楼市系列新政出台还不足半个月，市场观望气氛已经形成。
根据北京市房地产交易管理网最新数据，自4月19日以来，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截至4月27日，2377套新房中只有一套成交。
与今年1月10日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》相比，4月17日出台的新政用“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，代替了“促进房地产市场平稳健康发展”。
供求两方面都进行着调整。与“坚决遏制”配套的金融信贷政策抬高了购房门槛，抑制了部分需求，而加强保障性住房建设的内容在改变着房地产市场的结构。二者共同促成了楼市的观望气氛。
4月26日，住房和城乡建设部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，多年来第一次对保障性住房的管理作出了严格规定。各地经济适用房的业主都感到了慌张和困惑。南京市房改办第二天则公布了该市首起经济适用房申购案，并收回了该房源。
“如果此次楼市新政是长期政策，那么未来，保障性住房将占据房地产市场的主要地位。”北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长陈国强说。
新政震动经济适用房小区
29日，北京昌平区住房和城乡建设委员会服务大厅门口一早就排起了长队，超过3000人赶到这里准备将自己名下的经济适用房转换成商品房。按照规定，只要购买的经济适用房满5年，通过补交土地出让金的方式，就能将经济适用房转换成商品房。
为了维持秩序，昌平区派出了十几辆警车、30多名警察。
不仅是昌平区，在朝阳区、丰台区等存在经济适用房小区的区域，“换证”在通知出台后集中出现。
这一切是因为，4月26日，住房和城乡建设部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，多年来第一次对保障性住房的管理作出了严格规定。
按照这份《通知》，购买经济适用住房后，如有与其申报收入明显不符的高消费行为，且不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房，其经济适用房将被收回；
已经享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途；
对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房。
在北京天通苑、回龙观等几个大型的经济适用房小区，业主们都在认真研究这份通知，以判断新政对自己的住房会有什么样的影响。
在通知公开之后，有的经济适用房业主一天之内就接到数个房产中介的电话，催促其赶快补交土地出让金，将经济适用房转换为商品房。
这样严格的规定，在经济适用房历史上还是头一次。而这样的规定，也引发了众多的讨论。
有不少人认为，早该对经济适用房加强管理，要把经济适用房分配给真正符合标准的家庭。
一些购买了经济适用房的业主表示，国家最初出售经济适用房时，并没有规定不能将经济适用房用于出租、出售，却在购买之后出台限制政策，本身就是不诚信的表现。
也有人认为，经济适用房大多被国家公务员购买。如果要严格管理，请先从公务员入手。“不少公务员都不止一套房子，怎么不去收回他们的经济适用房？还有同期一些大机构的福利分房，比经济适用房还便宜、位置还好。”
有经济适用房业主表示，自己购买的经济适用房位置较偏，为了子女上学方便，才出租经济适用房，然后得以在子女就读学校附近租房子住。这次通知却禁止了这样的行为，整个家庭的生活成本，将突然提高。
“什么是高消费行为？谁来界定？谁来监管？“一位从事房地产研究的专家表示，相关部门出台管理措施要有可操作性，不能如此高调地博取眼球，更不能先把购买者套住，再夺取其利益。
当中等收入人群无力购房时，政策必须向保障倾斜
经济适用房是我国住房保障体系中最主要的一种方式。住房和城乡建设部此次政策收紧了对经济适用房的管理，这意味着，在未来，住房保障体系的管理也将更加严格。
除了严格的管理，在住房保障供应上，楼市新政也有明确规划：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
在住房供应结构上，国务院要求各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的70％，并优先保证供应。
“房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。”从新政的表述中看，保障性住房、棚户区改造、中小套型普通商品住房，将是今年房地产市场建设的主力军。
与新政相配套的是，国土资源部拿出了2010年的供地计划。在这份计划中，2010年,全国保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77％。
“以前保障性住房只处于楼市中的补充地位，现在这样调整，未来的住房供应模式、住房结构会发生根本性变化，保障房将不仅与商品房并驾齐驱，还将占据主要地位。”陈国强说。
从1998年我国开始房改以来，从来没有像这次一样把保障性住房推到如此重要的地位。
我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖告诉记者，住房保障是一个复杂且不容易操作的事情。从国家的制度设计上看，是想按照一定的价格标准对人群进行分层，提供不同类型的住房。最初的设计，并没有想把那么多人纳入保障范围，但房价上涨过快，中等收入阶层购房都困难了，不得不加大保障力度。
“在房地产领域，究竟什么该归政府管，什么该归市场管？当市场失灵的时候，就是政府该出手的时候。”胡景晖说，从目前看，在中低收入人群、夹心层的住房问题上，市场已经失灵，政府不得不面对这个现实问题。
1998年，面对亚洲金融危机的影响，我国政府启动住房制度改革，依靠房地产市场带动消费，帮助中国经济走出低谷。
然而，由房改启动的房地产市场，在接下来的发展中却逐渐演变成重要的民生问题。2003年之后，我国住房价格持续走高，房价成为街头巷议的热门话题，房地产市场更成为中央政府每年都要调控的领域。
据北京中原三级市场研究部统计数据显示，今年4月上旬，北京二手房总成交量为8747套，相比2009年同期的6623套与今年3月同期的6133套，同比上涨幅度达到了32％，而环比更是达到了42.6％。
价格上，今年4月上旬，二手房均价突破15215元，同比2009年同期上涨了66.8％，环比3月上旬上涨幅度也达到了10.3％。
北京中原的分析师认为，从今年3月中下旬开始的全国性房价飞涨，使得全国部分大城市的8成以上购房者已经无力购房，而且出现了很多不稳定的因素。
“1998年推行房改的时候，需要依靠市场的力量。但发展到今天，我们发现，住房的问题并不都能由市场解决。所以，此次新政，应该算是对1998年房改政策的适度修正。”胡景晖说，当这个国家的中等收入人群都已经没有能力购房的时候，楼市政策向保障倾斜将是没有办法的办法，必须这么做。
值得注意的是，在此次楼市新政中，中小套型商品房是纳入保障性住房范畴还是归于商品房范围，中小套型商品房建设将占据楼市的多少比重，新政对此并没有明确说法。
加强保障是否权宜之计
从世界范围来看，保障性住房都是房地产市场的重要组成部分。在某些国家，保障性住房的比例甚至要占到整个房地产市场的80％以上。
然而，自从我国启动房地产市场以来，住房保障一直处在尴尬的地位。从1998年房改直到2007年，保障性住房才成为各地要恶补的功课。
最初的制度设计并非不重视住房保障。
1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布。按照这个通知中的表述，我国将建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系。
这个住房供应体系被分成了三个层次：最低收入家庭租赁由政府单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。
房改后，商品房市场启动，房价节节攀升，经济适用房在一些大城市有一定规模的建设，而廉租住房在全国很多地方，几乎只是一个纸面上的名词。
“住房保障说了这么多年，我们到底需要怎样的住房保障？一直没有统一的认识。”陈国强说，应该把思维打开，把视野放大，讨论清楚住房保障的人口比例、范围和方式。
究竟该有多少人群被纳入保障范围？
据胡景晖介绍，按照联合国的标准，如果一个家庭5~8年的总收入还买不起一套普通价位的房子时，住房就应该被纳入保障的范围。我国可以根据这样的标准进行细化，比如以10~15年的家庭年收入为标准来划定住房保障的分界线，就可以算清楚该保障多少人群。
“这个人群不是固定不变的。当其家庭收入超过标准时，就应该让其退出保障范围，将保障给予其他符合标准的家庭。”胡景晖说，我国这些年经济发展积累了不少财富，但由于国家大、人口多，财政资金还是相对不足，达不到像新加坡那样的保障比例。
面对住房保障上多年的欠账，陈国强表示，如今出台的楼市新政，是对过去欠账的补课。但补课采用什么方式，值得研究。不能因为过去有欠账，就一口吃成胖子。
“要防止矫枉过正。”陈国强说，一方面房价的过快上涨，让普通收入阶层难以承受；另一方面，很多城镇居民已经解决了住房问题，目前很多是改善性问题。
“过度强调行政力量来调控楼市，会进入一个误区，挤压市场的机制。这是我对目前出台政策的担心之处。”陈国强说，此次楼市新政如果只是遏制房价过快上涨的权宜之计，那么出台的关于住房保障的政策就是问题了，就会失去住房保障应有的含义。比如说，如果遏制了房价的过快上涨，那么今后用于住房保障的土地是否还会占77％的比例？住房保障应该长期坚持，不能作为短期调控的手段。
相比用房屋进行保障，北京师范大学房地产研究中心主任董藩更倾向于用货币进行补贴。他认为，每个家庭的收入状况都不一样，有的家庭补贴几万元可能就够了，但有的家庭需要十几万元甚至更多。如果用住房的形式来保障，不论其家庭收入状况如何，每户都需要一套住房，占用的财政资金太多。
“房地产调控政策的初衷是好的，政府过度干预就会‘善之心’结出‘恶之果’”北京大学经济学院院长助理、副教授董志勇表示，房地产业是国民经济的龙头产业，其经营状况对社会的经济运行有着深刻的影响。如果全国房价出现暴跌，房地产业迅速萎缩，必然引起新一轮行业或经济结构调整。上下游产业无法及时采取应对措施，就会波及整个经济面。
本报北京4月29日电
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