天津北方网讯 ：面对“发烧”的楼市，4月17号，国务院曾下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，在通知中，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。然而三个月后，上海深圳等地多家媒体报道了当地银行仍提供第三套房贷，第三套房贷也根本从未停止过。
对于天津的银行是否办理第三套房贷业务，本报记者也深入到本市多家银行进行独家暗访，调查后发现，多家银行仍提供三套甚至四套房贷，有的银行二套房贷只需支付4成首付。
背景：沪深等地三套房贷松绑引争议
根据4月中旬出台的“新国十条”要求，“房价上涨过快、房价过高地区的银行有权停止第三套房贷”。实际上，“第三套房贷停贷”要求主要是针对北京、上海、广州、深圳等城市，但近来有报道称，其中部分城市第三套房贷出现“松绑”迹象。首先是上海，据报道上海各家银行一直在开展第三套房贷款的发放。只不过各家银行都表示，虽然上海并没有叫停第三套房贷，但是由于严格了审批，提高了首付和利率。首付最低要超过55%，利率上浮20%。
杭州的房价虽然比上海低一些，但由于购房者多来自浙江经济发达地区，因此，二套或三套房需求依然旺盛，而各家银行的房贷政策也较为宽松，不仅第三套，就连第四套房贷都不成问题。有银行就表示，他们目前贷款只要在4套以内都可以做，只是首付和利率不同而已，多一套首付提高5%，利率就要上涨10%。
深圳作为国内房屋均价最高的城市之一，在今年五月曾出台“深十三条”，规定“商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款”。但这样的规定也并没有被所有银行执行，农业银行等部分银行就认为自己的银行的风险数可控，所以开展第三套住房贷款并不违规。
此外，重庆、大连、南京能城市也都被报道从未停止过第三套房贷。一时间，人们也不禁发出了“这些地区的房价从未上升过快、从未过热？”的疑问。
直击：津城9家银行房贷政策调查
1套房：首付最少两成，利率最低打7折
天津的多家银行也是否提供第三套房贷呢？对此记者也做了相关调查。
首先，来看看各家银行对于首套房贷款是如何规定的。4月17日，“新国十条”颁布，提出“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%”。记者在调查多家银行时了解到，目前本市各大银行在首付方面均执行新政策，首付比例根据房产面积不同划分为两至三成，利率优惠一般为7折到8.5折。
交通银行天津分行个贷中心工作人员表示，首套住房且建筑面积在90平方米以下的，贷款首付两成，90平方米以上的，贷款首付提高到三成，利率为基准利率的8.5折，对于一些优质客户，利率可优惠到7.5折。工商银行、招商银行、光大银行、渤海银行、中信银行等也都执行相同的首付政策，而在利率方面，工商银行和建设银行分别提供最低7.5折和7折的优惠，中信银行贵州路支行负责个人贷款业务工作人员也表示，该行利率浮动为7折到8.5折，“那些工作收入条件良好的客户可享受最低7折利率优惠”。同时记者还注意到，中国银行、民生银行等也要求90平方米以下的首套房贷款首付也要三成。
此外，记者在民生银行采访时，负责个人贷款的工作人员特别告诉记者，该行不仅规定购买首套房贷款不得低于三成，而且利率也按照基准利率执行没有优惠，民生银行也是记者调查中，对于首套房贷款不提供利率优惠的惟一一家银行。
2套房：多家银行执行“5成首付+1.1倍利率”
对于购买二套房的贷款政策，在国务院颁布的“新国十条”中有这样的规定“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。记者在调查中了解到，我市的工商银行、中国银行、建设银行、交通银行等国有银行以及招商银行、光大银行、渤海银行、中信银行等股份制银行都严格按照“新国十条”规定执行，第二套房贷款首付5成、利率为基准利率的1.1倍。
但在采访中记者也发现，有银行执行4成首付政策。记者在民生银行采访时了解到，对于购买二套房，该行就执行4成首付、利率1.1倍的政策。虽然没有严格按照“新国十条”规定执行，但中国银监会4月11日也指出“银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款。银监会要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”因此，有银行执行二套房贷4成首付政策，并未违反相关房贷政策规定。
3套房：半数银行可办三套房贷
对一些改善型需求的购房人和投资客而言，最关注的莫过于第三套及以上房贷的政策。根据国务院办公厅文件规定，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；不暂停的第三套及以上住房贷款首付及利率应该“大幅提高”。
与不少城市一样，天津多家银行也从未停止过第三套房贷业务。按照市政府公布的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(该意见也被称作“国十条天津细则”)，其中明确指出“对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率要根据风险管理原则大幅提高。”
按照“国十条天津细则”规定，并未禁止银行开展三套房贷业务。另外，由于本市大部分银行都严格执行了第二套房贷“首付五成，利率1.1倍”的政策，因此，第三套房贷首付比例一般都高于5成，贷款利率也高于1.1倍基准利率的要求。
记者在调查中了解到，中国银行、渤海银行等银行已经暂停三套房贷业务。而超过半数的银行仍可办理第三套住房贷款，只是首付额度以及利率有所不同。工商银行要求第三套房贷款首付5.5成、利率上浮15%；招商银行和光大银行要求三套房贷款首付6成，利率分别上浮15%和20%。交通银行只针对改善型客户提供第三套房贷款业务，首付也为6成，利率上浮20%。
此外，记者也发现建设银行和中信银行房贷政策相对优惠。建设银行要求第三套房贷款只需首付5.2成、利率上浮15%；中信银行贵州路支行负责个人贷款业务工作人员告诉记者，对于一些个人收入良好的优质客户，银行可提供最低首付5成、利率上浮10%等同于购买二套房的贷款政策。
4套房：工行建行招行可以办
虽然本市多家银行都提供第三套房贷款业务，但对于第四套房贷则少有银行涉及。在记者采访的9家银行中，只有工商银行、建设银行、招商银行可办理第四套房贷款业务。工商银行要求第四套房贷款首付6成、利率为基准利率的1.2倍，这和交通银行、光大银行的第三套房贷款政策相同；建设银行要求第四套房贷款首付5.4成、利率为基准利率的1.2倍，首付比例甚至还低于工商银行、交通银行、招商银行、光大银行等银行的第三套房贷款首付比例。招商银行第四套房贷款首付比例最高，为6.5成，利率为基准利率的1.2倍，此外，招商银行负责个人贷款业务的工作人员还告诉记者，即使四套房以上还可以到该行申请贷款，按照每增加一套，首付增加0.5成，利率上浮5%递增。简单理解，就是“贷款购房越多，首付比例越高，贷款利率越高”。
侧记三四套房贷款成本高少人问津
最近，关于银行提供第三套及以上房贷政策引起了广泛质疑，并有人担心各大城市逐渐放开第三套房贷业务，将使“新国十条”等调控政策会再次“半途而废”、房价也可能回弹上涨。但根据记者调查，天津多家银行虽可以办理第三套以以上贷款业务但基本是无人问津。光大银行工作人员表示，虽然该行可以申请办理第三套房贷款，但最近一直没有客户上门。民生银行工作人员也告诉记者，第三套及以上贷款业务基本处于停滞状态，银行基本已经不做了。
采访中，银行业内人士认为，第三套及以上住房贷款业务少人问津的原因在于首付和利率水平都比较高，想靠贷款购买的客户显然承受不起，而对于那些想投资买房资金充裕的人来说，完全可以全款购买，根本不会考虑到银行贷款。
套数认定标准可灵活变通
如何区分购买房屋套数问题，也是人们比较关心的话题。按照中国银监会等有关部门的新规：二套房以住房套数界定不再以贷款为准，也就是说新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
因为是以家庭为单位，对于很多已经成年但仍和父母同住的人来说，他们买房应该算第几套房呢？记者在采访多家银行了解到，如果购房者已经结婚，虽与父母同住或者居住在父母名下的房产，那么其购买房产应属于首套房。“若未结婚但已成年，需要到户口所在地开具证明，即可到银行申请首套房贷款。”中信银行贵州路支行负责个人贷款业务工作人员指出，只要已成年的子女以自己的名义没有购买过房产，那么他在购买房产时，就可按首套房申请贷款。
观点：刚性需求旺盛导致三套房贷未叫停
对于天津多家银行仍可办理第三套及以上住房贷款业务的情况，中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰表示，“天津不属于"部分房价过快上涨的城市"，因此"国十条天津细则"应该是促进房地产市场健康平稳发展的政策。”蒋云峰认为，目前楼市需求仍以婚房等刚性、改善性需求为主，投资、投机性需求比例极小，因此本市新政细则不像其他城市从抑制需求角度出发，而是立足加大供给、加大保障房建设角度，促进市场健康发展。第三套及以上住房贷款也并未要求暂停。“没有明确提出禁止第三套房贷款，是因为在本市购买第三套房的购房者比例极小。”蒋云峰说
天津市房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录则认为天津应该属于“房价上涨过快城市”，刘玉录说：“我认为是否属于房价上涨过快地区是有标准的，例如在过去一年或者一季度房价同比上涨超过多少，只是这个标准未对外公布。”刘玉录称，若一个地区去年房价比前年涨幅超过两位数，就应该属于“上涨过快地区”。“而天津去年新房价格和前年相比上涨了14%。”刘玉录说。
当然，如果被认定为“房价上涨过快”，就需要执行“新国十条”的规定：要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。显然，按照天津目前的政策，并没有禁止银行提供第三套房贷款。
住建部银监会：三套房贷未放松限制
日前，住建部政策研究中心有关专家提出“第三套房不放贷”等政策有可能放松和退出，此说法一经报道，引起广泛关注，并被认为国家对于楼市的调控或将取消，对此，住建部有关负责人就此事表示，专家的说法并不代表住建部；住建部将继续严格执行国务院出台的有关房地产调控措施。该负责人表示，国务院此前出台的有关房地产市场调控的政策文件仍在严格执行，下一步，住建部仍将继续严格落实国务院出台的房地产调控措施。该负责人表示，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，各地区、各部门认真贯彻落实，当前房地产市场运行整体上呈现积极变化，部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制。下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地贯彻国发10号文件及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房。
针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人也于日前表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，各商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。这位负责人说，各商业银行要继续实行动态、差别化管理的个人房贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
解读：以一套总价为120万、评估价为100万的房产为例：
1、首套房：新政实施后，购房人要多支付10万元首付，由于贷款额降低，借款人每月可少还614.34元月供，总还款利息节省47441.16元，而利率均为基准利率的70%
2、二套房：新政实施后，购房人要多支付10万元首付。由于贷款额降低，贷款每月可少还747.34元，总还款利息节省79361.69元，而利率为基准利率的1.1倍。
3、三套房：按照目前大部分商业银行首付6成，利率按照为基准利率的1.15倍计算，购房人贷款40万支付的总还款利息为334522.5元，这和购买首套房贷款70万所支付的总还款利息332088.14元所差无几，可见购买三套房的还款压力之大。 |
