“ 9070 ”政策新“国十条”……
购房不是孤立的行为，背后是一系列的政策支持，而小户型降低了政策支持上的压力。
小户型由于符合市场上的大众需求而颇受青睐，即便是在逆市中也取得了相对不错的成绩。
最为明显的是针对打压投机和投资行为的政策出台后，由于中小户型产品面对的主要客户是刚性需求的购房者，所受影响较小，小户型的另辟蹊径，走出了一段独立行情。
“9070”走进小户型时代
说到政策，不得不说到一个数字“9070”，2006年中央一系列的房地产调控政策给全国的房地产市场带来了不小的震动，其中被炒得沸沸扬扬的就是“国六条”，其主要核心内容就是控制大户型的比例，“国六条”在细则中强制规定了90平方米以下中小户型比重不得低于70%。其根本意义是为抑制投机，鼓励自住购买，改善住宅供应结构，要求“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”目前入市产品，基本都属于此限制户型政策的产物，随后建设部颁布了全国性的细则。这是针对近年来大中城市 (论坛 新闻)的商品房开发中普遍呈现户型越来越大现象而实行的一种总量调控政策，以此增加中小套型的供应，改变不合理的住宅供应结构。伴随着“9070”政策的全面实施，让准备开发大户型的开发商重新更改规划，这也是促使房产品种更加多样化发展的根本原因。开发商为了尽量避免同质化，开始挖空心思在产品上出彩，比如5.6米调高客厅、增加飘窗和阳台、40平方米的蚂蚁工房、80平方米的错层、90平方米跃层等，成为“9070”政策出台后的户型设计新动向。此时，总价低、配套全的小户型公寓产品，再次进入置业者的眼中。
“新政效应”引来“小”魅力
2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政，住宅的投资功能被迅速挤压，持有成本也随之上升。再加上之前的“国六条”开始、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、历次加息等一系列宏观调控下，楼市投资者不得不重新考虑投资的成本及风险问题。这种情况下，投资成本相对较小的小户型的效应开始显现。“新政效应”让小户型产品的销量直线上升，无论是自住还是投资，很多人的视线都瞄准小户型。面对这样的形势，开发商也是闻“小”而动，一些擅长大盘大户型的开发商也打起了小户型的主意，在大社区中推出了小户型产品，作为大社区的一种完善和有效补充，从而使小户型也具有了大户的那些配套设施，园区景观等外部设施，依托成熟社区，小户型也具有大户的成熟魅力。
小户型躲闪“组合拳”
2010年，90平方米以下的小户型再度因“新国十条”的出台成为当下楼市热词。“新国四条”叠加“国十条”，楼市不得不出现了一个逆转，面对近日楼市调控频频出台，市场反应比预期得还要强烈。先揭开盖头的是“新国四条”，其明确规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。继“新国四条”之后，“国十条”接踵而至，4月14日国务院会议释放“抑制不合理住房需求”信息，而隔日后再出“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”等具体细则，乃至17日连追猛打“一次性付款群体”。分析人士指出，结合现行市场消费结构来看，“二套房”乃至“多套房”信贷打击范围延伸至自住层面，是在拔掉投机行为的最后一根稻草，在过度趋热的投资投机信心剧烈阵痛之下，供求格局瞬间转换。新政“组合拳”，让一些有购房计划的市民不得不重新考虑置房计划，到底应该买多大面积的房子才合适，购买第二套房首付和房贷利率都提高的新政下，这部分购房者要想缓解贷款压力，只能降低总购房款，而购买90平方米以下的小户型，则恰恰可以达到这一目的，将有效规避政策的“沉重打击”，这使得小户型的热度有增无减。
地方政策青睐小户型
对于小户型的青睐，还表现在地方政策上，对于房地产这样地域性要求很高的行业，地方政策的出台更有利于因地制宜。在陆续公布的各地救市政策中，对于小户型产品有着格外的照顾。国家是从改善民生的角度出发，将房地产支持重点放在了中、小户型住宅上，而地方政府也给小户型亮起绿灯，从沈阳近年来出台的优惠政策中不难看出，最为明显的就是“二十五条新政”，比如契税及相关规费的减免，促进了市场成交回升，小户型产品单价总价优势明显，成交量回升会更快；放宽住房公积金贷款，提高公积金贷款额度，这也是促进市场成交的重要举措，无疑小户型也在受惠之列。从长期的角度说，政府会鼓励房地产开发商对小户型的开发，或者反过来限制房地产开发商对大户型的开发。
政策调控下的主流户型
自2007年9月以来，针对第二套住房的首付及利率虽然迭有调整，但是，首付比例的下限均围绕40%波动，从未升高到50%。另外，此次针对第三套及以上住房的规定，亦属首次。相比此前6年的楼市调控，今年的房地产调控政策来得更早，更猛烈。除了银行已在第一时间内作出反应外，房地产开发商也纷纷行动，开始动用各种手段加快现金回笼。记者了解到，在今年新政出台后的两个月间，沈阳出现了90平方米以下中小户型房源的集中上市的局面，开发商用调整推盘策略与入市房源作为对策。开发商坦言：目前市场的环境决定小户型受政策影响最小，而这部分房源目前面向的需求也更为广泛，下半年市场行情不明朗，现在推小户型，开发商可以更大限度地保证利润。由此可见，沈阳房地产市场未来供给结构将发生变化，小户型占领市场，逐渐成为主流户型。在国家政策的调控下，未来几年内，小户型供应增大，市场需求也日益扩大，小户型迎来巨大的发展空间。 |
