成交量持续低迷 开发商被迫跳水
持续低迷的市场终于让开发商硬扛的价格底线出现了松动。上周在经历了黑五月楼市成交量暴跌五成的惨淡成交后，不少项目开始撕开了遮遮掩掩的降价打折面纱，而开始动真格儿的了。继上周霄云里8号打出6.8折直降1万元/平方米后，东五环某著名项目又打出了1.7万元/平方米的特价房，相比此项目前一期的价格，降价达9000元/平方米。
如果说霄云里8号的降价是投资型产品受政策打压被迫降价的话，那么这个位于东五环的普通住宅项目的降价则更具有代表意义。不少业内人士惊呼：这回降价看来要动“真格”的了。而在此带领下，一直以来“铁板一块”的京城楼市，会否迎来一轮集中的降价“浪潮”？而种种迹象表明，京城楼盘深度降价态势眼下已初现端倪。
两项目单价接连跳水万元
房产新政实施一月，北京楼市反应相当明显，其中特别是投资人群的撤出。伟嘉安捷、中易安等担保公司对北京市房贷市场的调查统计显示，目前京城楼市中利用贷款投资买房的人群相对于新政前已经出现明显下降，新政前在贷款人中近五成为投资者，而目前这一比例已经降至10%左右。因此可见，新政对于投资型房产已经起到了立竿见影的作用。
在这样的市场环境下，此前一直以投资客为主的霄云里8号降价就变得情有可原。上周位于东三环霄云路附近的楼盘霄云里8号，打出了精装修2.7万元/平方米且赠送家具家电的超低价牌，比其5月4日开盘时价格的3.7万元下降了1万元/平方米，折扣率达到了6.8。而去年底该项目热销时售价曾经高达5万元/平方米。
一位业内人士向记者表示，导致霄云里8号大幅度降价，一方面与近期的市场环境有关，另一方面也受制于近期北京市有关部门对酒店式公寓出台的限制性政策。该项目已经在市场上销售了近3年的时间，目前基本上属于清盘阶段。为了预防市场政策的再次收紧，开发商果断采取迅速出货套现的方式也属正常。但是该人士表示，由于项目属于投资型产品，这次大幅度“跳水”，将损害前期投资者的利益，可能会引起老业主不满。
就在霄云里8号打出6.8折直降1万元的“超级低价牌”后，记者从东五环一个著名项目了解到，该项目在近期低价开盘的基础上又推出了超低价特价房。记者了解到，此前该项目在5月份新开盘时对外公布的均价为2.3万元/平方米，相对于4月份2.6万元/平方米的均价下调了3000元/平方米。而这次推出的特价房仅为1.7万元/平方米，相比4月份的价格下降了近9000元/平方米。
销售人员表示，这10套特价房位于二三层，都是前期买房人“退出来”的，开发商拿出来回馈市场。但是退出来的房源全集中在相同楼层，显然有些蹊跷。
业内人士认为，该项目大幅度“跳水”主要是由于目前该公司的销售业绩不佳造成的，其在5月份只完成了一半的销售计划。
6月北京楼市将迎来实质性降价
据链家地产市场研究部统计，5月北京二手房成交均价为18650元/平方米，相比4月份的20154元/平方米，降幅为8%左右，而5月北京新房成交价为35630元/平方米，相比4月份成交价格36749元/平方米下降3%左右，新房降价幅度弱于二手房市场。
链家地产副总裁林倩认为，下阶段新房房价降幅有可能进一步加深，并领跌整个房地产市场。例如，从本次《新建商品住宅与二手住宅分析报告》（以下简称《报告》）中可以看出，2008年房价下行期，新房市场价格下降比二手房晚3个月，但降幅要明显得多，即2008年6月二手房价格12206元/平方米，环比降幅为3.1%，而新房市场直到9月份才开始下跌，下降幅度高达21.9%，达到14294元/平方米。林倩认为，由此可以看出，一般情况下，新房下跌周期会有所滞后，但跌幅会更为明显。
据链家地产市场研究部统计，5月份全北京纯粹的二手房交易在8000套左右，环比下降74%左右；而新房住宅5月份成交6269套，去掉经济适用房以及限价房，共计3956套，环比下降55%左右。新房成交量下降幅度小于二手住宅。
林倩认为，未来，新房与二手房之间，无论从单纯的总价呈现的购买力方面还是贷款及首付成本差异方面，都会表现出更明显的差异性，而这种差异性会让新房成交量在市场观望期加速回落。尤其是随着系列宏观调控政策的进一步深化，二套房首付利率提高、三套房禁发贷款等政策的深入执行，导致新房与二手房价格进一步拉开，从而导致新房价格下调。
以当前市场为例，《报告》显示，2010年二季度，新房成交总价为385万元，二手房成交总价位164万元，新房的成交总价是二手房成交总价的2.3倍。并且二次及多次购房，新房比二手房多付出成本会更加明显。
林倩认为，一方面新房成交价格较高，推动了首付额度以及每月还款额的增加，会使很多购房者望而却步；另一方面，市场下行期，购房者置业更加谨慎，面对着新房相对更高的购买成本，购房者选择观望的意愿也更强。因此，总的来说，未来新房成交量将大幅缩小。
《报告》显示，新房价格领涨各建筑年限二手房，涨跌幅也受建筑年限的影响。林倩认为，随着接下来新房价格的进一步下降，进而带动各个年代二手房价格按梯次下降，高房价将得到平抑。
亚豪机构副总经理任启鑫也认为，由于近期国税总局先后发布通知，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。迫于资金压力，开发企业很难再扛价不降，因而楼盘有望出现实质性降价。
商报记者赖大臣
|
