一直以来，税收与信贷都是调控房地产市场必不可少、也是最常用的经济杠杆。而此次政策出台如此频繁，力度如此强势，都表明国家对2010年房地产发展的重视，及保持其稳定健康发展的决心。
重拳调控
沈阳楼市
如何接招
岁末年初，房地产调控政策密集出台，从2009年12月9日国务院会议决定营业税免征时限2年改为5年，到2010年1月12日央行发布公告，2010年1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
一个月的时间里，国家层面先后6次出台涉及房地产行业的相关政策。
组合拳又现江湖2010年是房地产行业的“调控年”已是不争的事实。从6次出台的相关调控政策，我们可以看出，此次调控政策涉及楼市的方方面面，备受关注的二套房标准首次明确；要求开发企业在规定时间内一次性公开全部房源，明码标价；企业拿地首付要求不得低于全部土地出让价款的50%。这些都将使整个市场恢复到冷静和理智的状态。
虽然沈阳与全国其他重点城市不同，以刚性需求为主，但宏观调控对城市的房地产市场影响仍然不可小觑，在这样的大背景下，2010年沈阳楼市必将是机遇与挑战并存的一年。《人居沈阳》归纳总结出国家宏观调控的6大方面，专访专家学者、开发企业负责人等，试图从中找到沈阳的应对之策。
信贷
1
二套房贷首付四成
对刚需市场影响不超10%
政策还原：金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
调控目的：提高二套住房贷款首付比例，最关键的目的就在于控制一线城市房价增长过快，打压房地产市场发展的泡沫，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。
意在控制市场过热
2009年，房地产市场的发展速度几乎超过了所有人的预期，为了抑制房地产市场过热发展以及房价的过快增长，给二套住房设限也在意料之中。
虽然对于二套住房贷款首付提至四成的政策已经不是第一次出台了，但作为挤压市场泡沫的明显信号，相较于以前政策的弹性变化，此次政策的用词更为严厉，态度也更加明确。
政策对沈影响不大
虽然二套住房的首付比例有所提高，但其主要针对对象是一线城市的房价，沈阳房地产市场的影响幅度不会超过10%。
一直以来，沈阳房地产市场都是以刚性需求为主，在刚性需求高达80%的占比中，投资与投机性购房还不及市场份额的20%。
随着二套住房首付比例的变化，投资者的投资成本也会相应提高，这也将导致一部分人撤出市场，从而稳定市场的发展。
将加剧行业内竞争
作为拉动内需的主体经济，房地产市场一方面要控制过热发展，一方面还要适当拉动刚性需求，使购房者适时出手。
因此，2010年，在房地产市场保持上升行情的同时，沈阳楼盘的供应量将大幅增加，竞争更加激烈。而开发商为了回避市场风险，将会打造更加适合客户需求的产品，并将更专注于产品细节的打磨，加剧市场的优胜劣汰。
信贷
2
上调存款准备金率
新一轮加息的信号
政策还原：中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来央行首次上调存款准备金率。农村信用社等小型金融机构暂不上调。
调控目的：旨在降低资金的流行性，减少因资金流行性太强引起的过度投资、投机行为，特别是对房地产市场影响更为明显。对于整个宏观经济运行及控制通货膨胀预期都有积极的深远影响。
健康市场影响有限
上调存款准备金率0.5个百分点，对整个宏观经济都有着深远影响，尤其对房地产市场的调控更为明显。此举可以使开发商从过度依赖金融机构贷款进行开发转向依靠自身实力量力经营；在一定程度上对开发商盲目拿地进行有效抑制。
当然，不同城市所受的影响也不尽相同。就沈阳而言，与深圳、上海、北京等一线城市相比，沈阳的房价发展相对平稳，因此上调存款准备金率对其影响也不会太大。
房市仍需平稳发展
要说影响，2010年，沈阳房地产的发展不外乎两个方面。一方面是促进社会保障性住宅的建设速度加快；一方面是土地储备量较大的开发商会感到一定的压力，将认真安排这一年的开发计划。
而在百姓最关注的房价上，短期内不会出现太大的波动。由于沈阳经济的发展一直比较夯实，投资投机的比重有限，因此在市场前景上，也许在一季度百姓会有所观望，到了二季度以上市场将逐渐趋于正常。
加息时限不好判断
从往年对比来看，虽然上调存款准备金率之后，往往伴随的就是加息，但今年是否会加息仍不好判断。
此外，国务院和央行也一直在发布信息，既要保持比较宽松的货币政策取向，又要调控即将到来的通货膨胀预期。从这点来看，加息不是没有可能，但推出的时间却难以判断，毕竟加息涉及的并非单一问题，而是全国市场的动向。
税收
营业税“2变5”
二手房交易初现“囧”态
李斌 瑞智城建置业发展有限公司总经理
21世纪不动产沈阳区域分部董事长
政策还原：2009年12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中较为引人关注的是第(七)条“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。”
调控目的：旨在抑制短期投机炒房行为，平抑房价过快步子，稳定楼市发展。对于长期持有自住或投资的购房者基本没有太大影响。
二手房成交量锐减
从政策去年年底公布，不少卖家就开始急于将房子出手，以避免多缴营业税。
而进入今年1月份，虽然刚刚过去半个多月的时间，但二手房市场的交易已经明显冷淡下来，房源的供应量也开始减少。对于二手房卖家来说，营业税的调整对于5年以上的房子来说影响不大，而5年以内的房子则增加了交易成本，这部分卖家将趋向于把营业税转嫁到买家身上，买卖双方形成博弈的局面。
缺少细则执行混乱
虽然营业税“2改5”已经是铁定的事实，但是，由于最新的这项政策中只提到了营业税的免征时限的变化，对于营业税到底如何征收，依据什么标准，新政中并未完全提及，因此，在具体的市场交易中也存在着一定的混乱局面。
另一方面，营业税“2改5”主要是为了抑制房价，与一线城市一年上涨50%-60%的幅度相比，沈阳还远远达不到投机炒房的标准。
百姓购房还应早出手
由于营业税“2改5”具有一定的针对性，主要打压短期炒房行为，并非对所有房源都适用，因此对于整个市场买卖的影响也有限。
对于购房者，如果有一定的经济实力，“早买要比晚买强”。与去年年底恐慌性购房、集体出手、房源紧张的现象相比，目前来看，沈阳二手房的选择空间还是非常大的，而且现在市场也趋于理性，购房者更容易找到适宜的房源。
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