连日来，一系列房地产市场调控政策措施密集出台。频率高、指向性强、强度大，可视作这一轮调控的特点。这边厢举措甫出，那边厢效果立现――北京、上海、深圳等国内房地产一线城市的二手房，出现了较为集中的抛售，新楼盘的价格也开始出现松动迹象。
楼价起落，本是寻常事，但部分城市房价过快上涨，则会给经济社会平稳运行带来不良影响。
部分城市房价为何上涨过快？投机行为是重要原因之一，各种名目的炒房和投机性购房，助长了房价涨势，推升了房价预期，扰乱了楼市格局。对炒房和投机性购房的调控，国务院的有关通知说得很明白――“严格限制”。至于怎么限制，通知列举了一系列政策措施。接下来，我们关注的是这些措施如何在各地细化落实。
但是，近年来投机者为何会有较大生存空间？这是个发人深省的发问。炒房和投机，“赌”的是需求猛增趋势，“博”的是价格飙升预期。投机性购房能行其道，一方面说明房地产调控还应完善，另一方面，正说明国内房地产需求本身也“有空可钻”。
问题出在哪？坦率地讲，是我们对住房需求的细分和应对不尽到位，给了投机性购房行为可乘之机。
市场经济很讲求细分。有了科学细分，才能区别对待，实现健康发展。反过来讲，不对需求作出科学界定和合理细分，就有可能出现“眉毛胡子一把抓”。
房地产市场也概莫能外。我国的国民投资积习碰上概念含混的“居者有其屋”，就很容易产生“买房”占绝对主流的房地产需求。当“你买房了吗”成为亲朋好友间最热门的话题时，当产权证成为你我购房与否最重要的卡尺时，当情况千差万别的住房需求者一股脑地挤到商品房这个领域中来时，房价特别是商品房价格焉能不涨？投机炒房焉能不盛？过热之虞焉能不生？
科学细分和积极引导住房需求，既是我国经济社会平稳发展的题中之义，也是国际社会已经证明了的可行之道。今年的全国两会上，一些长期关注我国宏观经济运行的代表委员，对这方面问题关注有加――“住有所居”、“居者有其屋”是说每个人都有房子住，而并非强调每个人都要有自己所有权的住房。这位委员作了这样一个对比：美国1974年8月制定的《住宅与社区发展法案》提出，在社区多盖房子卖给低收入的人，当时美国拥有所有权住房的居民只占63.3%。美国从2001年以后大力发展房地产业，直至这场金融危机爆发前，这一比率才提高到68%。美国为提高这4.7个百分点，付出了“极其沉重”的代价。所以，我国对满足住房需求，更应理性和清醒。
我国是一个发展中大国，人口众多，国情复杂。对过去稍加回顾，我们就会发现，以商品房和保障房“两条腿”走路，是我国的必然选择。
在我国实行住房制度改革以前，城市居民都不买房，那时，是实行计划经济的公房配给制度，即廉价的公租制。房改以后，我国逐步形成了几乎100%的商品房制度。对此，要作一分为二地分析――这对改善公众居住条件、推动我国房地产业发展、拉动整个经济发展都作出了巨大贡献；但与此同时，实践已经证明，完全依靠市场的商品房制度行不通，总有相当一部分中低收入群体、年轻人买不起商品房。一条腿走路，有失稳妥，也易出问题。所以，既要商品房，更要廉租房，两条腿走路，才能稳步致远。
其实，如果有兴趣，再去翻看一下当年房改时的相关文本，大家就会发现，多元化地满足住房需求的表述，在那时就已经被明确提出。至于后来的“完全依靠商品房，廉租房缺位”，实在不能不说是件憾事。
失之所在，机之所生。近年来，越来越多的城市，都加大了保障性住房的建设力度，以这部分增量调节房地产市场结构，已成为大家的不约而同之举。值得注意的是，在国务院近日发布的通知中，也对这方面内容有明确要求：房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房；要按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，等等。
其实，科学的理念，不只存在于细分住房需求这个关键环节。放眼望去，许多领域都离不开“科学”二字。
比方说，在引导公众正确看待房子这个不动产上，就很需要科学理念的引入和延展。投资渠道有很多，不单是房子这一种。如何把“有钱就买房”的国民消费传统，与现代金融市场投资理念更好结合，是个事关长远的大问题。再比方说，正确引导公众对于房价的上涨预期，也需要科学的理念和手法。有时，价格上涨预期比价格上涨本身“更可怕”。这可能也是“恐慌性购房”一再出现的重要原因。再往深一步讲，房价是涨还是跌，有时要从更高层面观察：宏观经济政策、城市功能布局、出行方式变革、区域发展互动……这其中无论哪一个要素变动，都有可能给房价涨跌带来影响。
有些时候，科学精神还表现在对事物本质属性的尊重、对本质规律的遵循上。比方说，房地产的本质特征之一就是地域性。虽然不排斥外来的输入性需求，但仍要以满足本地住房需求为主。由此看来，此番调控中要求提供当地纳税证明等举措，肯定是切中了外来炒房者的要害。对合理需求，应当保护；对囤积哄抬，不能手软。
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