人因此把邻居告上法庭。
作为一部关系到居民切身利益的法律，《物权法》中备受关注又备受争议的关于房屋维修的内容是怎样产生的呢？《物权法》起草人之一、中国人民大学商法教授王轶在接受采访时说，我们在物权法草案里面有两个“三分之二以上”多数的要求，目的就是为了保障对于商品房小区里面与建筑物有关的重要事项的决定，尽可能地照顾大多数人的愿望和要求，因为这样的话，凝聚的共识程度才会更高一些，恐怕主要是出于这样的考虑。
东北大学文法学院牟瑞瑾老师也认为：现在商品房的财产状态跟过去不一样，一个小区的房子很多，按建筑区分有两个部分，一部分是专有部分，既自己家关门以后室内部门；另外一部分是共有部分，这包括楼梯、楼顶、自来水等许多方面，而它的成本是由每个业主不同程度承担的。《物权法》规定，居民房屋维修基金的支出，要由三分之二业主共同决定，立法中的这个规定不是从某一个人利益出发，而是维护大家的利益。这不是立法问题，是实际中的具体问题。《物权法》起草人之一、中国人民大学法学院教授王利明，他似乎感受到这部法律也许不够完善，他表示：社会生活千变万化，不可能指望通过一部法律解决所有矛盾。《物权法》中有些规定还比较原则，需要通过出台配套法规和司法解释逐步细化、逐步完善。
显然，王利明教授所说的“配套法规”，也许正是一把人们期望的打开困扰城市房屋维修迷局的金钥匙。或者说，《物权法》在保护多数人的利益时，恰恰伤害了少数人的利益，致使法律与现实出现撞车。
维修金最快10月份“松绑”
那么，在实施《物权法》之前，城市房屋维修又是什么局面呢？
东北大学文法学院牟瑞瑾老师说：在过去，计划经济时期房屋维修由房产部门负责，那时平房比较多，哪坏哪修，哪漏哪补，处于维持状态；到了商品经济初期，房屋由产权单位责任维修，后来产权单位纷纷转制、倒闭、破产，他们把房屋维修的包袱甩向社会，以致全市出现2700多个老旧弃管小区。2001年以前，房屋开发企业也开始收取维修基金，但是，老百姓多数不知道维修基金是干啥的，有的甚至早就忘到脑后，于是房屋漏水后出现了该修的不修，要么故意拖延时间，所以房屋维修难成为投诉的热点。2001年4月1日，沈阳市开始实施维修基金“票款分离”规定。开发商只能开具维修基金收款收据，严禁代缴维修基金，购房人需要到沈阳市商业银行交款，存入维修基金专户。可是，仍然有开发商从中代收，挪作他用，甚至拿着钱跑了。“今非昔比，沈阳市商品房维修基金已经达到30多亿，现在不是没钱修房屋，而是有钱修不了。”沈阳市房产局物业管理处陈全说。他认为，沈阳市也可以对房屋维修基金的使用做一些补充规定，这样更有利于解决百姓的难题。
沈阳市人大代表王秀华发现，召开业主大会程序比较复杂，有的长期出租房屋，有的没有入住，有的找不到人。因此，她提议应该以救急为主，紧急情况可启动维修基金。
沈阳市房屋维修现状和人大代表的建议，已经得到政府高度重视。6月12日，沈阳市十四届人大常委会第二十一次会议对《沈阳市物业管理条例（草案）》进行了二次审议，二次审议稿提出物业管理区域内，发生6类危及房屋使用安全的紧急情况，可以使用应急专项维修资金。
这6类情况包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。这个草案还说，使用应急专项维修资金的具体办法由沈阳市政府制定，钱怎么花，物业公司要公示。
一个月过去了，被沈阳市民寄予厚望的这个“草案”运行到什么程度？它的背景是什么？这个草案什么时候能够出台？
7月13日，本报记者电话采访了沈阳市人大法工委，工作人员热情地告诉记者说：这个草案产生的背景就是目前全市一些居民住宅小区在物业管理方面还存在问题，许多物业公司与业主之间产生纠纷，有的甚至矛盾激化，而这背后的主要原因多数来自于房屋维修。从实际情况出发，沈阳市酝酿修改物业管理条例。按照正常法律程序，8月份可能在市人大会议上审批通过，然后还要上报辽宁省人大审批，如果一切顺利的话，最快能在10月颁布。也就是说，在今年10月，沈阳人就有可能彻底解决房屋维修难问题，沈阳市“冰冻”的30多亿房屋维修基金有可能实现松绑。
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