继五大银行收紧二套房贷、二套首付不得低于50%后，国务院近日发出通知称，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
相较于2007年末的“9·27新政”，此次出台的调控政策“二套房首付比例提高到50%”、“三套房可停贷”，被媒体与业内人士称作有史以来最严厉的购房贷款比例政策。
SOHO中国董事长潘石屹更是把新一轮住宅市场的调控视为“西伯利亚寒流”。
潘石屹认为，“新国十条”重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击。 “北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大，未来土地市场中的土地价格也将受到影响。 ”那么，新政会给沈阳楼市带来哪些影响，业内人士有何观点？本报记者进行深入采访、调查。
一问:
僵持期过后还会健康发展？
4月26日，气温刚刚回升的沈阳城，迎来了一场淅淅沥沥的春雨。或许是星期一的影响，或许是天气的原因，记者走访了沈阳东部地区几家楼盘时发现，售楼处里的置业顾问要比以前清闲了一些。“星期天来的人还是很多的，星期一人本来就少。 ”置业顾问李小姐说。当记者问及新政所带来的影响时，她表示：能到售楼处来的就是想买房子的，新政对真想买房子的人来说，影响不大。万恒地产副总经理崔钟凯介绍说，因为目前沈阳的购房者刚性需求居多，因此新政所带来的影响暂时并不十分明显。
新政也是希望楼市健康发展
本报读者吉先生则对新政略有抱怨，他原本打算购买第二套住宅用于自住，正赶上了新政出台，于是改善型需求只好暂时作罢。对此，吉先生显得有些耿耿于怀，不满地对记者说：“影响房价的因素有很多，炒房只是其中一点，像我这样的老百姓购买第二套房子，不投资、不投机，算炒房吗？ ”对此，沈阳格林豪森房地产有限公司营销总监曲恒军表示，任何一个政策都是为了一个最大的目标，此次出台的新政，为的就是遏制飞速上涨的房价，当然，在对高房价起到宏观调控的同时，也会影响到一些购房需求。这便足以说明，本次宏观调控的力度之大，打击面之广。
在同一些有购买二套房，或希望“一步到位”的读者交谈中，记者能够感受到他们对房产新政的担忧：原本支付首付已经有些乏力，随着新政的到来，首付款和利率都相应提升，这对他们来说是火上浇油。曲恒军认为，正是因为本次宏观调控的力度大，打击面广，也说明了新政将是一个阶段性的政策，不会太长远。
沈阳楼市可能出现“僵持期”
2009年，全国房产市场全面回暖并迅速升温，今年年初，房产市场延续了去年的发展态势，整个市场炙手可热。进入2010年，虽然“二十五条新政”被取消，但沈阳的房产市场还是表现出了较高的温度，尤其在3、4月份，沈阳春季房交会的带动下，大量的购房需求被释放出来。“如果延续今年3月末、4月初的这种发展势头，到了5月份，沈阳15000元/㎡的房子很可能就会又出现不少”曲恒军说，“新政的出台，将使开发商改变主观的预期，他们可能对将要开盘的项目价格进行回调，例如，如果之前定价在10000元/㎡，那么可能回调到8000元/㎡。 ”
本次的钱贷政策也将直接让投资客、投机者退出市场，让房产市场的热度下降、预期降低。因此沈阳的市场可能会出现比较长的‘僵持期’，一些购房者可能会持币观望。”陈利文表示，如果在没有新政的作用下，2010年底，沈阳商品房住宅均价可能会提升1000-1500元/㎡，宏观调控下，沈阳房价将不会有太大提升，但也不会下降。
“大沈阳”策略会抵消政策利空
自从新政出台以来，便被加上了这样的“定语”：遏制房价较高地区过快增长的房价。综合沈阳的房产市场发展情况来看，沈阳市场近年来一直处于一个稳定上升阶段，而且同比其他二线城市，沈阳房价要明显略低。铁西某楼盘经理王先生曾告诉记者，在对全国市场进行调查时发现，不少同沈阳相似的二线城市房价都远远超过沈阳，以成都为例，其房价相当沈阳一倍。
针对这种情况，万恒地产副总经理崔钟凯表示，沈阳房价确实不属于“增长过快的区域”，通过最近4年的数据能够发现，沈阳房价的提升非常平稳，几乎是一条稍带角度的直线。“沈阳开发商涨价的压力非常大，这也是2010年初沈阳房价长得比较凶的原因。 ”崔钟凯同时指出，今年沈阳已经成为了工业配套示范城市，几代人构建“大沈阳”的梦想终于实现了，这对沈阳的房产市场来说，是一个重大的利好消息，因为“大沈阳”将吸引更多外地人来沈置业，将会产生更大的购房需求。这对于沈阳房产的发展会起到一个积极的推进作用。“不容置疑，中央此次调控的力度非常大，将对高房价地区产生极大影响。但沈阳市场的抗跌性一直很强，房价也没有达到‘虚高’的程度，加上‘大沈阳’的利好，我认为这应该能够同新政形成抵消。 ”崔钟凯说。
DTZ戴德梁行研究部高旭梅则认为，为了抑制投机行为，防止房价过度上涨，国务院在近期频出政策进行调控，部分银行开始陆续执行严格的房贷政策，在调控政策的压力及去年年底商品住宅需求集中释放后，预计消费者将在本年度的上半年保持观望，主要需求会在下半年集中释放。
记者 唐海括
二问:
沈阳市场出现观望气氛？
新一轮调控风暴始一来临，一线城市的楼市就掀起了“蝴蝶效应”。北京、上海、深圳等地的投资客相继大量抛盘，个别城市开始出现打折促销的情况，购房人群骤减，市场再次进入观望状态。沈阳市场在新政过后，表现如何？记者对此进行了一番调查。
本地投资客撤场 百姓预期改变
投资客作为对政策最为敏感的群体，沈阳部分本地炒家已经显露撤出迹象。据业内人士透露，新政出台前后，五里河板块某高档楼盘曾推出了一批房源，然而认购数量仅达到一半，且以外地买家居多。
由于贷款首付比例的提高，一些开发商在采访中向记者透露，浑河沿线的某些高档楼盘，也有一些准业主准备退房。房地产的按揭贷款为很多投资者提供了融资杠杆，降低了融资成本，而此次新政恰好打在了不少投资者的“七寸”上。
“以往20%的首付款意味着杠杆比例达到五倍”，著名经济评论人叶檀表示，购买二套需要首付50%，这意味着资金的杠杆率只有一倍，三套房的资金杠杆率甚至为零。这将使得许多以贷款购买二三套住房，以投资收益空手套白狼的做法，没有太大的操作空间。
然而，沈阳的自住需求也就是刚性需求，毕竟还是市场需求的主力。从新政出台后的上个周末来看，多家售楼处的人流并未受到太大影响。然而不少百姓的预期还是发生了改变。
在大东区一环某楼盘销售中心，本打算近期买房的小刘对记者说，“来看了好几次了，怕房价还要涨，本打算这个周末就买了，但是政策这么一出，还是想再等个半年看看吧。 ”
大众盘影响不大 高档房将受冲击
同样将改变预期的，沈阳格林地产营销总监曲恒军认为，还有一些此前将预期定得过高的开发商。新政的出台势必会带来市场观望，一些准备近期推盘的开发商很可能会延期开盘，也不排除一些开发商因为市场预期不好，缩小今年的推盘量，导致成交下降。“此次新政的出台，对于沈阳的高档房市场是一个冲击。以金廊沿线为代表的很多大面积豪宅，本来在房价不断上涨的市场预期下，对未来的上市价格期待很高。 ”曲恒军认为，购房融资成本提高加上随之而来的观望，将会令这些豪宅的上市价格受到影响。
反观一些中端大众楼盘，记者了解到，其目前的开盘乃至销售计划并未受到太大影响。
预计本周开盘的铁西区凯荣国际花园项目，目前认购情况很好。凯荣置业有限公司执行副总经理孙凯群表示，项目属于与老百姓需求较为贴近的大众楼盘，基本上以自住居多，投资投机行为很少。而且考虑到近期调控风声很紧，所以项目的开盘价格也并没有加高预期。“虽然这轮调控很严，但对于沈阳市场而言是件好事儿。”曲恒军告诉记者，这轮调控会给沈阳市场带来至少四个月左右的观望周期，也会让此前不断加高房价预期的开发商冷静下来，在这段时间做好产品，让市场变得更加理性。
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