新华网北京７月１１日电题：楼价涨跌互现调控仍需到位－－透视部分二线城市房地产走势
新一轮房地产调控政策出台近３个月来，记者分赴我国东部、中部和西部地区采访时发现，与一线城市楼市“价跌量缩”相比，二线城市的降价效果似乎并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反升，更有一些城市房价虽然“低迷”，却与调控政策并无直接关联，而是另有“隐情”。
成都大连青岛：楼市“虚火”略有降温
数据显示，６月份成都主城区商品住宅成交４８１１套，环比下跌了２１．１％。７月８日，记者来到成都新近开盘的“保利·金香槟”售楼部，销售员李洋说，购房可以享受“２万元诚信金抵４万元房款，按揭优惠１％，一次性５％”等优惠，房价在７０００元／平方米左右。“开盘价比预期价格至少降了１０００多元。”
成都是获批国家级综合配套改革实验区的省会城市，与一线城市的境遇类似，土地流拍、成交下滑、价滞量跌，成为调控以来成都楼市的关键词。
５月２１日，在成都市调控以来首次主城区土地拍卖中，六宗土地有两宗因无人出价而流拍。数据显示，４月份起住宅用地成交均价从高位回落，５月份环比下跌近４９％，６月份跌幅回落。
进入６月，大连楼市多个楼盘出现“个位数成交”，万科魅力之城、成润万家等项目陆续推出了全款打折优惠。青岛作为最早出台地方调控细则的城市之一，６月份住宅成交下跌幅度达到５２％，当月下旬多个项目以低于周边二手房千元的价位开盘。
中国社科院研究员马光远说，部分二线城市，如大连、青岛等城市，近年来楼市泡沫不断堆积，万元楼盘层出不穷。
“由于区位、环境等优势，成都、大连等城市购房需求依然旺盛，中长期房价仍然看涨。”东北财经大学教授肖兴志说，目前不高的成交量可能为后市积蓄更大的需求。
“需要关注的是，已有泡沫的二线城市房价尚未切实下跌，交易却在回暖。”马光远说。
调查发现，有的二线城市，个别银行开始暗地放宽房贷标准，一些投资者仍能以零首付买数十套房子，这些都应是下一步调控的重点所在。
沈阳呼和浩特：房价涨势强劲
“房价怎么越调越涨？”在沈阳市民刘立强看来，一些调控政策似乎是“摁下葫芦起了瓢”，一线城市下去了，二线城市又起来了。７月初，沈阳市核心区域的部分楼盘已直逼万元大关。
作为我国东北的中心城市，沈阳楼市一直波澜不惊。在全国１５个副省级城市中，这里的房价排名经常是倒数第一，然而２００９年进入了“快速上升通道”。当年１月，辽宁省赢得２０１３年全运会承办权，沈阳市成为主会场，全年商品房均价涨幅达１４％。
今年５月，沈阳经济区获批国家级综合配套改革实验区。５月，商品房合同备案均价同比上涨３７％，环比上涨近７％；上市量创历史新高，达１６０万平方米，交易面积同比增长２９％。恒大地产在全国多个城市统一降价之际，在沈阳楼盘却每平方米涨了１００多元。
“概念板块增温和投资性购房增加，是量增价涨的重要推手。”沈阳建筑大学教授范翰章说，沈阳地铁周边、全运村附近成为近期房价上涨较快的区域。
此外，据测算，目前沈阳投资性购房比例接近３０％，而一年前仅为１０％左右。同时，沈阳也成为开发商的投资热土，全国房地产综合实力排名前３０名开发企业，七成以上已在沈阳投资。
调控政策实施以来，呼和浩特楼市呈现量价齐升的态势。５月，市区新建商品房销售平均价格为４７１３元／平方米，同比增长２０．１７％，环比增长４．９９％。例如，锦绣城小高层住宅，４月初起价为４８００元／平方米，如今起价即为５３００元／平方米，户型好的涨至５６００元／平方米。
“呼和浩特市区住房，１０％到２０％被外地人购买，这也刺激了当地的房价上涨。”内蒙古财经学院教授梁荣认为，投资、投机等因素对二线城市楼市的拉动不可小视。
“从沈阳、呼和浩特等二线城市看，房价涨速明显超过当地居民收入增速，房价收入比在扩大，表明投资需求增长迅速。”世界华人不动产学会会长李明说，遏制投资、投机需求是本轮房地产调控的核心目标。要达到此目标，地方政府还需出台细则，切实落实调控政策，严格控制房价过快上涨。
长沙重庆：保障房因素导致“价格洼地”
一直准备买房的湖南长沙市民范青发现，调控近３个月，很多新老楼盘价格基本上“涛声依旧”：宣传起价每平方米５０００多元送１０００元装修，到实地一看，“裸房价”基本还在调控前的位置。
７月初，记者走访长沙一些房产中介了解到，目前主城区房价约为５０００元／平方米，与４月初相比价格相差无几。在长沙，楼市对调控的反应似乎并不敏感，显示出异乎寻常的平静，“房价洼地”成为外界对当地房价的基本判断。
记者调查发现，所谓的“房价洼地”，与“回报地”“定向房”有很大关系。大约２００７年以前一个时期，长沙市大量采用土地回报方式，刺激民间资金进行基础设施建设，“回报地”开发使长沙住宅供应量长期居高不下。２００８年起，长沙又在全国率先推行了经适房货币补贴，一年解决了１．２万户低收入家庭住房问题。此外，还有相当一部分公职单位与开发商合作，进行“定向房”开发，向本单位人员提供大量低于市场价格的“定向房”。
与长沙类似的还有重庆、长春等城市。“非市场化住房供应多，是这些城市的共同点。”中国住宅研究会副会长顾云昌说，例如重庆市年内启动的公租面积高达１０００万平方米，重庆今年保障性住房、棚户区改造、中小套型商品房三类用地量占今年全市城市住房供地总量的７６％。这些举措成功抑制了当地房价较快上涨。
调查显示，本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。而同时，部分二线城市认为与北京、上海等一线城市比，当地房价不高，调控应该因地制宜，不要一刀切，也为将来房价走高预留了政策空间。
专家认为，尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。
马光远指出，楼市调控是要抑制投资投机，保障居民基本住房需求，在这一基本点上没有一、二线城市之分。“当前，应传递一个明确的信号，楼市调控是长期政策，各地要切实落实好中央调控措施，预防和遏制楼市泡沫产生或增大。”
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