6月4日，住建部、央行和银监会规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准出台后，沈阳二手房市场反响最为强烈。昨天记者在沈阳采访中，某大型房产中介负责人告诉记者，受近期“国十条”等宏观调控政策影响，二手房成交量已连续两个月下降。今后，执行二套住房新的认定标准，二手房成交量下降趋势或将延续。记者从沈阳市房地产研究所得到的数据，也印证了中介的说法。
4月份，沈阳市二手房成交量下跌四成。
“认房又认贷”新政很严厉
早在2007年，国家就曾出台二套房认定标准，即执行“认贷不认房”。炒房者对每一套住房都可以通过全款支付后，再用房产做抵押，去银行以其他名义贷款炒房，而银行对此却认定不存在房贷。
现在，政策严就严在既认房也认贷。政策规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，比如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中，其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，都认定为第二套房。
政策初衷虽好执行难度大
二套房贷政策针对的只是房地产的过度消费和投机、投资行为，并不打压民众的住房需求。正因如此，二套房认定标准虽严，但人情味十足。比如，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款；而对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按本地居民认定标准执行。
现在，沈阳的银行都在执行老政策。银行方面表示，未来何时与如何执行新的政策，正等待总行指示。日后执行新政，如果客户提交了书面诚信保证，由谁来做后续核实工作，还是个未知数，政策执行会有一些难度。而最大的难度在于，全国各地的房屋登记系统未联网，要想查询购房者异地置业情况难度较大；本市区县的登记信息也相对独立，要想获得购房者的房产信息，就要到所有区县都查询一遍，费时费力费钱，也非常麻烦；此外，登记部门不掌握购房者最新的婚姻状况，按家庭认定也有难度。
再者，现在完全借助央行的个人征信系统审核购房者家庭的贷款买房次数，执行新的认定标准后，个人征信系统反映出的信息也不全面，还需要从其他部门查询购房者家庭的房屋拥有情况。其他部门的系统内，也不一定能全面反映一个家庭的房屋套数。如此，真正实现政策初衷，需要民政、银行、房管、税务等多部门联手，投入巨资共建个人住房信息系统。而这个系统的建立，在短时间内不太可能。 |
