北京市统计局近日公布数字:2010年1至2月，北京四环路以内住宅期房均价为每平方米31220元，四至五环路均价为每平方米17254元,五至六环路均价为每平方米11776元,六环路以外均价为每平方米10409元。
笔者不禁想到另一个数字：2008年度北京市职工年平均工资为44715元。如此算来，中等收入的居民要购买北京六环
路以外80平米的房子，不吃不喝需要18.62年。而考虑到少部分高收入者拉高平均工资的情况，相当一部分居民收入是低于平均工资的，那么，他们买房所需要奋斗的年头将更长。
根据中国社会科学院的调查，房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)应当在3-6倍的范围，6倍以上的居民购买住房就已非常困难。而2009年全国城镇居民收入房价比达到8.3倍，大大超出合理的承受范围。
中国的房地产市场问题已不只是一个经济问题。近日，人力资源雇佣与管理服务商万宝盛华发布的2010年第二季度雇佣前景调查结果显示：较之北京、上海等一线大城市，苏州、重庆和深圳分别以+32%、+24%和+23%的净雇佣前景指数位居全国就业前景前三位。一些大学生表示，在大城市，中低收入职业根本无法达到购房预期。一线城市越来越高的居住成本和生活成本已让很多年轻人望而却步。
仅仅用供求关系理论似乎已不能解释当前的房价问题。从眼前来看，不排除有投机的情况——部分地方对开发商囤地涨价谋利行为打击不力，房地产商的暴利推高了房价。而从更深层看，则源于我国长期以来的土地供应制度以及“土地财政”的弊端。长期以来，我国对土地的供应基本上是行政审批制，土地供给过少导致房价上涨压力。尽管北京市2010年预计供给的土地总量约为2500公顷，约在2009年的基础上成倍增长，但不少房地产开发企业仍感到土地资源越来越稀缺。
更为重要的是，“土地财政”依然是地方财政收入的主要来源。中国指数研究院近日发布的一项调查结果显示：截至2009年11月23日,全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%，其中，北京、上海、杭州土地出让金收入位居前三甲，上海土地出让金高达821亿元，位居各大城市之首。排在前20的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。
土地出让金收入增长，一方面来自土地供应量的增加，另一个推动力量无疑是土地成交价格的拉高。以北京和上海住宅用地供应及成交价格为例，北京2009年住宅用地供应同比减少24%，住宅用地楼面地价同比增加31%，上海住宅用地供应虽同比略增6%，但成交楼面地价同比上涨132%。表明土地价格上涨对于土地出让金的贡献率远远超过土地供应增加的贡献率。
诚然，对于土地出让金的逐年增长，我们本不应有何异议。毕竟，它带来财政收入的增长，这意味着我们国家更有能力来解决百姓亟待解决的难题——比如北京市财政局宣布2009年土地出让金主要安排用于民生支出，其中用于城乡市政基础设施建设方面319.46亿元，占收入的64.6%。但另一方面，我们也应看到，从“取之于民”到“用之于民”，这个过程需要有科学规范的程序，需要有严格有效的监督。如果中间的环节不顺畅，“用之于民”的效果就要大打折扣了。
此外，在强调转变经济发展方式的今天，过分依赖“土地财政”无疑有明显弊端。1994年我国开始进行具有里程碑意义的分税制改革，中央和以省为代表的地方之间，初步形成了分税制框架。然而，也必须清醒地看到，我国在省以下，却迟迟未能形成有长效机制的地方税体系。地方政府过于注重办企业和粗放扩张GDP，过于依赖土地批租的“土地财政”收入，短期行为带来种种弊端。而这都与财税制度安排不合理、制度建设不到位问题有内在联系。如何调整中央和地方的财税关系？如何减少地方政府对卖地收入的依赖？这无疑是当前房地产市场健康发展的必解之题。
今年的政府工作报告指出，我国将继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费，抑制投机性购房，大力整顿和规范房地产市场秩序。这无疑体现房地产调控已不只是一项经济政策，更是一项社会政策。而政策效应的显现，则需要一场更深层次的制度改革。
|
