只有短短一个月，楼市交易量已从沸点到冰点。在2009年12月再创成交量历史新高后，新年首月，天津楼市成交面积即以商品住宅下降36.3%、二手房下降72.6%的幅度发出进入调整期信号。与此同时，国家抑制投机、投资购房，加大保障房建设政策细节，以及鼓励农民自建住房促内需等政策接连出台，也进一步确立了楼市结构调整、稳字当先的政策导向。
多数机构分析人士认为，在宏观政策及楼市连续冲高能量减弱的环境下，上半年楼市将以观望盘整为主，特别是一季度，楼市在等待全国两会召开，各项政策落定的过程中酝酿突破。而此期间，楼市的观望盘整，将给购房者带来更多的思考和选房空间，随着观望时期的延长，购房时机也将随时可遇。
一季度楼市盘整为主
上个月，全国主要城市房地产市场都急速“冷冻”，新建商品房下降幅度超过30%，具有风向标作用的二手房交易量更是下降超过60%。
主要城市数据显示：1月份，北京市商品住房成交面积110.68万平方米，比上月降48%，二手住宅签套数下降68.4%，成交价格也呈下降趋势；上海商品住宅成交面积约70万平方米，比上月降51%左右；深圳商品住宅交易面积35.15万平方米，比上月降8.7%。
据中原地产(天津)及我爱我家对国土房管局发布的数据统计，1月份天津商品住宅共成交86.0万平方米，比上月降36.3%，成交均价为9097元/平方米，环比上涨了12.0%。1月份二手住宅共成交4657套，比上月降70.1%，成交面积37.5万平方米，环比下降72.6%。二手房市场经过“井喷”之后，1月份成交骤降七成，与2009年2月基本持平。
尽管各个城市的表现并不均衡，但多数机构分析人士认为，楼市在1月份出现的成交环比大幅下降，除了受去年火爆销售能量释放过多及传统淡季影响外，中央的调控政策的影响更为明显。
据了解，年初以来，无论商品房还是二手房门店都开始冷清，在价格方面，两个市场并没有出现松动，数据显示，1月份本市商品住房成交均价为9097元/平方米，环比上涨了12.0%；二手房成交均价6596元/平方米，环比仍有小幅上涨。其中滨海新区涨幅3.7%，位居各区之首。机构人士分析，由于商品住房1月份合同数据的滞后,实际成交房源主要是去年12月期间上市的新盘，因此其价格上涨与当时新盘价格有关。而二手房交易价格上涨，则主要来自滨海新区，滨海新区“三区合一”规划战略仍对二手房市场形成强力支撑。
结合1月份市场状况及调控政策预期，机构人士预计，受春节到来的影响，2月份成交量将继续下滑，一季度楼市整体上将以盘整为主。分析其原因，一是从政策落实来看，“国11条”中首次明确提出落实地方各级人民政府的责任制的前提下，地方政府借两会之机已纷纷表态和行动，“遏止房价过快上涨”已达成共识。二是搭“末班车”的恐慌性需求已经基本离市，市场逐渐理性。三是投资客套现离场，这也使得购房者的观望情绪加重，估计抛售和市场观望可能还会持续，价格趋势变化或在4、5月份开始显现。
观望盘整期 选房机会增大
已有三套住房的邢先生从去年末就打算卖掉一套存房送孩子到国外读书，去年年底在中介公司挂牌后，每天都有几拨人来看房，邢先生也一再犹豫，不断抬高房价，所以一直没有卖出去。进入2010年以来，看房人忽然减少，“现在连过问的人都很少了，”邢先生遗憾的说，“再等等，不行降价也得卖。”
实际上，不但二手房市场，在观望盘整期，商品房市场中也不乏因各种原因而悄然降价出售的楼盘。而这对于打算买房的人来说，正是机会所在。“盘整期间精心准备，多看多问，很可能有惊喜收获”，很多有成功经验的购房者都有这样的心得。
天津市城市科学研究会副会长王明浩等专业人士认为，国家大方向是稳定房地产市场，“遏制房价快速上涨”。一方面通过扩大保障房和拓展农村建房来缓解城市房地产需求压力，并保障上下游产业链发展，另一方面，通过城市经济及基础设施建设使不动产不断增值，因此，楼市长期向上的趋势不会改变。
天津中原地产研究中心高飞等人士分析说，从目前看，由于投机、投资购房盛行，使房价已达到阶段性高峰，同时国家连续出台的各项政策打压投资购房特别是炒房，因此，一季度市场将在天津经济发展前景和政策预期双重作用下，出现局部价格波动，这期间也蕴藏着更多自住型和改善型自住选房机会。对于购房者来说关键是要根据自己的具体需求和经济状况决定买房时机。在交易量紧缩、价格盘整的大背景下，购房者应该多走、多看，就有机会找到符合心理预期的房源。
我爱我家(天津)市场部陈萌等人士提示，市场观望期给了购房者较为从容挑选余地。在房价上，观望期可能会出现调整的机会，而给了购房者更多的实惠。比如目前二手房市场已经出现投资者担心房价不稳定，将已有较高收益的次新房降价放盘。同时从门店反馈来看，近来中高价投资型次新房登记挂牌销售增多，一些业主价格预期也开始松动，这将为改善型换房带来机会，同时也可能因此带动市场活跃。
目前选房要重点把握三个环节，一是设定购房价位预期及产品预期，结合地段特点、企业目前开发能力进行综合判断。二是选择“出手”时机。设定购房价位预期后，接着就要看准“出手”时机，业内人士认为，今年上半年将有更多时机。三是确定产品价值。如自住型选房应主要从三方面体现价值，即地段环境配套价值、建筑设计施工质量价值及居住品质价值。
商住房价倒挂蕴藏购房机会
肖先生是广告私企老板，几年来一直在早年购买的南开区两套隔壁住房里办公，由于交通、宽带等物业专业功能的不同，在这里办公总觉得不踏实，也不方便。去年11月份这里的二手住房价格已达到1.3万元/平方米左右，而区域内的一座新建写字楼协商价格在1.1万元出头，这样的差价让肖先生看到了换房机会，他立刻卖掉了那两套做办公室的住房，购买了相同面积的写字楼办公用房，完成了拥有自己的办公物业心愿。市民张先生卖掉了外环边缘一处住宅，打算用这笔钱在市内投资房产，在看了几家新建住宅后，他又决定不再投资住房，转投商铺。张先生说，现在住房价格太贵了，相比之下，一些商铺的价格还可以接受，这一轮上涨幅度很小。
这就是“商住倒挂”给一些商务、商业用房购买者带来的机会和新的选房思路。
由于经济产业、供需规划及建设结构的不平衡，目前很多城市一些地段都出现了“商住倒挂”现象。如上海浦东金桥板块某在售写字楼售价为13000-17000元/平方米，而同区域住宅的参考价已达到28000元/平方米左右。
戴德梁行华北区研究部主管魏东介绍说，天津目前很多写字楼和个别区域商铺价格也出现了不同程度的“倒挂”，差价一般在5%—10%或更高。正常情况下，商用房因为不论物业建设配套设计，还是装修等后期成本都要比住宅高很多，因此售价一般也比同地段住宅高30%左右。但是现在因为住宅被大家炒得很热，写字楼等商用物业却出现滞销。这一方面说明供需结构，以及流通环节有问题，另一方面也说明现在一些写字楼等商用物业是一个比较好的购买时机。如果有资金实力，现在投资写字楼还是比较合适。但是一定要考察写字楼的品质。
记者了解到，商业地产的供需倒挂已经引起商务部与住房和城乡建设部的注意。包括上述部委及全国工商联房地产商会等在内的多个部门的专家已于近期开始会同广东、上海、川渝等地专业人士，就商业地产的开发与运营情况进行摸底调查，其内容包括，各地商业网点总面积、人均商业面积，已开业的1万平方米以上的商业项目建设和运营情况。同时了解宏观政策对商业地产的影响，以及对大型商业设施的发展和规范的意见和建议等等。这也意味着处于低洼的商用物业将迎来更多机会。
但是，业内人士同时提醒，购买商业地产的风险也较高。因为单纯住宅还有投资和消费的双重功能。住宅租不出可以自住，而商业地产则不同。商铺或写字楼租不出去或无法经营，投资的损失就很大。因此需要在全面了解更多专业知识的情况下再进行投资。(文摄/本报记者王哲)
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