新年伊始，楼市新政频出
沈阳开发商针对政策出台反应不一
新闻背景
针对一路高涨的房地产市场，1月7日下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（1月10日公布），对房地产市场进行了进一步的调控。
通知共有11条内容，可称之为“国11条”。政策涵盖了房地产开发的方方面面，针对房地产市场中的土地、销售、结构等进行调控，引起了沈阳房地产开发企业、市民、专家的多方关注。
一次性公开全部房源是不是意味着开发商不可能再捂盘惜售？土地出让综合评标方法是否能够通过降低土地的价格从而降低房价？
刚走进2010年不久，国务院办公厅就发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。
这个被业内人士称为房地产“11条新政”，背后究竟蕴含着什么样的意义，又能给房地产市场带来什么样的影响呢？
关键词 二套房
明确界定，平抑投资需求
政策原文：
金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
本地反应：
对于二套房的政策，在一定的程度上，证明了国家对于房地产市场的态度，此次对于二套房的明确能对市场产生什么样的影响呢？云腾地产副总经理刘瑛表示：“在2007年的时候，政策一出，第二天售楼处的人就少了很多，这个政策在今年也会对改善型尤其是投资型的购房者产生很大的影响。”
“这实际上继续延长了住房的流通时间。”格林豪森企业集团副总裁弓超认为，2008年出台的五年内出售征收营业税的规定让炒房者从短期持有，变成了中期的持有，而这次的二套房贷款的明确界定，实际上又延长了投资型购房者买卖的时间，延缓了房产的流动。
辽宁大学经济学院教授曲赜胜认为，这一政策将是最先起到作用的，在短期内将会对购房者的预期产生直接的影响。
关键词 土地
综合评标，不再价高者得
政策原文：
进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
本地反应：
“土地价格近几年一直处于上涨的趋势，土地作为成本中最大的一块，将直接影响最后的房价。”沈阳军东房地产开发有限公司董事长崔正峰表示。
土地政策的变动，将对最后的房价产生什么样的影响呢？
香港联祥置业顾问有限公司总经理杜宏鹏认为：“以往，土地出让价高者得，这样的话，可能导致土地过于集中，少数的开发商掌握大量地块，土地储备较多，周转的速度下降，供应量变小，涨价最后也就自然地转移到购房者的身上。政策将促使开发公司将更多的资金用在现有地块的开发上，加快土地周转，增加供应也就降低了房价。”
“我们最担心的就是这个针对土地的政策。”刘瑛表示，目前，购买土地的首付已经不能低于一半，加上这次政策的出台，土地市场的变数更大。
关键词 卖房
禁止捂盘，要明码标价
政策原文：
已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
本地反应：
“这一政策是否能产生预期的效果关键在于后期的执行，因为各个楼的施工进度也不一样，所以，备案的时间产生差别也属正常，要求开发商一次性备案，完全明码实价地进行销售，执行难度很大。”对于这一对销售影响重大的政策，刘瑛并不是很担心。
同样，弓超也认为：“即使是规定了价格，后期明码实价，开发商也可能将预期的价格一次性地涨到位。”
沈阳新峰房地产咨询有限公司郝志原认为，这一政策将对市场产生巨大的影响，开发商即使是一栋一栋地进行备案，不但手续繁琐，而且备案之后，整栋的房源也无法进行销控，而且，按照目前的政策，一旦项目完成了总投资的四分之一，就需要办理已经投资部分的预售许可证，而且，加上备案的项目要明码实价地进行销售，对于沈阳的开发商的楼盘销售来说将产生一个本质性的改变。
政策是上个周期的延续
不是新周期的开始
对于楼市新政,辽宁大学经济学院教授曲赜胜发表了独到见解。
从2003年开始，国家开始对房地产市场的调控。
到了2007年末政策的效应开始显现。但是恰逢金融危机对我国的影响加剧。2008年的10月22日，政策开始转向，国家出台了房地产的一系列“救世”的政策。在政策的作用下，2009年一季度，楼市开始出现“小阳春”的回暖，但是到了去年9月份，出于经济上保八以及尽快摆脱金融危机等方面的考虑，政府在信贷货币供应方面一直保持着相对的宽松。
但是后来的发展确实是让人大跌眼镜，楼市产生了一个巨大的反转，又开始进入了巨大的上升通道。所以，这回出台的政策，实际上是把2008年10月22日以来的优惠政策取消，延续了从2007年以前对房地产市场的调控，是上一个周期的延续，而不是一个新周期的开始，是为了解决房地产市场的一系列顽疾所作出的持续努力。
政策中有不少亮点属于首次提出，包括要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念；国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为；探索土地出让综合评标方法；加强市场监测，及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期；解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责等等。
这些政策，一方面是民生上的保与促，一方面是对投资投机市场的压与限，对于普通的商品房则是平稳发展，新政策的出台也可能暂时引起人们的观望情绪，我想这些政策的出台都将对市场的长期发展产生利好。
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