连日来，中央调控楼市的重拳频出，继4月15日宣布将购买二套房首付比例提高到50%后，4月17日，国务院又发文严控第三套及以上住房贷款和外地人购房贷款，并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
北京楼市形势急转直下，在空前力度的新政打压之下，之前疯狂飙升的房价已经停涨，而购房者方面，观望情绪开始蔓延，甚至出现了不少退房现象。
新房市场 降价打折忙 购房者不慌
打折促销初现端倪
新政令开发商猝不及防，一周以来，已有部分开发商悄然推出了折扣优惠。其中，今年涨幅居前的区域如通州、大兴、燕郊等，率先出现了打折促销迹象。
4月18日，通州某项目开盘销售，150套房只针对VIP客户，均价在25000元/平米的基础上优惠4000元/平米，但要求全款支付。4月21日，售楼处称，报价还是23000元-29000元/平米，下次开盘是否有优惠尚未确定。但22日下午，该项目售楼员给记者来电，表示本周末继续开盘，优惠后的均价为20000元/平米。而且与上次优惠只针对全款客户不同，所有办理了VIP卡的购房者都可享受优惠价。
记者还从通州另一项目销售员处获悉，目前均价约24000元/平米，全款购房有2000元/平米优惠，贷款最高可享1200元/平米优惠。
燕郊天洋城销售人员也表示，本月底开盘，均价约1万元/平米。而半个月前记者从销售人员处获得的开盘预计均价是约12000元/平米。
近日，记者以购房者身份致电位于大兴区的鸿坤理想城售楼处，销售人员表示，该项目推出了全款9.6折的优惠。
来自机构统计显示，因为开盘项目郊区化以及楼市新政的持续出台，4月中上旬，北京商品房开盘均价为21058元/平米，相比3月份下跌幅度达到8.7%。
不过，记者采访发现，更多项目在价格上还是采取“按兵不动”的策略，比如京贸国际城仍然是26800元/平米。此外，由于楼市“温度”骤变，一些开发商也决定以捂盘应对，不少计划在4月中下旬入市的项目纷纷推迟至5、6月份入市。
成交量下跌，买家不着急了
统计显示，本月1日至18日，北京纯商品住宅期房整体成交活跃，成交量明显好于3月份同期。但是，自4月15日后，成交量立即明显下滑。北京房地产交易管理网数据显示，4月15日至4月21日，北京纯商品住宅期房共成交1710套，环比上周（4月8日至14日）下跌了近三成。
4月21日上午10点左右，记者来到望京区域中广宜景湾和大西洋新城，逗留期间两个项目的售楼处均未见有看房者身影。中广宜景湾报价为38000元/平米，售楼员说，所剩房源不多，不会降价。大西洋新城目前的报价是33000元-36000元/平米，贷款有9.6折优惠。
“已经有售楼员打电话给我，说有人退房或有改底单的房子，问我是否考虑”，邹女士告诉记者，之前买不到房子她很着急，但现在新政出来后她不再着急了，售楼员却一再打电话给她。邹女士告诉记者，位于通州的珠江拉维小镇 、大兴的润丰锦尚，都有售楼员联系过她。
“之前我一直在想怎么样才能摇上号，现在不着急了，如果开盘价还往上涨，那我肯定不买”，报名参加了团购首开石榴派的陈先生说，原定于上周末举行的摇号推迟了，而且开盘均价也由18000元/平米改为待定。由于这几天他关注到了新政，他已经不再像之前那么恐慌，“届时摇上号了也要看看情况再说”。
二手房市场 10人看一房变成1人看10房
房源增6000套，报价跌7%
新政一出，北京二手房市场也是“风云突变”，业主惜售待涨心态不再，快进快出的短期炒家也迅速“抛盘离场”。北京中原三级市场研究部统计数据显示，15日以后，北京二手房市场房源新增达到了6000套，相比之前市场平均水平上涨了50%，特别是通州区、望京、亦庄、大兴、昌平等郊区，环比房源上涨幅度达到了翻倍。
而中原地产另一项统计显示，在目前市场的二手房存量2万套中，抽样显示60%的房主表示不再涨价，更是有20%的房主已经表示愿意降价，特别是对全款购房者，目前已经能够优惠3%-5%。比如总价165万元的房子，业主主动降价5万-10万，希望可以早日成交。
据链家地产市场研究部统计，4月16—21日六天时间里，全市新增二手房源挂牌价下降明显，挂牌均价21000元/平米左右，降幅达7%左右。其中，通州、望京、学院路、亦庄、朝青等多个典型区域的挂牌价，相比一周前更是下降10%以上。链家地产市场分析师张月认为，随着典型区域挂牌价格的明显回落，成交价格停滞就不是短期的正常波动，而很有可能就是未来一段时间回落的征兆。
卖家刘先生上周刚刚把自己待售的沿海·赛洛城的房子提价到27000元/平米，而上周末一系列新政策出台后，他就把挂牌价降到26000元/平米，“如果全款的话，价格还可以再商量”。
首现买家违约潮
据中原地产、21世纪不动产等多家中介反映，4月15日开始频出的新政给市场成交带来了明显的“末班车”效应，很多之前已经签约的二手房为了尽快贷款，使得20日之前这几天的成交量明显上涨，甚至在4月19日出现了2369套的历史最高峰，但是市场已经非常明显地显示出触顶迹象。
新政影响之下，之前热情高涨的购房者已转为蛰伏观望。“上个月的这时候是10个客户抢一套房子，现在则是一个买家看10套房子。”通州一家房产中介人士这样形容最近几天的通州楼市。
“现在新增客户非常少”，北京中原三级市场研究部统计数据显示，在4月14日以后，北京二手房市场新增客户需求仅为3000组，客户需求新增下跌了8成。
此外，新政后还非常明显地出现了买房客户违约的现象。中原地产三级市场部研究总监张大伟告诉记者，因为系列调控，客户违约比例已经达到了70%。而在此前的一年多时间里，北京二手房市场违约中，90%都是因为房主认为售价过低而违约。
本版采写/本报记者 杨娟娟 李宛霖 实习记者 孙建永
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