3月10日晚，国土部在其网站上公布了包含19条规定的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，（以下简称“19条”）。昨天，记者请相关专家就此作了解读。
确保“民生用地”改变供应结构
中小户型由于面积小、总价低，有着庞大的市场需求。“19条”特别规定，必须确保各地保障性住房供应，保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。此外，“19条”还给地方政府土地供应行为设定了两道“警戒线”：一是要严格控制大套型住房建设用地，一是严禁向别墅供地。
专家认为，这一提法是《通知》中的最大亮点，是对温总理在《政府工作报告》中提出的“加大中低价位商品用房、保障性住房土地供应”的响应。
南京大学国土资源与旅游学系教授、博士生导师黄贤金表示，国土部强调保障性住房用地等“民生用地”的供应，将促使土地市场、房地产市场的供应结构发生很大变化，从而对抑制高房价具有积极意义。
记者昨天从南京市国土部门获悉，目前南京土地出让条件中，并没有对房屋套型的相关限制。对于国土部“民生用地”的新要求，他们会向市政府汇报情况，并和规划部门共同研究如何落实该政策。
“19条”还规定，市、县国土资源管理部门要及时将出让成交和已划拨土地的位置、面积、用途、土地价款、容积率、开竣工时间等，在入网上传的同时，在当地土地有形市场及媒体公开。
专家认为，“公开住房供地计划”对普通百姓而言是一大利好，此前土地供应信息并不明确，使得公众对未来房地产市场预期模糊。供地计划公开，则有助于公众判断未来房价走向。
抬高拿地成本给烫手地价降温
“19条”要求，开发商拿地竞买保证金不得低于出让最低价的20%，成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，一旦开发商囤地或未如期竣工，将在一定时间内不得再拿地。
去年12月17日，国家五部委联合出台的“进一步加强土地出让收支管理的通知”，已明确要求开发商拿地首付不低于五成、一般土地出让收入必须在1年内缴纳，此次应是一次重申。不过，对于竞买保证金的缴纳额度，国土部是首次提出。在地价高昂的情况下，20%拿地保证金的确定，对违约开发商而言，绝对是一笔不菲的经济惩罚。按照规定，如果开发商在拿地后不签土地成交确认书或者签了确认书却不按期交纳地价款，那么这20%的拿地保证金将被罚没。
据悉，南京主管部门已经酝酿了相似且更为严厉的政策：开发商拿地须先缴20%保证金，5个工作日之内必须签订合同，同时缴纳50%的首付款等。南京市即将执行的政策更明确规定，有退地历史以及违规操作记录的开发商，再次拿地时将受限制。
相关人士举例说，去年12月，瑞嘉投资实业有限公司和实创投资有限公司退掉了2007年拿下的仙林“地王”，这两家公司在其后1年内，将不能再参加南京市场的土地招拍挂，仙林“地王”再次挂牌出让时，两公司也不能参加拍卖。
不过，相关人士也坦陈，开发商多会以子公司或项目公司的名义拿地，也就是披着“马甲”上阵，因此对退地开发商限制拿地，也仅能限制有违规记录的“马甲”，而不一定能真正限制到开发商。“不过，开发商终归也要为其‘马甲’付出成本，所以此举应能形成一定限制作用。”政策显效
地方政府执行力是关键
在肯定“19条”通过技术手段挤出市场非理性因素，给高地价高房价降温的同时，黄贤金坦言，政策能否真正产生效果，有赖于地方政府的执行力。
据了解，多年前国土部门就提出禁止出让别墅用地，可是这几年各地别墅地块并不鲜见。据统计：2009年，南京江北拍出别墅地王；同一年，江宁也拍了至少3-5幅别墅地块。2010年，仅仙林附近就有近20个别墅项目！
黄贤金还指出，不可忽视土地调控的滞后性特征。由于土地出让后地块开发周期起码有2-3年，所以土地调控对于高房价的撼动，效果并非立竿见影。“还需要金融、税收等相关部门的一揽子政策配合，形成共同行动。”（汪晓霞 曹旭超）
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