房价拐点再现
在高手云集的深圳炒房客中,从事媒体行业的谢淳属于追涨型,伴随深圳楼市的两轮涨跌,他坐了两次“过山车”。
2007年5月份深圳楼市猛烈上涨时,谢淳经不起炒房暴利的诱惑,在宝安中心区买了一套单价13000元的新房,2008年房价开始下跌,最惨时单价仅有9000元。为了熬过那个寒冬,谢淳将房子简单装修后出租,今年初这套房子最高涨到17000元,而今在政策重拳调控之下,又回落到15000元。
最让谢淳懊恼的是,2007年7月他陪朋友去万科第五园看房,冲动之下再次出手,几乎在当年最高点买下一套145万元的房子。2008年深圳关外成了楼市跌价重灾区,这套房子总价最低时只能挂出90万元,他不得不选择苦熬。去年房价快速飙涨之下,这套房子奇迹般解套,今年3月曾有买家出160万元,谢淳幻想着能继续上涨,没有及时抛掉。这个月房价再次跌到成本价以下。
在谢淳的投资中,关外的购房带给了他惨痛的记忆,两次楼市调控中那里的楼价都是最先遭殃,今年的调控政策出台两个月,房价已回落10%。而他投资的市中心房产则明显抗跌,2008年跌幅不到20%,去年涨幅更是高达80%,而今也只是刚刚开始松动。
“我想割肉抛掉第五园的房子,害怕再出现2008年的暴跌,那就亏大了。”谢淳将在地产中介那里的挂牌总价下调至143万元,然而两个星期过去了,依然没能成交。
深圳房价已遭遇拐点。深圳市规划国土委监测显示,5月份深圳房价自去年12月以来首次回落到两万元以内。5月份深圳新建商品住房平均价格为18998.22元/平方米,相比1月份下降近两成。成交量更是出现“腰斩”,5月份仅成交13.64万平方米,创下去年以来的新低,与4月份相比大降六成多。
新政更为严格的北京楼市也出现价格松动。5月份,北京市房屋销售价格环比下降0.1%,近15个月来首度出现回落。一些前期热销的楼盘开始不断吐出优惠折扣。如万科蓝山从4月底的单价43000元降至39800元,富力又一城由4月份的26000元降至23000元。然而无论是市区还是郊县,绝大多数楼盘的价格仍远远高于2007年那一轮房价高峰。
世联地产研究总监王海斌认为,近期楼市成交均价持续下行,主要由于豪宅和大户型成交量锐减,尤其是5月份别墅出现“零”成交,其实多数区域房价还未出现明显下跌。
“死扛”者仍有理由
房价跌势已成主流,但手握中心城区房产的有房族却不打算就此出货,死扛、待涨者仍然不少。在北京一家保险公司上班的李静4月初在北京三环内以单价45000元的价格买了套小公寓,旋即楼市开始冷清。然而在李静看来,自己的小区价格并未明显下降,她坚信楼价长期还会上涨,不必为一点小波动而担忧。
“2007年我的朋友在通州买的房子,每平方米一万出头,2008年房价降了不少,2009年价格刚刚回本他就赶紧出货,改成租房,结果现在房子涨到2万多,后悔不已。”李静表示,老百姓想把房子买到价格最低点实在太难,只要资金能够支持,投资房子长期来看总是升值的,不管是中心城区还是郊区。
也有投资客表示,3、4月份楼市涨幅最明显时,很多项目其实是有价无市,要么是根本找不到房源,要么是卖家报价太离谱。现在虽然把那段最疯狂的“泡沫”挤出来,但跌得多了自己并不愿意卖,这也是一种有价无市。
与此同时,租房市场开始活跃,一些投资客干脆将房源转售为租。根据北京中原三级市场研究部的统计,自4月中旬房地产调控新政推行以来,北京市二手房租金价格环比上涨逾5%,一些热点区域涨幅超过7%,单位使用面积租金首次突破50元/平方米方米/月。与一年前相比,北京一套普通两居室的租金涨幅在20%以上,一些地段佳、交通便利的房源涨幅更高达50%。
各地调控政策执行情况出现松动迹象,也成了一些投资客“死扛”的原因。目前北京、深圳等地有些银行开始放松第三套甚至第四套房贷款,地产中介暗中串通银行想出“新招”规避政策,非当地户籍、社保不足一年的购房者,中介都能帮忙代办社保或纳税证明。
抄底幻想或将破灭
楼市再度低迷,不少“刚需”和投资客萌发了等待机会再次抄底的想法。
“我觉得现在的市场和2008年有点像,可以拿来对比。”名片上印为北京某铁路物流公司董事长的老王,实际运营着一个专职炒房的公司。在他眼里,今年房价的调整将给他提供再次抄底的机会。
老王认定北京楼市有强大的“刚需”支撑,上一轮从2008年8月跌到2009年2月,当时房价并没有出现普跌,有些项目跌得猛,有些基本没跌。楼盘下跌的时间也各有不同,“比如2008年中期北京东北四环某楼盘从19000元降到14000元,这就是那个楼盘的最后一跌,也是最佳买入时机。”
而眼下老王已经开始重新关注一些降幅较大的项目,这些项目多是已经跌回2009年底的水平。比如北京六环外的燕郊天洋城三期,单价为7500元,与之前相比降价幅度达到30%。南三环区域的星河城玺萌公馆,意向销售单价也从最高的25000元降至20000元左右。
更重要的是,老王认为楼市政策不会再继续收紧。即便是维持现有的房贷政策,老王也有一些“空子”可钻。他运营的公司可以通过实业名义贷款,必要时还可以利用民间借贷。中国证券报记者在和老王的接触过程中,他屡次表达了北京市区房价不涨到5万元不收手的想法。
对于楼市的“抄底说”,北京科技大学教授赵晓并不认同,他表示,国内宏观经济形势已经不同,去年靠财政刺激带来的楼市泡沫正在破灭。
王海斌也表示,楼市降价通常需要经历六个阶段,即观望和僵持、局部促销、新项目低价开盘、局部全面促销、局部降价、全面降价。目前楼市在局部促销、新项目低价开盘两个阶段徘徊。
对于未来楼市的走势,业内人士表示,此轮调控之前一线城市房价“虚火”很旺,近期略有回落后房价依然较高,加上大部分开发商仍在观望,二手房市买卖双方也僵持不下,楼市要度过这一轮调控的寒冬仍需漫长时日。
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