中国房地产市场的投资型客户到底有多大比例，这是理解本轮房地产市场调控的前提。此外，在史上最严厉调控政策下，楼市成交量和房价、土地供应以及价格，将分别呈现怎样的走势？近日，中国四大地产巨头“招保万金”中的万科地产、金地集团，以及北京首创管理层人士，就以上焦点话题，一一作了评析。
投资型购房者已受挤压
近日，早报记者从金地集团一位管理人士处获悉，金地在今年年初曾就楼市中投资性客户进行过市场调研。
结果显示，在主要一线城市的投资型客户比例在40%至50%之间，二线城市投资型客户比例在30%左右。个别热点城市和热点项目，投资型客户的比例会高于上述数据。
价格较为高端的楼盘买家或能较为典型的剖析案例。距离新央视大楼最近的住宅项目“首创禧瑞都”的已售房源中，超过三成为投资型客户。这是早报记者从北京首创一位管理人士处了解到的信息。
该北京首创人士称，在“首创禧瑞都”已售出的两栋房源的购房者中，有两成购房者选择一次性付款，可认为是投资型客户；在其余八成选择按揭贷款的购房者中，二至三成为海外买家，也可认为是投资型客户，二至三成为外地买家，四成为北京本地购房者。
该项目位于北京东三环CBD核心区，距离新央视大楼近百米。在去年年中开盘的2、3号楼均已售罄。记者从售楼处人士处得知，开盘时均价在4万元/平方米，最高成交单价超过7万/平方米。即将于今年6月底开盘的1号楼，价格则定位于6.3万-6.8万元/平方米。
“2009年中国房地产市场销售规模的大幅增长包含了2008年压抑市场环境下释放的自住需求，也包含了政府4万亿计划、近10万亿新增贷款干预下大幅增加的投资性需求。”万科一位管理人士称，万科对其楼盘的购房者的调查结果显示，首次购房者比例从2008年的24%，升至2009年的30%；投资型客户的比例由2008年的16%，升至2009年的19%。
该万科人士进一步指出，从付款方式来看，去年较为宽松的购买环境，使用按揭贷款的购房者有所增加。同时万科自身的销售数据显示，在2009年万科的购房者中，按揭客户比例由2008年的83%升至92%。
2008年底，央行将房贷利率优惠下限扩大到7折后，各大银行纷纷调低房贷利率优惠。据央行《2009年中国区域金融运行报告》显示，2009年全国个人住房贷款下浮利率占比达93.0%，其中80.6%在7折和8.5折之间。
而今年的楼市调控新政对房贷利率大幅收紧——对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
这直接导致买房人首付比例的上涨，进而打压了投资性购房者的现金支付能力。上述万科人士提供的数据显示，2009年利用抵押贷款的万科购房者的平均按揭首付比例为30.5%，今年前4月平均按揭首付比例提高到33.8%。这反映了整个银行业按揭收紧的趋势。4月份万科的购房者调查进一步显示，投资型购房者的比例大幅降至12%。
上述金地集团人士也认为，本轮针对投资性需求的楼市调控政策，肯定会对投资型客户较多的城市和项目有较大影响。
一线城市成交或降四成
楼市调控新政出台后，较房价下降更快的是住宅成交量。
“预计今年一线城市住宅成交量同比(与上年同期相比)下降幅度在四至五成左右，二线城市调整的空间和幅度要小于一线城市。”上述金地集团人士称，这是根据各地房地产交易中心的历史成交数据作出的预测。
相对而言，一线城市的成交量或许更不乐观。该金地集团人士指出，北京市场住宅成交量将同比下降52%，上海市场住宅成交量将同比下降56%，深圳市场住房成交量将同比下降42%。就二线城市而言，杭州市场住房交易量将同比下降10%，南京、天津等部分二线城市，住房交易量的降幅也将显著。
至于迟迟未现大幅下调的房价，上述万科人士称，预计下半年价格调整会发生在之前房价上升较快的一线城市和部分二线城市，其中，去年房价上涨比较快的城市，房价下降的幅度会超过10%或者20%。
“之前房价上涨过快的城市，在2011年上半年可能得把今年前四月的涨幅给跌回去，进而在2009年涨幅的基础上再回落一些。”上述金地集团人士在作出如是大胆预计的同时称，下半年房地产市场供应量会增加，这意味着市场定价将趋于更加合理。
各地房价降幅料将高低不均。上述北京首创高层人士表示，楼市调控新政对二三线城市影响不会很大。原因有二：其一，二三线城市土地价格还有两倍左右的成长空间；其二，二三线城市房价增长与居民收入增长基本吻合，未来房价增长的潜力较大。
这位北京首创高层人士还针对北京房价作了具体分析。他预计，北京楼市6-7月份将出现价格下调的信号，10月份将会企稳。其中，考虑到北京四环以内土地供应紧张、新增房源少，预计北京核心区房价将趋于平稳；北京边缘地带的价格可能下降，如大兴区和通县，以及没有地铁通过的区域，预计降幅可能在15%左右。若房地产市场价格不能稳定或者价格不能下降，不排除政府继续出台楼市调控措施的可能。
主打小户型和小步快跑
上述几大地产巨头在坐而论道的同时，都已做好各自应对策略——比较一致的是，都考虑到了买方市场的资金能力。
上述万科人士称，考虑到未来房地产市场的不确定性，万科在楼盘定价上会更灵活，“万科不会有一个统一的销售和定价策略，但是在不同城市、不同项目上会采取更加灵活的定价策略。从未来市场环境来看，价格调整是必然的结果。”
“虽然今年中国房地产市场的销售规模会下降，但是万科住宅产品以小户型为主，能增加其市场占有率。”上述万科人士透露道。
北京首创的应对举措与万科有所相似。上述北京首创高层人士表示，公司将在新楼盘分期开发量上做出策略调整，提高小户型比例，比如房山项目将增加小户型比例。
金地集团则将采取“小步快跑”的策略，上述金地集团人士表示，该策略就是通过分批推出楼盘项目，去不断测试市场反应，制定更为合理的定价水平，让楼盘项目定价更加符合市场需求。
地价或跌得更快更深
在政策和市场博弈的同时，政府、开发商、投资客、买房人较为一致的看法是，增加土地供应量，从而增加楼盘供应，也是平抑房价的一剂良药。
上述金地集团人士称，预计土地价格下降幅度会比房价更深更大，届时将出现比较好的投资机会，该公司将根据资金、土地市场调整状况，在低点获取优质廉价土地，为业绩增长和发展提供良好的基础。
上述万科人士称，今年土地市场的供给会增加，但是并不代表土地成交量一定会增长。因为土地供应是受政府计划的支配和影响，但是土地成交量需要开发商的配合和市场运作。
该万科人士表示，考虑到房地产市场的调整，万科在短期内将在土地市场上更为谨慎，将会减少土地的购买，并规避在公开市场上购买。未来土地市场会调整的话，万科持有更多的现金，有更多机会去获取更便宜的土地。
“未来土地市场新的投资机会出现，不仅是在二三线城市，在一线城市也会出现好的土地购置机会。当较多流拍出现的时候，就是土地购置的机会，也是政策调整的时候。当别人不敢太进入的时候，可能是我们进入的时候。”该万科人士如是称。
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