首次置业者抛弃小户型？
二套房贷首付明确为四成，让不少原本打算“梯度置业”的首次置业者开始了重新盘算置业规划。“国十一条”提出：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。
自2008年底中央出台扶持楼市政策后，围绕二套房贷一直有两种声音并行：政策面上银监会多次表态从未放松过二套房贷，而银行在具体操作层面则以“改善型住房”概念大打擦边球，甚至可以享受首套房才可给予的七折利率优惠。
但这一次，对“第二套”房子“以家庭为单位”的界定和明确，让换房者重新考虑换房成本的同时，令首次置业者也开始重新做出购房选择。记者在安居客数据中了解到，一些刚买了小户型准备过渡的业主非常“后悔”，而还没出手的“准买家”则开始调整思路。采访中，记者了解到，他们的算法是这样的：以广州目前的均价一万元来计算，如果首次置业是买70平方米的小户型，那么首付两成的话，就是要准备14万元。但是2房的单元，在婚后的3—5年之内，随着家庭的成长，是肯定不够用的。这里忽略楼价的上涨，如果是3—5年后再买一套100平方米左右的小三房，那么首付四成的话，就要准备40万左右了。可是，如果是一开始首次置业就直接购买100平方米的小三房，那么首付也就是20万元。从3—5年的家庭成长和财务预计来看，显然直接购买小三房是比较合算的一种消费计划。
虽然“国十一条”中提出，要加快“中小套型普通商品住房建设”，以保障首次置业者的购房选择。但实际上，“中低价位”可能比“中小套型”对初次置业者来说，需要更迫切。如果小户型，与小三房的中户型之间没有单价差的话，受第二套房贷的诸多限制，可能很多买家首次置业者都会在一开始就选择抛弃小户型，避免日后换房的麻烦和高首付。（关丽）
换房族暂停“改善”需求？
“如果按照新政的字面意义来看，房贷政策肯定是收紧了，而且对‘改善型住房’的贷款打击最大。”与目前正在实施的房贷政策相比，国务院此次出台的“国十一条”新政，似乎取消了“改善型住房”的优惠。
国务院一年多以前曾明确表示：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而此次出台的新政，在二套房的界定上没有再提及“改善型住房”。
与“国四条”中对二套房的界定不一致的是，“国十一条”取消了关于“改善型住房”的提法。所有二套及以上贷款都将严格化，且以家庭为界定标准，消除了政策执行过程中的“灰色”空间。杨红旭表示，二套房贷政策已退回到“131号文”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度。
由于目前“改善型需求”很大程度上是市场的购买主力，因此，在这之前改善型住房都是开发商和银行努力争取的对象。在实际操作中，改善型住房的二套房贷，不但可享受首套房的优惠，利率还可下调。如果按照国务院新的政策，这块的优惠是否还能保证就是未知数。银行也表示，如果取消改善型住房的优惠，对二套房房贷的影响比较大。
虽然首付要求提高，但实际上最受换房者关注的房贷利率这块，“国十一条”规定的由原来的1.1倍改为“风险定价”，倒是放松了不少。由于受市场竞争影响，银行其实还很难做到自主定价。这些，对于二套房贷首付的严控来说，应该是很好的对冲。
|
