专家观点：抑制房价出发点在于提高有效供给
专家预测：今年沈阳房市整体平稳，不会大起大落
日前，北京出台措施严打哄抬房价等行为，并对相关税费和二套房信贷政策进行了明确。年初以来，沈阳市政府有关部门不断出台措施，保障房地产市场健康发展。2月24日，记者了解到，虽与北京有所区别，但沈阳有关方面正酝酿房产调控政策，除了政府部门可能对终端销预售环节收紧外，二套房、交易税费等都出现了实质性收紧政策。
专家认为，国家房产政策开始进入地方执行期，抑制房价出发点在于提高有效供给。
商品房销预售或实行价格申报制
记者从沈阳物价部门了解到，仅就目前阶段来说，商品房价格执行市场定价原则。因此在行政审批阶段，物价部门并不对开发商的销售价格进行核准。
但某主管部门相关人士昨天向记者透露，目前沈阳市正酝酿出台商品房销预售有关办法，草稿已基本完成，待政府审议通过后将以正式文件对外发布。“所谓申报价格目前在沈阳尚不明确，它的确定也需要这个文件的支持。”该人士表示，从现在的执行层面看，开发商在申请商品房销预售许可证时，都会上报销售方案，其中也填报了相关楼盘的销预售价格，但该价格并非是最终的市场定价，开发商在实际售楼时也不需参照这个价格。草案最终形成文件后，开发商申报价格将变成实际销售价格，不能随意更改，漫天叫价。
“仅就销售环节的调控来说，需要房产、物价等部门的联合行动。”该人士表示，在规定时间内监督开发商公开全部房源，在销预售的批复环节没有执行困难，因为在办理销预售许可证时，可售楼盘都是“登记在册”的。但申报价格应该执行什么时限标准，还有待于征求各方面的意见。
税收信贷政策直指二套房
税务部门有关人士透露，按今年沈阳新实施的政策，非普通住宅的转让将区别对待新旧房产。购房者购买新房后转让，要交纳4%的契税和万分之五的印花税。购房者购买二手房，再上市转让则须主要交纳5.55%的营业税、20%的个税，以及按评估价格交纳土地增值税，这个税种比例基本在30%至60%。转让普通住宅方面，在延续年初政策的同时，又有了一些新的变化。比如取得产权未满5年的房子，再转让须交纳个税和营业税，取得产权满5年的房子，再转让还要考察是否为购房者的“惟一住房”。如果是惟一住房，只交纳营业税，如果还有其他住房，还要另交个税。
如果是贷款买房，二套房的政策将更加审慎。公积金部门有关人士表示，已结清贷款、再贷款买房的，要根据借款人偿还能力等因素，确定是否执行4成首付比例，但利息不变。夫妻双方任何一方存在此情况的，都将列入二套房首付比例的考察范围。
沈阳某商业银行个贷处负责人还告诉记者，春节前，该行就收到了总行的通知，针对二套房政策有了明确说法，除了彻底取消七折房贷优惠政策外，已结清贷款（包括公积金贷款）的用户，再贷款也要根据考察情况确定首付比例，并确定利率浮动幅度。“目前看，基本都要首付4成，考虑购房者实际承受力，利率的上浮是比较谨慎的。”
专家预测今年沈阳房市整体平稳
辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜表示，沈阳一旦出台抑制捂盘惜售等相关政策，去年拿地量比较大的开发商，应该及时调整开发策略了。从抑制房价角度来说，对购房者是利好政策——购房行为更具保护性，购房可以更从容、放心。
曲赜胜认为，沈阳购房者比较成熟，承受力比较强，去年年底集中抢购是想抓住政策优惠“尾巴”，这不说明沈阳今年房市会出现异常。沈阳经济区一旦上升到国家战略，对沈阳房市会有强劲利好，有利于沈阳房市健康发展。可以预测今年沈阳房市整体平稳，不会大起大落。
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