专业人士表示,目前北京楼市的供应现状是,住宅存量远远不能满足需求。北京市房地产交易管理网数据显示,截至3月3日,北京商品住宅期房可售套数降至57561套,这是自2006年以来北京住宅存量有记录以来的新低,以目前的成交量推算,北京商品住宅存量的消化周期不足9个月。
在全国两会结束后的第一天,对楼市房价的遏制声尚环绕于耳,而京城楼市再次为地而狂——土地市场一日之内涌现出了三大“地王”,楼面价最高被刷新至2.9万元/平米。资料显示,在“地王”出炉的短短数天时间里,“地王”周边的项目已普遍酝酿提价,使期待房价回落的愿望再次破灭。业内人士认为,“地王”敢于顶风而上,表明土地供应仍需加大,若不及时解决土地供应问题,“地王”还将重演,而遏制房价之说也必将成为空谈。
3月16日,地王出炉不到24小时,周边项目涨价信息频发。
据了解,望京、东四环沿线、太阳宫板块、蓟门桥、亦庄区域二手房均出现明显提价现象,最高涨幅高达40%。被SOHO中国有限公司董事长潘石屹断言“销售单价至少4.5万元,才能得到10%的利润”的大望京土地储备项目1号地,溢价率高达252%、楼面价高达2.75万元/平方米。拍卖锤落,周边项目随即“涨”声一片,预计在4至5月全面亮相的高端居住区红玺台,新楼座售价据传或将突破5万元/平方米,而中广宜景湾、大西洋(600558,股吧)新城、合生麒麟社等据传也在酝酿着新一轮提价。
地王迭出也刺激了部分原本持币观望购房者的神经,焦虑的他们转而开始考虑入市。而备受买家青睐的是位于城市节点位置的凯德·锦绣、红玺台、万科(000002,股吧)蓝山、中信城等成熟高端项目,这在客观上带动了楼市销售量的增长。
“五环的楼面价已接近3万,“地王”频出,感觉房价短期难以下降,看好了就出手吧,再也不想过越等房价越高的日子了。”来售楼处咨询的白领李先生多少显得有些无奈。
据记者了解,怀有李先生这样心态的人不在少数。“2010年楼市现状将是土地为王,目前开发商手中的土地贮备不多,加上今年商品房用地放量不足。长此以往,“地王”还会涌现,并将进一步带动房价上扬。”专业人士表示,在这种预期下,刚性需求长时间观望反而会增加购房成本,因此使得部分购房者选择了入市。
供需矛盾凸显楼市价格冲高
两会刚过,“地王”接二连三的出炉,充分释放出了土地供应紧缺的信号。虽然北京市国土资源局相关负责人在现场目睹了大望京村4号地、5号地高价竞拍之后曾向记者表示,今年北京市将加大土地供应来化解高价挑战。对此,有开发商回应指出:“2010年土地供给量尽管高达2500公顷,但其中五成以上将落实到保障房建设,而且其放量重点集中于南城、轨道沿线及各个新城,这意味着普通商品房用地反而在逐步减少,在这种预期下,难保不出现第四、第五个地王”。对此,中经联秘书长陈云峰分析表示,这为房价的进一步高企增加了可能。
另外,经过年初的观望期后,市场需求或已累加到了一个新的高度。专业媒体去年末公布的一项调查结果显示,北京市五环内新开楼盘与排队客户比例为1∶8至1∶10。“而这一数据经过数月的累加,只会增加不会减少。”荣登2月份北京楼市住宅销售冠军宝座的凯德·锦绣的销售神话证明了这一点。凯德·锦绣一期放量的416套房屋在一个月内销售殆尽,成交面积达3.13万平方米,近8个亿的销售额被开发商收入囊中的业绩在圈中传为佳话。售楼员告诉记者,“虽然项目二期尚未开盘,但致电关注的人数却越来越多。”
对于购买力强劲的东四环、东三环太阳宫板块等热点区域而言,这一矛盾表现得更为突出。东四环核心区域目前只有凯德·锦绣、万科蓝山等为数不多的几个楼盘有存量销售,“僧多粥少”已是不争的事实,再加上3月23日北京市规划委公示了CBD东扩区规划综合方案后,明确指出CBD东扩规划将CBD在现状基础上沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环,东扩区总面积约3平方公里,使原本就是热点的东三环、东四环楼市再添热度,区域内少数在售楼盘的价值前景更加受到市场追捧。
业内人士认为,土地后继供应不足,尤其是热点区域供应见底,商品房放量难以满足市场需求,这两大矛盾相互作用,很可能会助推房价继续走高。
房价继续上涨风能否遏制
“地王”顶风而上、供需矛盾凸显,种种迹象使房价继续高走的预期正在逐步变为现实,“遏制房价”或许会成为一纸空谈。日前,北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据也在很大程度上佐证了这一趋势:今年1-2月,北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元,六环路外的房价也首次破万元大关。
事实上,目前四环周边房价已经普遍高于35000元/平方米,远洋万和城目前均价45000元/平方米,万科公园五号价格也追涨至5万元/平方米。合生霄云路项目均价68000元/平方米,而区域价格最高的如盘古大观、新盘长安8号价格更是已经高达8万元/平方米。
对于房价高走预期,政策层也已清楚的意识无疑。3月18日,北京市国土资源局发布土地供应新措施,宣布“暂停热点地区高价土地的交易”,有意识的推迟热点区域土地入市,以避免再造地王,以稳定房价。而时隔一天,国资委即召开中央企业会议,要求78家不以房地产为主业的中央企业在15个工作日内制订有序退出楼市的方案。3月29日潜在高价地亦被暂停,北京市土地整理储备中心公告显示,暂停顺义马坡两块居住用地的交易,推迟房山区窦店镇一个居住用地的竞价时间。该中心负责人证实,此次暂停交易的两个地块确实属于有可能出现高地价的情况。按照国土部的要求,北京会在4月10日向社会公开用地计划后,恢复土地市场交易,但会对“招拍挂”操作模式进行调整,防止地价过快上涨
接二连三的政策举动,能否遏制住房价涨势？
对此,业内人士表示,推迟热点区域土地入市、勒令78家央企退出楼市,虽然有助于稳定市场,但却治标不治本,房价涨势可能在短期内有所放缓,但这些地块不可能一直被“捂着”,比如备受瞩目的中服地块虽然一捂再捂,但总会有放出的一天,一旦放出,再造“地王”的可能性极大,势必会再次托高区域房价。
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