广州楼市近期价稳量缩
60后、70后需求仍在，中心城区住宅仍供不应求，房价暂难下跌
市场结构不合理导致80后50后观望心态浓厚
文/记者赖伟行
国家发改委报告表示部分城市住房价格上涨过快；银监会强调加强按揭贷款风险，控制二套房贷收紧成真；国土资源部或将加大对开发商囤地行为监管力度……管理层频频放话之下，楼市的传统促销旺季“金九银十”如约而至。
在广州，多家机构的数据均显示楼市七八月已呈价稳量缩之态。刚刚过去的周末，记者走访天河、白云、海珠多个推出新货的楼盘，发现不少追逐购房梦多年的“60后”、“70后”终于出手，身处两端的“80后”和“50后”却在怅然若失中观望着。在有效的刚性需求消耗殆尽后，现时的高价究竟还能支撑多久？
60后70后刚性需求仍在
上周六，白云堡立交附近的一个楼盘内，销售中心的销控表上显示，近500套房子只剩下20多套尚未名花有主。近半年时间一直在看楼的伍国刚交完定金，长舒了一口气。“两年前来这里看过，均价8000元/平方米，现在打完折还要9900元/平方米，后悔以前错过了好机会。”
从2002年开始，伍国就与太太租住在柯子岭附近，随着孩子的出生，置业的需求渐显迫切。他选择了首付两成，分30年供款，每月的还贷额5000元左右。
像伍国一样的“60后”、“70后”成为“金九银十”开锣后的交投主力。“他们的孩子到了读书年龄，改善生活的愿望非常强烈，形成强大的购买力。”汉国置业（中国）有限公司项目发展总监洪小文觉得，正是因为有这样一批买家，楼价暂时还看不到下跌的可能。教育医疗资源较好的中心城区由于前两年开工不足，目前供应量依然偏少，刚性需求成为支撑楼价的重要因素。
来自广东中原地产研究部的数据显示，与去年平均水平相比，8月的推售面积仅为其五成左右，而签约面积则增长近两成，表明市场上去库存化尚未结束，供不应求的情况仍在持续。
小户型少阻碍80后入市
记者走访发现，抛开单纯的供求关系不论，当前广州楼市中户型结构（90平方米以内小户型面积与大户型面积比例）不合理、地段供求结构不合理和高、中、低档产品数量不合理等结构不合理的因素却阻碍了这些买家入市的步伐。
“女朋友家出了不少钱，虽然首付不成问题，还是觉得市区的房价有点高，楼盘小户型的单位本来就少，可不是靠近路边太吵，就是交楼的时间太晚要到一年之后。”在银行工作的李良锋毕业4年了，这个周末从员村一直看到东晓南路，每个楼盘存在的不足之处使他难以拿捏。
54岁的“老广州”徐铭源也希望在市区养老。坐在中山大道某楼盘的销售中心内，徐铭源说，他一直想卖掉番禺的房子回天河安家。“我们快退休的人，近100万元的贷款额分5年还的话，根本还不起。”
专家看市
波动或成后市主调
去年，出于回笼资金的需要，开发商打出降价的大旗却收效不彰，如今开发商“不差钱”成为普遍情况。截至2009年8月底，共有约40家上市房企通过资本市场获得超千亿元资金。同时，多家银行近期向房企发放的银行授信总额逾1500亿元。此外，预计下半年品牌房企的融资活动将更加活跃。WIND统计数据显示，今年5月前后，已有23家房企提出定向增发方案。沪深两地共有40家涉及房产业务的上市公司提出再融资计划，合计募资超过690亿元。
“流动性增加促使了楼市的迅速反弹，政策的收紧又使得七八月间的成交量出现萎缩。”广州市社科院数量经济研究所所长欧江波认为，楼市早于实体经济在2007年9月就开始下滑，所以先于实体经济回暖、当前价格又在高位盘整是正常现象，但有效的刚性需求确实已经消化得差不多，年内维持价稳量缩的可能性较大，楼市难言会遇到拐点。
欧江波分析，虽然国内的货币政策有可能会收紧，不过全球金融危机走势未明的情况下如果美元继续贬值，楼市的流动性将得到补充，加上防止通胀和“保8”等目标令中央政策的出台和执行存在诸多不确定性，楼市变数多多。
房地产专家赵卓文则认为，随着投资开发量的增加，2010年下半年开始可售面积将增加，如果需求乏力，又将引起新一轮的“供大于求”。未来几年市场将始终在“供不应求”与“供大于求”之间反复，波动将是主调。
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