2009年年初的时候，房地产市场还一片低迷。各大房产论坛的主题无一不是“冬天何时过去，春天何时到来”。售楼处愁云密布，房价促销打折的广告铺天盖地。而2010年年初，却是截然不同的景象。虽然政策密集调控，购房者也陷入观望，但在2009年一年早已赚的盆满钵满的开发商底气十足，“继续涨价”就是目前上海在开楼盘的集体行动口号。
怪相之一：不求售罄 部分楼盘“高开慢卖”
“价格在1.6-1.8万，比去年年初不到1万的价格涨了70%多。人不如以前多，可能大家都在观望吧，但战果不错”，保利叶上海购房者小白简要地总结了她本次的购房体验。
早在09年12月，位于宝山顾村板块的保利叶上海于元旦后再度开盘的消息就被大肆推广起来。12月底，记者在该楼盘的楼盘动态里看到，该盘将于1月9日推盘219套，均为约90平米的两房。为了免除以往排队拿号的弊端，保利这次采取了免费实名登记办理VIP卡的方式。记者在1月6日电话售楼处时被告知，219套的房源已发放了300余张VIP卡。
正式开盘当日，来过几次的购房者告诉记者，当天现场的人远远少于前几次开盘时候的人数，之前那个现场都是挤满了人。摇号人喜气洋洋地介绍着，这是保利叶上海一期自08年开盘以来的第12次开盘，也是最后一次开盘。其后续房源要等二期保利花园 (论坛 新闻)建好后才有。在他祝愿大家都能选到心仪的房子，摇号器摇出了了179个号。
虽然人不如以前多，但是紧张气氛丝毫未减。“虽然摇了个11号进去，有大批的房子可以选。但是只有3分钟的考虑时间，一时间就没有主见了”，从选房大厅出来的李先生对询问的人群讲，“最后胡乱挑了个16楼和我心里价位差不多的房子。这买房子比买白菜还粗心，来不及看，来不及挑，更不能讲价还价”。
一位给儿子买婚房的胡女士这么安慰他，“想开点，都是这样的。签合同的时候更是啥也不看呢，反正是格式条款，看不看都得签”。
“我更惨”，刘先生在接受采访时候说，“这个小区来了好几次，价位勉强可以接受，但一直没买到。今天摇号出来，终于摇上了。”正当记者想恭喜他的时候，他说：“一共179个号，我是177号。拿到号进去的时候，已经是下午快两点了。里面所剩的房子最便宜也要128万元，超过预算好万元。安慰自己说，以后买不到或者买的更贵，当天定下来还可以总价减3万。最后咬咬牙，‘深思熟虑了’3分钟，就买了26楼的一套房子。现在已经是要钱没有，要命一条了”。
这些购房者称，他们不知道现在该怎么反应。政策调控面前，抢购潮和排号风有所消减，但又要陷入了观望大潮。不过在部分看涨预期的支撑下，他们有可能正一边喊贵犹豫着掏钱，一边又设想房子升值后能赚多少。
截止当天三点半左右，售楼人员告诉记者，“本次开盘219套公寓，还剩34套房未售出，销售率达到84％，剩余34套房弹指一挥间的事”。
“保利这次没有当场售罄，可惜了”，一位购房者这么感叹。不过另外一位购房者却一语道破，有可能不是卖不掉，而是开发商故意不卖。去年开发商紧密开盘，当天即空，都是为了制造知名度和买房者间的紧张气氛。现在政策环境不同了，房源也是一期尾盘。开发商采取了“高开慢卖”的策略，七八成的销售业绩在09年以前都算非常好的业绩了，剩下来的部分正好在接下来的几个月维持买房者的希望和看房考察率。
张宏伟：部分楼盘“高开慢卖”，采取这种策略的开发商或是现在资金比较宽域的开发商，或是开发商后续项目在推盘时间上还没有衔接上，或是开发商没有后续项目开发而“捂盘”惜售。“高开慢卖”一定程度上是开发商对目前“国十一条”等政策的博弈，在房地产市场还未出现真正回调的迹象前，开发商还是对当下楼市抱有乐观的态度。这部分开发商集体“高开慢卖”造成目前楼市“有价无市”的局面，今后楼市成交量随后立即下降也是可以预见的。
怪相之二：门口罗雀 部分楼盘看似“卖不动”
一边看似开发商们刻意不售罄，而一边却看似买家不买账。记者在1月10号墅外现场了解到，开盘均价在2.15万元的房源，在当日总计卖出了不到20套的房子，成交相当惨淡。
据了解，墅外本次也推出了号称是小区内采光最好的一栋楼80多套房源，房型均是95平米的两房。售楼人员也介绍说，花5万元办理VIP卡，在开盘当日下定刻意抵10万元。或许是办卡费太高，或者是开盘价太高，截止1月8号，仅有30多位客户办了卡。
一位从开盘现场归来的黄先生告诉记者，现场之所以冷清，一个是雨雪天的缘故，一个就是因为开盘价太高。据其介绍，09年2月份该楼盘开盘的时候，开盘均价还在1.2万元，一年不到的时间里，看盘价涨了1万元左右，涨幅达80%，有点不靠谱。虽然交房是全装修房，但周边锦绣华都开盘价才不到1.8万元，相差有点大。
“学别的楼盘一样涨价可以，但是首先得保证楼盘本身的质量和周边相关配套跟得上吧”，一位放弃购房的朱小姐如此直言，前两天认识了一个朋友，也是买了这个小区的业主。据她介绍，这位朋友说该楼盘前期交房的装修标准远远低于开发商承诺的标准，业主正在筹备打官司呢。“纠纷的事情暂且不讨论，这个楼盘太偏远了。交通很不方便，走到周边最近的公交站需要约20分钟，而11号线的延长段能不能经过这个楼盘现在不知道”，朱小姐说，“开发商目前也不对业主保证会配有班车，虽然大多数买这里的房子的人本身有车出行，但是老人、小孩的出行就很成问题”。
“即使开发商现在保证说有班车，我也不敢相信了”，一位毛姓购房者说，“开盘当天也有别的小区的人来看销售情况，他听到了更让他‘不爽’的信息”。据了解，这个消息大致是从旁边康庭苑传来的。康庭苑和墅外是同一个开发商开发的。康庭苑卖房的时候，开发商就宣称有班车去龙阳路，但卖完马上就取消了。这让毛先生听了心惊胆战，犹豫之下放弃了购房。
记者在网上房地产上查询到，自2008年10月首次开盘以来的一年多时间里，墅外一共386套的房源才卖掉268套，速度相对于其他楼盘慢得多。当记者致电该盘询问销售不佳是否是因为上述原因时，相关销售人员并未回答。不过有部分分析人士认为，该盘靠近张江高科，也靠近迪斯尼，未来上升空间很大。从开发商小批量批次卖盘的方式可以看出其捂盘惜卖的可能性也很大。
张宏伟：墅外386套的房源才卖掉268套已经是卖得不错的项目了。对于在热点区域的别墅产品，部分楼盘看似“卖不动”，其实是之前已经把这些楼盘的价格炒高了，在性价比上考虑，购房者觉得目前购买不值。但是，对于开发商来说，“卖不动”一定程度上是放慢推盘的速度，等待热点继续升温后再度涨价。原因也很简单，热点区域的土地和楼盘项目是有限，自己的项目一旦去化完，以后就没有文章可做了。“卖不动”是楼市热点驱动热点板块项目的表象，未来卖高价获得最大化的收益是开发商考虑的核心点。
怪相之三：拖延开盘 部分楼盘或期待继续涨价
政策不稳定的情况下，人心难猜。楼盘卖得好，卖得不好都有可能。不过让很多购房者却很纳闷，很多楼盘却不“拉出来练练”，不知为何迟迟不开盘。
记者整理近段时间楼盘开盘信息发现，原本预告在1月初开盘的中锐龙湾1号、兴日家园、云间名门等楼盘，皆更正信息说推迟到1月中旬开盘。记者电话售楼处时又被告知，中旬的开盘时间也尚未确定，可能要推迟到月底或者春节前。
当询问为何推迟开盘时，兴日家园的销售人员直言不讳，可能是开发商想提价吧。据了解，兴日家园开盘将推出两幢多层房源共96套，是其最后一期房源。销售人员称，目前该批房源仅有的6套三房和一部分两房已被内部预定。他还说，没做宣传，也没做推广，也还没开盘，房子就被不少人定了。如果想买到好的房型和楼层就要快点来定，最好先把定金交了，可以按9500-9600元/平方米的价格来。等开盘以后再来，可能就不是这个价了。
而推迟开盘的几个楼盘中，最能考验购房者耐心的则数云间名门。据一位购房者称，该楼盘11月份就说要开盘，开盘价在1.1万元/平方米。后来开盘时间又改到12月，再从12月改到1月，截止目前仍未开盘，但预定开盘价已经调整到1.3万元/平方米了。这个价钱他已经买不起了，现在只等着楼盘确切开盘，好拿回他办VIP卡交的几万块钱。
张宏伟：拖延开盘，部分楼盘或期待继续涨价，也是部分开发商继续对“国十一条”等政策的博弈。当下，楼市供求关系紧张，尽管政策要求开发商加快项目开发步伐，对部分闲置地块也采取了收回的措施，但是楼市供求关系紧张的局面在短期内难以改变的，新的项目开工上市最起码也需要1-2年时间，对于已经开工的项目，其上市时间也最起码半年，再加上在世博会期间，部分项目的施工时间将受到影响，楼市的供求关系总体来说短期内是紧张的。拖延开盘，部分楼盘或期待继续涨价，是开发商继续博弈紧张的楼市供求关系。
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