“捂盘惜售”和“哄抬房价”，在沈阳可能面临有效限制。
记者昨日了解到，虽与北京有所区别，但沈阳有关方面正在酝酿出台房产调控政策，除了政府部门可能对终端销预售环节收紧外，二套房、交易税费等都出现了实质性收紧政策。
核心措施：拟公开房源，抑制捂盘惜售
北京措施：加强商品房销售管理。
商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。
加大房地产市场执法检查力度，严打无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为，严查违法违规用地和囤地、炒地行为，加强商品住房价格监管，依法查处房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为。
沈阳动向：昨日记者从沈阳物价部门了解到，目前商品房价格执行市场定价原则，因此在行政审批阶段，物价部门并不对开发商的销售价格进行核准，所以目前还没有根据所谓申报价格执行销售。
但某主管部门负责人昨日向记者透露，目前沈阳市正酝酿出台商品房销预售有关办法，草稿已基本完成，待政府审议通过后将以正式文件对外发布。
“所谓申报价格目前在沈阳尚不明确，它的确定也需要这个文件的支持。”该人士表示，从现在的执行层面看，开发商在申请商品房销预售许可证时，都会对销售方案进行上报，其中也填报了相关楼盘的销预售价格，但由于目前沈阳商品房价执行市场定价，该价格并非是最终的市场定价，开发商在实际售楼时也不需参照这个价格，今后将固定这个申报价格，将其变成实际销售价格。
“仅就销售环节的调控来说，需要房产、物价等部门的联合行动。”该人士表示，在规定时间内监督开发商公开全部房源，在销预售的批复环节没有执行困难，因为在办理销预售许可证时，可售楼盘都是“登记在册”的，但沈阳应该执行什么时限标准，还有待于征求各方面的意见。
联动措施：税收、信贷政策直指二套房
北京措施：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
沈阳动向：记者昨日了解到，虽与北京政策不尽相同，但沈阳针对二套房也同样出现收紧现象。
税务部门有关人士透露，按今年沈阳新实施的政策，非普通住宅的转让将把新旧房产进行区别对待，如果购房者购买新房后转让，要交纳4%的契税和万分之五的印花税；如果购房者购买的是二手房，再上市转让则须主要交纳5.55%的营业税、20%的个税，以及按评估价格交纳土地增值税，征收比例基本在30%~60%。
转让普通住宅方面，在延续年初政策的同时，又有了一些新的变化。比如取得产权未满5年的房子，再转让须交纳个税和营业税；取得产权满5年的房子，再转让还要考察是否为购房者的“唯一住房”，如果是唯一住房，只交纳营业税，一旦还有其他住房，要另交个税。
如果是贷款买房，二套房的政策将更加审慎。公积金部门有关人士表示，已结清贷款、再贷款买房的，要根据借款人偿还能力等考察因素，确定是否执行4成首付比例，但利息不变，而夫妻双方任何一方存在此情况的，都将列入二套房首付比例的考察范围，这区别于去年所执行的政策。
沈阳某银行个贷处负责人告诉记者，春节前，该行就收到了总行的通知，对二套房政策进行了明确，除了彻底取消七折房贷优惠政策外，已结清贷款（包括公积金贷款）的用户，再贷款也要根据考察情况确定首付比例，并确定利率浮动幅度，“目前看，基本都要首付四成，考虑购房者实际承受力，利率的上浮是比较谨慎的。”
专家观点
抑制房价应增加有效供给
“中央政策出台后，地方政府要进行落实，这也是近期房地产业政策比较密集的主要原因。”
中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞昨日表示，随着中央政府和老百姓对房市认识的不断深化和提高，在延续2008年抑制政策的同时，2010年的政策将有不同。
牛凤瑞说，虽然有在预售环节加以调控的可喜手段出现，但遗憾的是，政策在一些领域似乎出现了“插手市场规律”的问题，比如在房屋结构上片面强调“90平方米以下占70%”，房产是高度个性化的产品，这些一刀切的政策效果有待评估。
“我国的基本目标是抑制房价，手段应该是增加有效供给。”牛凤瑞说，提高利率增加购房成本、提高税费增加流转成本等，可能在短期内会产生效果，但长远看都会最终转嫁到消费环节、或多或少地推涨房价，所以应该对现有政策进行评估、优化。在提供有效供给方面，应该继续执行适度宽松的信贷政策，合理化土地梯度结构，从而保证不同层次的需求。
辽宁大学经济学院教授曲赜胜昨日表示，北京“新政”标志着国家宏观调控政策已从宏观指导期到了地方执行层面，因为对这些政策开发商已经有了思想准备，鉴于2009年的业绩，相信从去年年底到今年年初，开发商的经营策略应该有所准备，所以短期内对开发商的压力不会很大，如果说可能产生深远影响，还要看今明两年政策是否会持续。
另一方面，去年拿地量比较大的开发商，应该及时调整开发策略。曲赜胜说，打击捂盘惜售等政策对于抑制房价来说是利好政策，对购房行为更具保护性，预计今年沈阳房市整体平稳，不会大起大落。
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“第二只靴子”将纷纷落地
多位业内人士表示，北京出台的政策比较“温和”，房地产市场不会出现大起大落。
“北京的政策一直说要出，现在这只靴子终于落地了，会减少开发商和购房人的观望情绪。”北京金隅嘉业房地产公司副总王新光认为，从此次北京出台的政策看，贷款、税收等政策并没有超出“国十一条”。
我爱我家副总胡景晖表示，北京政策中的很多条款其实在春节前就已经落地和被市场所消化了。这个细则的出台意味着阶段性的尘埃落定，可以消除市场上目前的一些观望情绪，特别是平抑房价的过快上涨，规范市场的公平交易。
同时，新政没有新的更严厉的抑市措施，各项政策保留了首次置业的优惠，而对于那些资金实力雄厚的改善型购房人来说，首付比例提高不会影响他们的购房意愿。因此，细则的出台对2010年的市场应该说还是利好的。
多数业内专家表示，在两会前后，各地方政府的调控细则将陆续跟风出台。
实际上，自“国四条”、“国十一条”出台后，不少地方政府已经先后采取了一些相应的措施。上海在去年年底出台了“沪四条”，南宁更将成为取消商品房预售制度的试点。南京市也在近日将个人住房公积金最高可贷额度由30万元降至20万元。
北京市住建委相关负责人表示，随着中央及北京市一系列调控政策的陆续出台，近期北京房地产市场已经出现供应有所增加、投资投机性购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。
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