东中街大悦城是今年沈阳地产最大的亮点之一。这个从鹏利广场脱胎换骨而来的商业兼住宅项目，挑战着许多传统的沈阳地产概念：一，这是一个真正意义上的SHOPPING MALL，拥有MUJI、ZARA等众多独有时装品牌，同时又兼具餐饮、休闲、娱乐等场所；二，商场上建住宅，而非写字间，由于其地处东中街及中街地铁出口，无论从投资的角度，还是自住的角度，这里的住宅项目都是沈阳难得一见的珍品。
背靠中粮集团，中粮地产拥有雄厚资金实力，在国内众多城市挥笔铸就商业、住宅大盘的奇迹，所以当中粮真正来到沈阳后，总是会吸引众多的眼球。
在这样一个国企工作的营销总监，接受访谈时却非一派官样文章，而是语出惊人、掷地有声。当我们听惯了开发商滔滔不绝的谈经论道，猛然有一个地产人，从百姓的角度出发，解读地产市场，总是有一种大汗淋漓之后的畅快之感。
中粮布局沈阳
一座商场还未开业，公交站牌就开始改名，在沈阳并不多见。207公共汽车终点站从鹏利广场改名为大悦城，揭开了东中街发展的新篇章，同时鹏利广场重获新生，也意味着中粮在沈阳的布局创举。随着国内一流开发商，比如早些年的万科、保利，以及后来的远洋、中海相继登陆沈阳，沈阳已成为国内房地产市场的一个后起之秀。如果这时，少了中粮这个地产大鳄，肯定会有残缺之憾。从这个意义上说，中粮投资沈阳，既是中粮集团、中粮地产吹响了进入东北市场的号角，同时也给沈阳带来了全新的商业、住宅模式。起码，从现实的意义讲，是双赢的效果。
作为大悦城住宅项目的营销总监，崔天泽的话题更多集中在住宅上：“作为一个城市核心的项目，大悦城的商业配套给予了住宅部分直接的支持。项目的优点很明显，不论是地段、商业配套还是地铁等等，都比较成熟。我们的消费群体是沈阳消费的中坚力量，以25岁到35岁之间、中高收入的中青年人为主，这部分人群选择这个项目往往带有一定的投资理念，比如出租，或者投资市中心房产。”
开发商几乎没有愿意谈项目缺点的，但崔天泽绝对是例外，他敢于承认不足：“作为住宅，这个项目也有不足，比如园区景观、噪音等等。”正是因为可以正确面对项目本身的特点，所以崔天泽在面对工作时，显得信心颇足：“A、B区销售完毕，最近项目C区的认购也比较火爆。因为整个项目比较成熟，A、B区购物中心已经开业，步行街也已经建成，住宅已经封顶，项目整体的形象已经比较完善。”
随着大悦城商场开业及A、B区成功销售，明年中粮将顺势推出大悦城D区，以纯小户型的精装公寓为主。并且，崔天泽说：“中粮地产在沈阳会继续发展，2010年应该会拿地开发新的项目，应该会继续城市中高端住宅的开发。”
衡量房价要横比也要纵比
大悦城住宅项目的均价，A、B区共计7000余元/平方米。在沈阳房价飞速上涨的2009年，7000元仅仅是在市中心购买一处住宅的平均价位。同时必须提及的一个背景是，2007年，太原街百货商场上的商业写字间销售平均价格已经接近7000元，2009年的市场价已经达到万元。而大悦城位于东中街，毗邻地铁口，商业、交通配套都比较完善，而且与传统中街仅一街之隔，却没有在价位上体现其地段优势，这是为何？崔天泽说：“我们现在的定价，既符合市场的现状，也匹配建设的成本，公司并没有追求很高的利润，也为购房者预留了一定的升值空间。”
考虑业主的投资需求是一方面，崔天泽还有更与众不同的观点。沈阳房价在二线省会城市中偏低已经是开发商形成的共识，并是开发商抬价的重要证据之一。但崔天泽却抛出了完全不同的理论：“沈阳房价低不低要相对地看，要横比也要纵比。
同其他城市相比，沈阳房价确实处于一个相对较低的水平，但同时我们也要看到，沈阳还不是一个人均收入很高的城市，根据沈阳近年来的房价情况看，是一直处于上升状态的，而且长势也比较猛。”
崔天泽同样认为，即使沈阳房价不低，但未来的趋势还是会向上走：“未来的上涨趋势我觉得还是很明显的。从全国的角度看，中国的房价恐怕都不太可能下降：第一，中国在经济高增长的同时伴随着高储蓄，投资渠道的狭窄，必然会推动不动产投资，第二，城乡差别和基尼指数也会造成高端产品的市场迅速发展，第三，商品房缺少替代产品。这些都会造成房价的上涨压力。”
对购房者一点真诚建议
近10年来，投资股市的，没有几个人敢说挣钱，但投资房地产的，一定挣了不止一番。在中国迅猛发展的经济浪潮下，诞生了许多借势发家致富的弄潮儿。历史和事实告诉我们，投资房地产比投资股票更牢靠，尤其在通货膨胀预期下，人们投资地产的热情空前高涨。对于这一点，崔天泽也说：“不动产抗通货膨胀的能力还是很强的，10年前你花10万能买到的商品，今天花同样的钱就很难买到。除了房子以外，老百姓投资其它领域，大部分都是赔钱的。”
10年来，社会的发展，造就了不同人群的不同发展轨迹，让目前的市场更加细分。崔天泽说：“贫富差距的增大，使一些城市的地产市场成为了高收入人群的游戏，一部分人持有多套物业，但迫切需要住房的中低收入者又无法承受高房价。”正是在这样的背景下，许多当年有能力买房却没有买房的人，望着日渐高企的房价，只能却步，然后在一年年的叹息声和后悔声中，步履蹒跚。对于这部分潜在的购房者，崔天泽有一个建议：“如果能买，要趁早，因为通常你的收入增长赶不上房价的增长。”
沈阳的房价明年会如何走势？崔天泽又有理性的分析：“房价不断上涨，到一定程度必然会成为一个纯粹投资的市场，这对经济发展是不利的。”而好在目前沈阳市场相对健康，所以仍然有上升空间，不过，崔天泽在看好的同时，又从反面来论证：“金融危机对中国的影响很大，比许多人想象的大，也许在东北，我们感觉不到金融危机跟我们有什么关系，感觉不到其对经济的打击，借用冯仑先生的话‘农村老太太不得艾滋病，不是她身体好，是他出门少。’因为我们东北外向型企业比较少，影响相对有限。但大家看看东莞，看看江浙，许多企业受到的影响很大。房地产的价值，是通过社会整体价值提升拉动的，不可能不受到影响。”
虽然金融危机对楼市有影响，但崔天泽同样提到：“中央政府不会放任房价高涨，不会允许地产过热，热了，就要降温；同时基于地产的高度经济关联性和对增长的拉动作用，政府也不会对房地产进行打压，其目的是促进地产市场健康有序、房价稳中有升。因此我判断未来政策走向会呈现一个比较长的波动状态，紧紧松松，松松紧紧，针对市场的动态，不断进行政策上的微调。”
崔天泽说的每一个话题，都是从购房者角度来考虑，他甚至敢说：“目前的市场，信息还不完全对称，客户的议价能力比较低，开发商公开透明一点，客户就很满意了。因此，作为占主动方的开发商，应该遵守市场规则，建立诚信。诚信是商品社会成熟的必然结果，与道德无关，因为商业上必须诚信，否则企业将面临末路。”
本报记者 黄进
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