从全国形势看，房地产业在历经多年繁荣后，2007年达到高峰。
从2008年开始进入调整期，2009年原本仍处于调整期，但由于强有力的宏观经济政策刺激，特别是在过度宽松的货币政策的作用下，房地产业从2009年5月开始反周期逆市上扬。只经历了半个周期的调整。在没有充分调整的情况下，楼市难以持续高速增长。特别是由于2009年下半年商品住宅销量大幅增加，年底两个月为搭上税费优惠末班车，销量爆发式增长。住房需求集中提前释放，透支了2010年的部分需求，再加上房价大幅上涨也将抑制部分需求。所以2010年全国房地产市场将降温，回归平稳发展。
从沈阳形势看，综合以上有利因素和不利因素，2010年沈阳房地产业既有持续健康发展的有利条件，也面临着严峻挑战，机遇和挑战并存。总体看有利条件大于不利条件；考虑到近几年来沈阳房地产市场发展良好的基本态势，我们认为2010年的沈阳房地产市场总体判断将会是平稳发展的一年，既不会像2009年那样火爆，也不会出现大的跌落，我们对此作出谨慎乐观的预判。
1.房地产开发投资将平稳增加
2009年沈阳房地产开发投资增幅虽然较以往几年有所下降，但仍保持着17.6%的增长幅度，标明沈阳房地产市场进入一个理性和健康的发展阶段。由于2009年商品房销售市场兴旺，开发商普遍对2010年前景看好，所以2010年沈阳房地产开发投资会继续保持相应的增幅。我们预计开发投资增幅在10～15%区间。
2.商品房入市量将会有所增加
2009年沈阳商品房入市量有所下降，年度入市量远小于销售量，这种形势刺激开发商会加大商品房的新开工量。冬季以来，为抢工期，部分开发商的商品住宅工程实施了冬季施工，这是以前从未有的现象。预计在2009年商品房销售市场兴旺的推动下，2010年开发商会普遍调整开发进度，从而推动商品住宅的入市量。这对沈阳房地产市场的健康发展和保持房价的平稳运行十分有利。
3.商品房的销售面积可能较今年略有下降
2009年沈阳商品房销售预计完成1380万平方米，创历史最高纪录。但2009年的商品房销售面积中，包含着2008年积累的部分消费者持币待购的消费量，尤其是为搭乘政策的末班车，出现了对2010年住房消费的提前透支现象；加上2010年商业地产仍然处于销售低谷，所以2010年商品房的销售面积，可能会出现一个相对调整时期，销售面积总量会略低于2009年。
4.2010年商品房销售市场运行的时序分析
由于2010年部分刚性需求提前释放，优惠政策处新旧交替时期，加之历来沈阳春节期间是住房消费的淡季，预计2010年的一季度商品住房的交易会出现一个低迷状态。另外，由于2009年商品住房的涨价幅度相当大，核心城区涨价约接近20%；当前开发商资金比较充裕，所以在2010年初住房价格不会做大的调整，一季度的供求关系将出现一种十分明显的胶着状态，甚至还会影响上半年的交易量。随着通胀预期加重，预计下半年商品房市场转入正常运行，交易面积有所回升。
5.存量房市场明显回落
近期，国家调整了存量房转让税收政策。在这种大背景下，地方政府如《25条新政》中规定的大范围的减税的政策很难出台。受政策因素影响，沈阳的存量房市场在一季度会出现一个冷清的局面。预计下半年会逐渐转入正常，但全年的交易量会比2009年有大幅回落。
6.房价仍将平稳运行
由于2009年房价涨幅较大，从而推动2010年商品住宅上市量会有较大幅度增加。受供求关系影响，总体上看全市的房价会保持平稳的运行态势，涨幅会比今年回落。
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