春交会期间，市民朱磊一直眉头紧锁。这不仅是因为他没有挑选到合适的婚房，展会现场频频亮相的“万元楼盘”，更让他感受到一种工资“小跑”追不上房价“大步”的无所适从。
如今，越来越多的沈阳楼盘已经提前迈入了万元门槛。
对于沈阳这样一个房价一直低位平稳运行的二线城市而言，万元楼盘到底意味着增长还是泡沫？是什么样的因素促使沈阳楼盘竞相走进万元行列？沈阳距离万元时代还有多远？对于普通消费者而言，万元时代又是否意味着不能承受之重呢？
沈阳万元楼盘现状
在3月23日开幕的沈阳春季房交会上，某临河楼盘以2.5万元/㎡的价格成为了沈阳最贵的商品住宅，一时间，“沈阳最贵商品住宅”成为了购房者和开发商热议的对象，而有关“万元时代即将来临”的话题也在业内疯传。
从沈阳市房产局公布的1月份数据可以看到，进入2010年沈阳商品房均价已经达到了4530.15元/m2。尽管这一数字环比、同比均有增长，但距离商品房房价“万元大关”还有一定的距离。不过，目前沈阳已经有不少楼盘的不少产品最高价，甚至是均价已经超过了1万元/m2。这些万元商品房多为商务公寓、景观豪宅、别墅，集中分布在市中心、浑河两岸和别墅区。例如市中心的东森总部商务广场，其最高价达到了11500元/m2，领先国际的最高价高达15000元/m2，世茂五里河的均价，也超过了10000元/m2；浑河岸边的万科城，据说新品的最高价格为11000元/m2，银基·银河丽湾的最高价，高达24000元/m2；沈阳别墅区的大部分别墅产品，如万科·兰乔圣菲、保利·十二橡树庄园、清韵百园、、深航翡翠城 、皇第龙邸等项目的均价或最高价，都超过了万元。此外，铁西、于洪等区域的一些项目也有产品均价超过了万元。而沈阳的一些市郊区域，房价甚至不及这些“万元房产地”的三分之一。
目前，沈阳有不少商品房的价格处于8000元/m2——9000元/m2的临界点，而且这些产品不占少数，它们很可能会在短时间内跃至万元的行列。另外还有一些刚开工的项目，预计价格也很可能突破1万元/m2。
从目前万元住宅的分布情况来看，分布并不均匀，以市中心居多，这说明区位是造成它们价格升高的因素之一。而且万元楼盘多为大品牌开发商的杰作，这也说明良好的品质也是形成“万元楼盘”的一个重要因素。
“万元时代”之争
沈阳出现万元楼盘，在近几年的市场上已经屡见不鲜。然而，正当人们还将目光投注在万余楼盘所集中的浑河沿线、城市金廊和棋盘山别墅区等传统高端地产板块时，铁西中心区的普通住宅俨然以万元价格与万元品质，出现在人们稍显有些意外的视野之内。
不似沈阳传统高端区域所具备的独特资源优势，在这场新的万元楼盘崛起之势中，大品牌开发商的推动，可以说起到了至关重要的作用。在铁西中心区，三大品牌地产巨头万科、华润、金地频频携高端产品问鼎万元标准。
另外，在浑河沿线的浑南、长白等区域，一些品牌房企或是由于新项目定位高端，而将价位锁定在万元以上，或是此前就在楼市回暖中得益，抱有追涨心理而即将推出万元新品，不一而足。
那么，当万元楼盘愈发“成群结队”出现，这是否意味着沈阳楼市已经进入了万元时代？香港联想集团总经理杜宏鹏将万元时代的界定分成两种，一种是一部分楼盘达到万元，于是人们以此为节点呼唤万元时代的到来；另一种则是均价达到万元。
显然，多数业内人士更倾向于将均价达到万元来界定万元时代的到来。金地国际花园、金地檀郡项目副总经理申同欣就认为，按照这个标准，沈阳距离万元时代还有很长的一段路要走，这不仅是因为沈阳主城区房价尚只有5000元/平方米左右，更主要的是影响房价的两大重要因素即常住人口的数量和人均收入水平，沈阳目前还并没有很大提高。
只是，与开发商的呼唤相比，不少老百姓在听到万元时代这个提法时，都表示不能接受。“每平米5000元尚且承受吃力，更别提万元楼盘了，老百姓一年的工资才多少。所谓的万元楼盘，根本不是给老百姓住的。 ”家住铁西区的一位周姓职工告诉记者。
万元楼盘何以频频涌现？
万元楼盘的不断涌现，就像雨后春笋，似乎不因开发商的呼唤和购房者的抵制而出现任何方向性的转变。究竟是怎样的因素造成了这一局面的产生呢？“万元时代其实并不可怕，”杜宏鹏认为，万元楼盘并不是凭空出现的，这与该项目和产品所处的地理位置、所占据的稀缺资源、所拥有的品牌价值与所包含的房地产价值息息相关。
他进一步解释到，即使一个楼盘已经售罄，其二手房也可能伴随着经济的不断发展以及通货膨胀而达到万元水平。而品牌开发商在这个过程中，可以说是率先向价格顶端发力的推动者。因为品牌房企具备挖掘和提升区域价值的能力，比如华润、龙湖等企业。
此外，越来越高的拿地成本也不能不说是促成万元楼盘的因素之一。辽宁保利地产副总经理何智韬表示，土地的稀缺性会让这种价值体现在最终的房价上，加上品牌开发商如果提供了更高端、更过硬的产品，定价万元也不足为奇。
对于开发商的乐观预期，购房者显然不太买账。“不管是万元时代，还是万元楼盘，距离我的生活都太遥远了。其实我并不介意一些豪宅卖到过万甚至更贵，只要一般的楼盘还能保持着理性的价格就可以。但是如果整体房价都在向万元倾斜，那么这只能意味着沈阳楼市会将更多的普通老百姓拒之门外。 ”一位对房地产市场颇有关注的私企主管说。
对于沈阳向万元时代的过渡，一位业内人士也表现出了担忧：在短期内，沈阳的人均收入水平还不能追赶上房价上涨的速度，所以房价的飞涨将让大部分刚性需求者陷入观望，这对于市场来说无疑是不利的。
万元时代 是增长还是泡沫？
近期，关于一线城市地产存在泡沫的言论和报道层出不穷，全国各地更是针对当地的高房价问题接连出台地方调控政策。在此背景下，沈阳万元楼盘的不断涌现，不禁让人们在脑中画下这样的一个问号，那就是它的出现到底意味着楼市的增长，还是泡沫？
3月29日，国土资源部公布《中国城市地价状况2009》，首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念。一套房子的租价比=出租价格（一年）/房价（不含装修与税费）。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。
为此，以浑河沿线的某楼盘为例，记者调查了其租价比的情况。据购房者网站显示，东方威尼斯二期银河湾的一套面积为166平米的住宅，租价为每月5500元。那么，其租价比就为5500×12/10000=6.6%，高于5.5%，管中窥豹，可见沈阳万元楼盘并不是虚幻的泡沫。
“虽说沈阳楼市已经出现了不少万元楼盘，但是这种高端项目的比例还不大”，辽宁省社会科学院经济研究所副所长王广林预估，目前的这些万元楼盘总量应该还不到沈阳楼市的10%，尚在合理的范围之内。然而如果以后因快速发展超过这个指标，那就意味着泡沫，意味着市场因脱离了群众的需求而变得不健康，并将成为楼市宏观调控的对象。
而对于万元时代的到来，素有辽沈地产界思想家美誉的格林地产副总裁弓超意见鲜明：“所谓的楼市万元时代，其实是城市的万元时代，房子的价格更多的是体现了城市的价值，这是城市升值的一个重要标志，或许这里面会有沮丧和叹息，甚至眼泪，但一个更珍贵的沈阳正向我们走来。让我们和时代一起拥抱她。” 记者 唐海阔 |
