相对于那些园区如画、山水相映的住宅地产而言，商业地产项目处于开发成熟、人潮涌动的中心区域。
从目前沈阳市商业地产分布情况看，中街、太原街、五爱街、三好街、南塔、北行等地区，仍然是沈阳最具竞争实力的沈阳商业地产聚集地。
寸土寸金大中街
人潮涌动太原街
中街、太原街，无论从历史还是如今的发展看，都是沈阳最为著名的商业街。以它们为中心形成的商圈，也始终占据着沈阳商业地产发展风向标的位置。
越来越多商业地产投资企业的涌入，不仅提升了中街自身的商业氛围，同时也加剧了各商业地产项目间的竞争压力，使古老的中街成为一个“寸土寸金”的稀缺资源。
在中街商圈，除了可以看到商业城、萃华金店、沈阳春天这些老字号的商场，还有很多诸如大发广场、五爱精品服装城、恒隆中街广场这些新兴的商业地产项目。
曾经有投资者这样总结太原街商圈的特点：交通便利、新兴业态进入较早、顾客消费能力强、外埠客流巨大。
中兴、时尚地下商业街、凤泰商厦……所有这些，无一不是沈阳人耳熟能详的好去处。最近几年，温州百年城、太原时代、万达新天地等商业地产项目的涌入都彰显了太原街商圈未来发展的强劲势头。
五爱市场专业强
南塔区域空间大
历经26载春秋，五爱市场已经成为沈阳商业发展的一张名片。作为沈阳最早的纺织服装专业市场，五爱市场地区已成为经商者心目中的黄金地。与此同时，挂以“五爱”名头的新型商业地产不断涌现：五爱韩国城、五爱美博城、五爱文化用品城……只要与“五爱”有关的商业地产项目，一旦上市，无一不成为投资者争抢的目标。
除了五爱市场，位于东陵区的南塔，也是一个发展了20余年的老商圈。从最初的街边露天市场，到中国鞋城、东北日杂和东北摩托车市场等专业市场群的异军突起，南塔作为沈阳东南部商品集散地，商贸批发中心的地位已逐步确立。
正是由于南塔商圈的崛起，步阳集团、群升集团这样的大企业，才将投资目光聚集在这里。无论是步阳商贸城还是群升沈阳新天地，相信它们的建成，都将为沈阳“第三商圈”的形成添加亮丽的一笔。
铁西商圈资格老
上通下达新北行
随着工业企业逐渐迁出城区，大型商业项目不断进驻，一向以工业作为城区“名片”的铁西区，正在逐步打造自己的“商业名片”。
万达铁西广场、沈阳国际纺织服装城、茂业东方时代广场都是铁西商圈新兴的商业地产项目。
此外，在铁西区“五横五纵”的产业规划布局中，我们也能看到铁西未来发展的前景：北一路发展仓储物流配送业、北二路发展汽车贸易、北四路发展生产资料业、建设大路建设商贸景观、沈辽路为商贸走廊；兴工街建设时尚休闲产业带、兴华街发展金融贸易产业、兴顺街规划为现代商业带、保工街发展现代家居产业、重工街依托新建场馆发展文化体育和会场业。
同样经历“新老交替”的还有位于皇姑区长江街的北行商圈。
随着长江街改造的完成，如今的北行，已经成为地上商场与地下商铺相联通的全方位、立体式的商业街区。
新建成的地一大道地下商业街，无论在设计施工还是在业态定位上，都彻底打破了北行地区商业趋向低端，缺少精品的瓶颈。作为沈阳流行时尚第三极的北行商圈，经历这次全面整修以后，已经容光焕发，呈现出一派朝气蓬勃的繁荣景象。
不可小觑浑南地
高楼林立数金廊
浑南，作为一个住宅地产及商业地产井喷式增长的黄金地块。依托良好的地理位置和便利的交通条件，越来越多的商业地产开发企业选择在这里开疆扩土。仅奥体中心周围，就集中了亿丰时代广场、曙光大厦、沈阳国际贸易中心等多家商业地产项目。
说到浑南，就不能不提到青年大街和“金廊”。如果有人问沈阳最长的商业街、最现代化的商业街和集中最多高端消费人群的商业街在哪里，相信很多人都会不约而同地说出“金廊”。卓展购物中心、百联购物中心、商会总部大厦、西武百货……无论是商场还是写字间，金廊，都是一个聚集了大量高端消费人群的地方。
有人说，金廊的出现，在一定程度上制约了中街和太原街商圈的发展。也有人认为，正是因为有了金廊，才使沈阳老商圈加快了结构调整和发展的步伐。
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