◆房交会上人头攒动。
核心提示
随着房价去年以来的接连上涨，小户型成为不少购房置业刚性需求者的选择，开发商也着力推出小户型楼盘。购房者说，手里的房款是有数的，高房价下只能缩小购买面积，实现买房梦想。
2010年沈阳市中小户型房交会刚刚落下帷幕，沈城市民喜欢在哪个区域购买小户型房子？小户型主要选择多大面积？购房总价能够接受的心理价位是多少？就广大消费者关注的这些热点问题，本报联合调查机构进行了“小户型调研报告”，以科学的数据分析为消费者呈现一份购房参考数据手册。
面积：90平方米是分水岭
房价涨了就意味着拿同样的钱买的房子变小了。房地产人士表示，现在房价提升的速度远高于百姓可支配收入增长的速度，因此作为有刚性需求的消费者，购房就要牺牲面积，这是市场规律。例如房价在全球都名列前茅的中国香港，60平方米以下的房子占整个房产市场的72％，但仍可以将其设计成三居室。
近半数受访者接受80平以下小户型
沈城市民对小户型房子的面积要求是多少？面对这个问题，有29%的受访者表示会选择71-80平的面积，有19%和17%的受访者表示会选择61-70平与81-90平的面积。调查显示，七八十平的小户型是消费者最青睐并能接受的面积。喜欢小户型的购房者以购买婚房的年轻人、创业者居多。很多受访者表示：“现在年轻人结婚都是单过，不与父母生活在一起，小户型非常适合我们。毕业没几年，积蓄不多，购买大户型动辄六七十万，虽然父母能帮助解决一部分，但剩下的几十万贷款也是一个沉重的负担。购买小户型房子，压力相对减少很多，这样生活质量也会相对提高，等过几年有积蓄了，再换大户型房子。小房子无论是转手出卖还是出租，赚钱都比较容易。”
调查数据分析显示：90平仍是住房刚性需求与改善性需要的分水岭。90平以下是没有房子的购房者的主要需求面积，一次置业对面积需求表现非常冷静。
三口之家喜欢传统的两室一厅
对房屋销售起着至关重要的因素就是户型的设计。虽然小户型项目在产品的打造方面发挥的空间不大，但仍然存在着很大的差异。同样是小户型产品，结构的设计、小区的绿化等方面都可以大做文章，以此来提升项目的综合性价比。
数据分析：二室二厅一卫是最受受访者喜欢的。调查显示，家庭结构对户型格局影响较大，二室户型是三口之家最受欢迎的户型。受访者表示：“我们对房子的要求是‘麻雀虽小，五脏俱全’，两室一厅的户型非常的实用，副卧室平时可做书房使用，在来客人后可做卧室。而客厅是必不可少的一个空间，家人在这里活动的时候最多。”
地点：购房先选皇姑、和平、沈河
纯粹的小户型项目，一定要选择区域的核心位置，最好是在轨道交通沿线，交通便捷，生活配套成熟。因为无论怎样，最终住在这类项目里的住户，一定是年轻人或者正在创业中的小型公司，这类用户对居住区域以及交通的要求非常高。
针对“您购房的首选区域是哪个区”这个问题，主要是对购房/居住区域进行分析，调查数据显示20%的人选择皇姑区；18%的人选择和平区；16%的人选择了沈河区。
受调查者表示：居住在皇姑、沈河、和平这些区域等于居住在城市中心，交通非常便利，无论到城市的哪个地方打车或者乘车的距离都不算远，而且这些区域教学环境更为优越于其他区域，对于孩子将来就学有优势，这些区域配套设施也更加完善。
当然，消费者也考虑到了房价，皇姑、和平、沈河这些中心城区，房价明显高于其它区域。所以，随着房价上涨，很多消费者早已经将居住区域要求降低，铁西、大东、浑南新区也成为了小户型购买者的热点区域。
调查数据显示，参加小户型房交会的购房者大部分来自于皇姑、沈河、和平的居住者。
数据分析：皇姑、沈河、和平是受访者购房首选区域，也是房交会客户的主要来源区域，客户购房仍保持着明显的地缘性。
价格：36至40万元较容易接受
“大房子买得起养不起，物业费、贷款月供都是包袱”，这是很多买房者的心理。消费者越来越趋于理性，已经不再像几年前那样盲目跟风。即便是在房屋成交量上升，价格呈现出上扬趋势的情况下，仍然能够冷静对待，综合分析各项因素之后再出手。
单价5000元以下是心理价位
对于小户型房价，受访者中21%的人接受的价位是3500元至4000元；21%的人接受的价位是4500元至5000元；28%的人接受4000元到4500元的价位。
调查数据分析显示，消费者整体对市场价格有一定的认知与心理承受；整体心理价格接受在3500-5000元/平符合沈阳房价现状。
受访者表示：沈阳的房价这两年涨得比较快，在二环以内附近的房子2003年时购买还保持在2400元左右，但现在二环以内附近的房子已经达到了5000元左右。但不管房价如何上涨，我们都有自己的心理价位，太贵的房子还是无法承受。调查结果表明，受访者对总价有较为严格的心理控制线，开发过程中应注意平衡面积、单价与总价关系。
总价36-40万元较容易接受
对于这个问题，21%的人选择了36万-40万；14%选择了45-50万；3%的人选择了56-60万。数据分析，消费者总价心理主要集中在36-40万之间，
从目前小户型销售的局面来看。消费者越来越理性，在铁西区一售楼处，刚刚签完约的李先生对记者说，他大学毕业后在沈阳工作了5年，一直租房住，每月租金1000元。由于是初次置业，将目标锁定在了小户型。经过综合比较，他买了铁西区体育场附近的一处房子。李先生表示，虽然选的房子离上班的地方比较远，但房子靠近地铁，沈阳地铁开通后上班不过也就20几分钟。
李先生给记者算了一笔账，他买了一套80平方米的房子，总价是36万，首付10万余元，这几年的积蓄足够支付首付款。他现在每个月收入3500元，一个月还款2000元贷款，这样去掉首付款，10几年就能还完所有贷款。但如果总房价超过40万，他将无力承受，因为还贷期间他还要生活，养活孩子等。
理由：价格、区域成购房决定因素
买房不是买衣服，消费者对房子的要求很多。居家消费与购房投资，不仅是买下房间，而且要买周围环境。房屋所处环境好坏直接影响到将来升值潜力和生活的便利程度。要了解住宅区交通、购物是否便利，有无充足的休憩之地，孩子入托（入学）有无困难。区内商业、学校等配套应尽量完善，能满足居民基本生活需要。
在购房因素方面：调查数据分析显示67%的受访者表示，价格是影响购房最主要的因素；60%的受访者表示区域位置是影响购房最主要的因素；51%的受访者表示交通是影响购房最主要的因素。
价格是购房时最关注的因素，其次是区域位置与交通。受访者表示：“买房子是一件大事，是一辈子的事，关系到居住、生活便利、孩子就学、将来房屋升值等等，所以我们要综合考虑这些因素才能决定是否购买，当然，随着近年来房价的攀升，价格成了购买的直接决定因素，其他条件只能退而求其次。”
90%受访者：
沈房价波动不会太大
近期，因为全国房价上涨过快，国家相继出台很多政策抑制房价，地方政府也纷纷出拳控制房价，更有上海、重庆等地要率先推出征收房产税等，这些国家宏观和地方性手段对沈阳市民购房产生了什么样的影响？
当记者询问“您是否知道国家最近出台的宏观政策？”时，超过七成的受访者表示“知道”。
当记者询问“您认为国家的新政策对沈阳的房价会有什么样的影响？”时，受访者普遍认为国家的新政策对沈阳房价影响不大，超过四成的受访者认为未来房价仍会“保持稳定”，而三成受访者认为“房价会小幅下降”。
部分受访者认为：这次国家为了抑制房价上涨过快的决心很大，在全国范围内已经产生了影响，广州、深圳、北京等房价居高的一线城市房价已经有所回落。不过沈阳作为二线城市，目前房价在全国还排不上号，价格回落的可能性和空间比较小。但受到大环境影响，一段时间内也不会出现大幅上涨情况，应该处于相对稳定状态。
由于参与本次调研的受访者均有一年内购置商品房的打算，所以他们比较关注政府出台的各种调控政策；超过90%的受访者均对沈阳房价保持信心，认为波动不大，认为房价会降的受访者不排除心理作用，期待价格降低而利于购买。购房者对于目前房价仍保持较为乐观的态度，认为二线城市房价的抗跌能力比较强。
受房产新政影响
41.8%受访者“推迟购房”
调查数据显示，在受到政策影响方面：41.8%的受访者此次置业行为会受到新政的影响，具体影响体现在“观望一段时间，推迟购房”。
针对“此次出台的宏观政策对您这次购房会产生影响吗”的问题，调查数据显示，新政对于二线城市购房者置业行为影响不大，主要打击还是炒房和投机者；新政对于购房者置业的影响主要是“观望”，未来一段时间内，持币待购的现象在沈阳房地产市场将会比较明显。
一位受访者称：“买房子除了居住也是一项重大投资，现在一线城市房价已经下跌，这让我们心里也没底，不知道沈阳房价会不会降，所以想再等等看。”
针对“下列新政中哪项对您购房影响最大”的问题，调查数据显示，55.6%的人选择了贷款二套房首付不得低于50%；42.2%的人选择了加快保障房建设，遏制房价过快上涨；2.2%的人选择了银行不得对投资、投机者贷款。
受访者普遍认为“贷款二套房首付不得低于50%”和“加快保障房建设，遏制房价过快上涨”对于购房影响最大。“贷款二套房首付不得低于50%”对于改善型购房者影响较大，如何筹措到首付款成为阻挡在购房者眼前的最大问题；而“遏制房价过快上涨”则是普通购房者的心声，他们期望房价缓慢上涨甚至有所降低。
（感谢辽宁通启市场研究咨询有限公司协助调研）
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