未来三月楼市量价齐跌 机构预测房价降幅可能加深，预计新房跌幅明显
本报讯（记者马力）“链家地产”昨天发布《新建商品住宅与二手住宅市场分析报告（2007年1季度—2010年2季度）》预测，未来三个月新房房价的降幅有可能进一步加深，并将引领楼市量价齐跌。
《报告》显示，今年上半年，北京二手房价大起大落，3月份二手房房价环比涨幅11.3%，为近3年半以来最大单月价格涨幅，每平米上涨超过2000元。但4月中旬以后系列宏观调控政策出台，5月二手房房价环比降幅达到8%，同样创下3年半最大单月降幅，每平米下降1135元左右。
“链家地产”市场研究部统计，虽然5月北京二手房18650元/平米的成交均价下降了8%左右，但5月北京新房成交价为35630元/平米，相比4月份成交价格36749元/平米，只下降了3%左右，新房降价幅度弱于二手房市场。
“链家地产”副总裁林倩认为，下阶段新房房价降幅有可能进一步加深，并领跌整个房地产市场。“从本次《报告》中可以看出，2008年房价的下行期，新房市场价格下降比二手房晚3个月，但降幅要明显得多。2008年6月二手房价格12206元/平米，环比降幅为3.1%，而新房市场直到9月份才开始明显下跌。由此可以看出，一般情况下，新房下跌周期会有所滞后，但跌幅会更为明显。”
观望期结束，全国房产降价潮将至
■观察家
如果调控政策的目标明确，在力度上不做“俯卧撑”和传递误导的信号，全国一线城市房价下跌30%，价格回到去年年底的水平基本已成定局。
5月份，政策方面依旧紧锣密鼓地出台相关细则，对高企的房价继续施加压力：土地增值税的清算和严格征收，房产税加快推出步伐，央行等三部委颠覆了以前“认贷不认房”的二套房标准，实行最严厉的“认房又认贷”的政策，北京在全面停止第三套房贷的同时，对房龄在20年以上的二手房基本停止了贷款。（6月8日《法制晚报》）
政策层面的持续加压，将打消开发商利用欧元危机再次让调控政策放松的幻想，一线城市的成交量在5月份继续下滑，以北京、上海和深圳为例，北京二手房5月份成交量环比降58.8%，上海环比降69.0%，深圳环比降24.1%。统计数据也显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌。
同时，一直和政策僵持的价格开始动摇和分化：二手房的议价空间开始增加。中原地产的数据表明，北京、上海、深圳等一线城市中，有超过五成的楼盘价格出现下跌，其中上海、广州和深圳三城市，已有此类楼盘价格下跌幅度接近15%。同时，统计也显示，5月在监测的30个城市中，各城市成交价格普遍下降。而开发商在开盘时打折、暗降、促销等手段明显多了起来，率先降价的万科、恒大则尝到了好处，一季度的销售业绩排在前两位。
虽然还有个别楼盘的开盘价依然上涨，但在当前情况下，只能视为给未来的降价创造空间。这样，房价的走势在经历一个多月的博弈后，价格下降的空间已打开，购房者看到了政策坚持的决心，开发商也开始不再对政策抱有不切实际的幻想，面对土地增值税清算风暴和房产税开征越来越快的脚步，如果再有开发商自恃现金流不紧张硬扛，恐怕被动的只能是自己。
至此，基本可以判断：房价的观望期已结束，全国范围的降价潮将会如期而至。如果调控政策的目标明确，在力度上不做“俯卧撑”和传递误导的信号，全国一线城市房价下跌30%，价格回到去年年底的水平基本已成定局。大家担心的开发商推迟开盘的情况更不会出现，因为2008年金融危机前的经验表明，一旦政策紧缩、开发商的资金链紧张，开发商惟一自救的办法就是降价和加快开盘回笼资金，谁也不愿做政策的牺牲品被清盘重组，这是最基本的博弈逻辑。
在房价走势明朗的情况下，整个房地产链条上的政府、购房者和开发商的互动将更为微妙。政策制定者应谨记2008年“救房”的教训，将政策的力度和目标可以定得更坚决一点，在房价彻底调整到位后，尽快使整个房地产公共政策的周期，从调控周期转入发展周期，避免调控不力再次浪费政策资源。
对开发商而言，应清醒意识到，通过本轮调整，以暴利和投机为主要特征的房地产市场的价格逻辑，将发生颠覆性变化，房地产最终将回归微利和居住，抱着暴利不放的开发商将会死亡，房地产行业将重新洗牌和布局。
对民众而言，银行不再给20年以上的房子贷款，已经说明中国房子的真实价值，在房价没有合理回归的情况下，大可不必将三代人的收入和幸福，捆绑在寿命不足30年的建筑物上。
马光远（经济学博士）
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