新闻闪回：本报9月20日C11版《我的地盘咋做主》，报道了沈阳市沈河区福陵社区内，40多名居民以“志愿者”的方式组成“物业公司”，为居民提供物业服务。两年来，居民们对于这些“志愿者”的服务越来越满意。
在福陵社区“志愿者”式自管小区的经验见报后，本报记者接到了大量业主的资讯，许多人都对这种业主自管的方式很感兴趣，尤其是一些目前对于物业公司服务并不满意的业主，更希望可以了解一些更多的经验，以便借鉴。
而除了前来咨询的业主外，也有一些拥有成功“自管”经验的业主提供了他们的“经验”，希望与广大业主分享，共同探讨小区业主自管之路。
位于沈阳市于洪区的鹏程花园小区，就是这样一个正在处于业主自管状态的小区。从一个物业公司收不上来物业费的小区，到一个自治管理下业主排队交物业费的小区，鹏程花园究竟走过了哪些路，做了哪些事，才取得了这样的变化呢？
刘长启是鹏程花园的一名业主，热心肠的他最近一段时间有了一个新身份—业主自治管理委员会（以下简称自管会）主任。
鹏程花园是一个有10年历史的老小区了，现有业主1216户，共28栋楼，单元108个。但是前期物业公司的服务一直难以令业主们满意，于是在今年上半年，业主们终于炒掉了前期物业公司。
鹏程花园业主委员会根据物权法的规定，决定召开业主大会，商讨组建“业主自治管理委员会”，对小区采取自管。
刘长启介绍说，业主大会根据选举法的规定，采取公开、公正、公平的原则，由全体代表民主推荐，现场提名产生候选人，然后进行现场讲演，公开选举。选举结束后，用公告的形式在园区内实行公示一周。在这之后，小区的自管会终于在今年的8月31日正式成立了。
选自己人更有责任心
对于小区业主来说，实行自管后最明显的变化，首先来自于园区的安全。业主冉先生告诉记者，自己入住10年来，先后已经丢了7台自行车。而对于整个园区而言，以前几乎每个月都会发生盗窃事件。
而实行自管后，自治管理委员会主要为业主提供的就是保安和保洁两大服务。刘长启介绍说，园区通过公开招聘的形式，从园区业主中聘用了12名保安和14名保洁，并在接受培训后已经上岗。
在自管会聘用的保安中，虽然都是业主，但也主要以转业军人为主，具备了一定的工作能力，而且对于这些保安来说，他们的工作完全就是在保卫自己的家园，所以对于工作格外的认真负责。在刚刚实行自治后的第一个月里，全小区没有发生一起盗窃案件，和以往形成鲜明对比。
另外，自管会还承担起了园区内基础设施完善、维修的任务，在接管小区近两个月的时间里，已经先后投入了5万余元用于维护和改善园区基础设备。其中最为明显的就是一进园区大门后即可看到的一个喷泉广场，焕然一新的园区小广场让业主交口称赞，已经成为业主们傍晚休闲必去的场所。
如今自管会将园区内所有业主的物业费拉平，享受同样的标准，自然受到了业主们的欢迎。在十一前夕，自管会开始今年的物业费征缴工作，看到园区内变化明显的业主们，纷纷积极响应交费，十一当天还出现36户居民排队等着交费的情景。
刘长启说，目前物业费的征缴工作进行的比较顺利，业主们的交费热情也很高，陆续已经有300多户完成了交费。
经验：自管经验值得借鉴
辽宁同格律师事务所范书领律师表示，首先应当明确的是，小区居民对物业采取自行管理的方式符合《物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 ”
既然法律完全允许业主自管，自然是有一定道理的。比如这种自管的做法，可以直接把业主放在权利主体的位置，不仅可以唤醒业主的责任意识，增加邻里之间的交流与感情。
更为重要的是，业主支付的物业费肯定会大幅度下降，因为物业公司是作为一个公司来运作，成本肯定要高很多。成本的节约以及对服务质量的迫切要求正是目前业主自管越来越受到关注的主要因素。
以上这些方面，都是业主自管小区的优点和优势，而如同鹏程花园的自管会，采用从内部招聘保安、保洁工作人员，实行工资化管理，也是在确保自管会规范性的同时，通过这些工作人员同时又是业主的双重身份，提升了物业工作的责任意识，这都是值得借鉴的经验。
瓶颈：一旦出纠纷 谁赔偿是难题
不过，在肯定业主自管物业的同时，我们也应注意到，业主自管目前还存在着很多突出的问题，亟待立法加以完善并引导这一现象向着正规的趋势发展。
比如，收费为居民服务的性质应该如何界定？有偿服务虽然合理，但这种收费并没有许可，要如何进行管理，这牵涉到很多相关的问题。
首先，无论是居民自发组成的团体还是业主自治管理委员会，在法律上都不是法人组织，只有管理权，并没有经营权。如果这些机构如果一旦与业主发生纠纷，或者在业主自管物业的时候，某一户业主的权益受到损害，往往就会带来由谁承担赔偿责任的难题，引发的纠纷将难以解决。
因此，业主自管作为物业管理的一种全新模式，可以积极探索，但这种做法要在大范围内推广，目前还存在着相当大的难度。一是配套的法律法规需要进一步完善，以适应新形势的发展，解决现实生活中出现的新问题；二是物业服务专业市场需要进一步发育成熟，物业经理人的队伍需要尽快形成，这些因素都直接影响着业主自行管理物业的模式能不能越来越多的进入人们的视线。
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