5月沈阳商品房供应量大幅增加，2009年土地成交市场的疯狂，使2010年商品房供应量大增在预料之中，并且5月份开始进入沈城楼市传统的销售期，供应量也会较上个季度有所增加，但面对国家宏观政策严厉打击，市场供大于求的局面将逐渐显现。另外由于目前大部分开发商急于快速走量以缓解下半年的压力，但受新政影响，部分购房者放缓购房计划，表现出观望态度，成交率下降，5月份商品房共成交90.25万平方米，同比下降12.63%，使得市场供需开始失衡。
第一章 商品房市场
一、商品房供应量分析
5月沈阳商品房供应量为177.32万平方米，环比上升84.88%，商品房供应套数为18671套，其中商品住宅供应面积为168.54万平方米，其供应面积占当月总供应量的95%，商品住宅供应套数为17612套。商业用房供应面积为7.6万平方米，其供应面积占当月总供应量的4.29%，供应套数为525套。（见图1）
●5月各区供应量分布情况
5月是新项目上市，新品加推较集中的一个月，虽然中小户型房交会的举行是供应量增加的一个因素，但主要因素还是新政的严厉打击，大多商家想借此房交会提高成交量，快速走量，像宏发，恒大等开发商在本月有较大的供应量，因此于洪区的供应量在本月排行第一，其次和平区和东陵区分别位居第二和第三，所占比例分别是20.7%和20.2%。
●各环线商品房供应比例
由图2可见二至三环间的供应量已经占据了整体供应量的53%，就目前市场形势来看，可售房源大多集中在二至三环间，并且多为居住型产品。二环内土地资源有限且市场日趋饱和，供应较少。而三环外区域为城市 (论坛 新闻)近郊，投资类和高端产品居多，受新政打击较大，销售压力大增，近期新推产品较少，供应量紧缩。
二、供求关系分析
5月供求比为1:2，进入2010年商品房的供求比趋于平缓，并逐渐向1靠拢，4月中旬发布的“国十条”使得4月的供求比几乎为1,供求关系达到平衡点，而随着5月份，沈阳市关于政策的细则不断落实，市场整体呈观望局面，加上5月份供应量大规模放量，使得供求关系严重失衡，出现供大于求的局面。
三、商品房成交分析
5月份商品房共成交90.25万平方米，同比下降12.63%，成交9958套。5月成交量较上月并没有太明显的下滑，但供求关系的失衡却很明显，中小户型房交会并有像预期那样有较高的成交量，而成交量的下跌，可见新政对沈阳楼市的影响逐渐明显，让投资型和改善型需求的购房者望而却步。
四、各环线商品房成交比例
5月商品房成交面积主要集中在二至三环间，所占比例为43%，目前在售项目主要集中在该区域内，并且该区域的整体价格相比二环内偏低，在大多购房者可接受的范围内，该区域的交通生活配套也很完善，性价比较高，因此该区域的成交量相比其他区域较高。
第二章 商品住宅市场
一、商品住宅供应量分析
5月商品住宅的供应量为168.54万平米，环比增加92.46%。2010年的第一个季度，市场整体呈现出供不应求的局面，市场供应量不足，随着市场销售季的到来，商品住宅的供应量不断增加，加上5月房交会的举办，供应量大规模释放，5月供应17312套，单位套均面积为95.7平方米，以中小户型为主。
二、商品住宅户均面积分析
5月商品住宅的户均面积为95.7平方米，前期的销售情况显示，面积在90平方米左右的户型销售情况良好，因此5月供应的房源多以自住型房源为主，新政的发布打击了不少计划购房的消费者，但对自住型消费者的影响不大，刚性需求为购房主导因素。
三、商品住宅成交量分析
5月商品住宅的成交量为78.31万平方米，环比下降10.57%，首付比例的提高和对外市户口消费者贷款门槛的提高，使得不少计划购房的消费者暂缓了购房计划，同时新政对投资型和改善型购房的消费者打击也是严厉的，此次新政虽然打击了投机和炒房行为，但也一同打击了部分购房者，致使成交量下降。
四、各区商品住宅成交情况分析
5月份商品住宅的成交量主要集中在铁西区和于洪区，而铁西区的成交量占整体的四分之一，这是由于铁西区和于洪区的房价相对适中，且配套设施也日趋完善，符合以自住型为主的购房者的需求。而像沈河、大东和皇姑区域，房价偏高，且市场也趋于饱和，选择范围偏窄，因此成交量不高。
第三章 商业市场
一、供应量分析
5月商业用房供应面积为7.7万平方米，供应套数为525套。近期商业市场供应情况并没有表现出太大的波动，可见新政对商业市场的影响并不明显，商业市场目前表现相对稳定，另外由于去年商业市场放量较大，到5月商业市场的供应量表现出供给不充裕，而由于去年土地市场异常火爆，预计未来商业的供应量将会有所上升。
二、成交量分析
5月商业用房成交11.9万平方米，较上月有所下滑，在供应量没有增加的情况下，成交量的减少在一定程度上缓解供需压力，虽说新政对商业的影响并没有像住宅那么大，但其影响也已慢慢显现出来。
三、供求关系分析
5月商业供求比为1:1.55,供求比正逐渐向平衡点靠拢，供不应求的紧张局势有所缓解，但目前却不能大意，2009年的疯狂拿地，将在未来会有一次集中放量，到那时供求关系将再次被激化。
第四章 土地市场
一、土地供应分析
1、土地供应走势分析
5月共有56宗土地推出，土地供应面积为164.88万平方米,土地供应量环比下降67.42%,与去年同期相比下降70.32%。进入2010年，土地市场供应量走势很平稳也很小心，国家今年出台政策严打囤地现象，沈阳政府也从根源处把关，在供应量上加以控制，5月供应的土地规模都较小，也减少了地王产生的几率。
2、本月各物业用途土地供应情况
从图中明显可以看出居住用地的比重减少，而工业用地所占的比重加大，商业用地变化不大。
3、各区域5月土地供应情况
铁西区仍然位居月土地供应的榜首，但其供应的土地多为工业用地。大东区的供应量增加，以23%的比例位居第二。
4、5月土地供应面积结构分析
5月供应量仍以1万-5万平方米的中小型地块为主，所占比例达66%，一是由于土地资源有限，大规模的土地已经很少见，另外也是为了防止地王的产生，而把地块分割出售。此外，1万平方米以下面积的土地所占比例也较高，为23%。
二、土地成交分析
1、土地成交走势分析
5月土地成交193.54万平方米，成交地块41宗，较四月份成交宗数增加。
2、5月成交土地物业形态分析
工业用地所占比例为63%，而居住用地仅占17%，商业用地比重变化不大，比例也是17%，其他用地比重较少，仅为3%。
3、各区域成交情况分析
5月成交土地仍以铁西区为主，主要归功于工业用地成交量的增加。其次是沈北新区和浑南新区，另外有一小部分为和平区。
4、土地成交金额分析
从成交金额的走势来看，近期成交金额随着成交量的变化而变化，随着工业用地所占金额和居住用地金额均有小幅上升，居住用地的成交金额与工业用地的成交金额趋于一致。
5、楼板价成交分析
5月成交土地的楼板价回升，接近800元，主要是由于工业用地成交较多，其价格有相对便宜不少，从而影响了整体价格偏低。（见图6）
6、溢价率分析
5月土地成交率为41.6%。成交的土地中没有溢价现象，全部以起始价成交。
（香港联祥置业授权本报独家发布）
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