从绝地边缘走向繁荣的楼市，在走过“小阳春”的洗礼，经历了7、8月的传统低迷期，终于迎来了传统旺季“金九银十”。而当业内都在做着“小高潮”的美梦之时，不料今年整体开局不利。
无可否认，金九银十乃是楼市的传统“小高峰”，每至此时，各地的房展会也和黄金周演起了 “双簧”。有道是“外行看热闹，内行看门道”，由于黄金周房源密布、开发商准备充分、购房者期盼已久、政府全力支持等等原因，黄金周本就容易让人眼花缭乱，再加上林子大了什么鸟都有，以及调控政策微变、楼市供需矛盾再次扭转等原因，这个黄金周更是容易让人云里雾里。
本着“知无不言，言无不尽”的精神，笔者就和大家一起分享一下黄金周的“六高看点”，从宏观调控政策到房地产自身供需矛盾，从楼市目前现状到楼市主体对未来的是市场预期，从纷繁复杂的恼人数据到寥寥数语的简单概括，总之都是一个目的：为了让大家对当下楼市能够“心知肚明”，知其然也知其所以然！概括来讲，这个黄金周的六高看点分别是：
高压救市、高通胀边缘、高成交量、高位房价、高市场预期、高风险。
高压救市
从08年后半年开始，中央就启动了这场盛大的“救市行动”，虽然没有明确提出调控的目的是为了救市，但从下调利率、下调资本金比例、下调存款准备金比例；购房可以免税、减费、购房入户、享受社保；“二房收紧”没有一刀切；地方政府千方百讨好楼市，甚至动了加收租户利税的歪主意等等“组合拳”，都可以很明显的感觉到，中央对房地产的态度是在救市。而众多的救市政策中，起到根本催热作用的还是信贷政策，比如，8月新增人民币贷款4104亿元，7月新增信贷额是3559亿元，也就是说，总共前8个月的加起来，已经有8万亿的信贷规模，加上未来四个月，全年预计有10万亿左右的信贷量，这几乎是08年全年4.9万亿的两倍。这还不算7、8月份时，由于当期票据融资减少2500亿元左右，因此7、8月份，流入实体经济的信贷依然高达6000亿元以上。
罕见的大力度，非比寻常的救市措施，都是这个年轻的国家和市场，在这之前所未曾经历过的，“烧钱过冬”这样的比喻，才能恰如其分的表述这场盛大的“高压救市”。高压救市的影响和结果，会从房价反弹过猛、土地寡头、灯方面体现出来，下文会再做分析。
高通胀边缘
用一句通俗易懂的话来讲，所谓的通胀就是“钱不值钱”了。放眼整个经济基本面，目前还是通缩，但具体到股市、楼市，则是处在高通胀的边缘！
由于我国居民的投资途径狭窄，投资经验不成熟，导致在社会流动性充裕的时候，大多往楼市和股市避难。在经济基本面还在全球金融危机中挣扎的时候，股市从1600点猛窜至3400点，难道是实体经济在做支撑吗？非也！是救市政策所流到到市场的纸币在作怪。
虽然，根据国家统计局公布的数据，8月份CPI同比下降1.2%，比上月降幅缩小0.6个百分点，环比上涨0.5%；PPI同比下降7.9%，比上月缩小0.3个百分点，环比上涨0.8%，已经连续5个月环比上涨。也就是说，整体离通胀还远，但是，楼市作为一个特殊的“吸金”行业，已经开始显现通胀效应。前八个月的豪宅市场，以“汤品一臣”为代表的豪宅发飙，奢侈品市场走强、楼市成交量总体维持在高位都可以看出，楼市已经处在了高通胀的边缘。 再以成都为例（大成都范围），1-8月，成交90-144平方米中大套型商品住房901万平方米，占总成交面积的47%，同比增长157%；成交144平方米以上大套型商品住房265万平方米，占总成交面积的14%，同比增长98%。也就是说，今年前几个月，已经有很多高端客户入市，虽然这其中有很多都是去年积压的客户，但通胀预期也是促使其入市的重要原因。每当通胀要来临的时候，这部分“先知先觉”，也总是跑在了市场的前面。
另外，由于国家依然要依靠楼市拉动经济回暖，未来两年还将维持高信贷的政策基调，以此来促进消费、投资，因此，高通胀也会随着市场被不断注入“流动性”而产生通胀，就目前而言，楼市确是处于“高通胀边缘”无疑。
高成交量
前几个月的高成交量，总体来讲是“皆大欢喜”，不论是政府、购房者还是开发商。大家都在这个过程中得到了乐趣。不论是国家整体成交量，还是区域楼市成交量，总体都处在一个高位运行的态势，即使近来有下滑迹象，但这只是相对前几个月而言，同比依然是高位。1-8月，全国商品房销售面积49，416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4%。再看成都（大成都范围）：1-8月，全市累计成交商品房2122万平方米，为历年同期最高，比去年同期增长133%，比2007年同期增长22%；其中商品住宅成交1923万平方米，比去年同期增长143%，比2007年同期增长22%。中心城区累计成交商品房1045万平方米，比去年同期增长114%，比2007年同期增长20%；其中商品住宅910万平方米，比去年同期增长122%，比2007年同期增长20%。二手房成交量也是稳步增长，并创历史同期新高。1-8月，成都市累计成交二手房484万平方米，同比增长66%，比2007年同期增长3%；其中二手住房成交397万平方米，同比增长93%，比2007年同期增长2%。中心城区累计成交二手房319万平方米，同比增长64%，比2007年同期增长13%；其中成交二手住房270万平方米，同比增长103%，比2007年同期增长13%。
高位成交量是特殊背景之下的市场存在，这种高位不可能一直维持，当积压的需求释放殆尽、高房价提高了入市门槛、等需求进入下一个积累起，阶段性调整则是无可避免。这也是铁的市场规律，是正常的市场反应。
高位房价
房价是不是过高，仁者见仁智者见智，但房价相对处于高位运行，则是不争的事实。以成都为例，1-8月，中心城区商品住宅的成交均价为5547元/平方米，同比下降1.5%，但降幅分别比1-3月、1-6月收窄9.6个、1.3个百分点，月均环比增幅达2.4%，至6月市区商品住宅单月均价已达5832元/平方米，8月份，中心城区商品住房成交均价为5853元/平方米，同比基本持平。 二手房方面，7月成都二手房成交均价高达5900元/平米，达到2007年的高位。
要知道，这个房价是建立在实体经济依然艰难前行基础上的，和07年的宏观经济环境有着天壤之别，能有如此高的房价，已经是高位运行了。
高市场预期
自从房产市场成交量回暖，房价扭转跌势并急转直上，开发商借力销售回款和银行授信，以及股市融资等渠道，在土地市场展开了一场轰轰烈烈的“圈地战”。之前的暂且不论，就以当下为例，土地市场已经显现出了“泡沫” 雏形。伴随拍卖师的一次次“一锤定音”，这个一年前还在悬崖边挣扎的“巨人”，又一次步入疯狂的轨道：尤其是中海地产在上海以70.06亿摘得的“地王”，溢价129%，更是成为“王中之王”。另据统计，9月前10天，开发商由于圈地的资金就达300亿元。
事实上，这些高价拿地的企业，都是抱着对未来市场环境良好预期的“一场豪赌”，说到底是 “高市场预期”在作怪。如果，企业预想未来市场将一片萧条，即使钱多烧的慌，也还是会理性拿地，至少不会制造这么多“新地王”。
高风险
风险有三小点：
1、高理论存量。到8月底，成都市中心城区商品住房，可售房源有614万平方米，比去年末减少了近345万平方米。但金九银十的诱惑实在太大，各开发商也都“削尖了脑袋赶场子”，仅9、10月成都将有68个新项目，或者新批次房源上市，供应量达到217.25万平方米。加上已经出让的土地、在规划、在建工程等的理论供给量，未来成都市还有几千万平米的供给量。虽然，1-8月，中心城区的理论供给量是1800万平米，但实际上新增供应商品房才559万平方米，这与理论的的供给量，相差甚远，按理说，未来还可以这么“折腾”，但有一点必须清醒，不论是因为拿地价高还是因为工程延误，这些理论供给量最终会呈现在市场，正所谓“丑媳妇”总有见“公婆”的那天。只要清查囤地的 “天子剑”一出，这些一拥上市的存量，势必会引发一场动荡。
2、清查囤地。由于目前要依赖房地产市场来拉动经济复苏，国家就对这个行业过于“偏爱”，闲置期超过两年便无偿收回的“诏令”，成为一纸空文，究竟是房地产赖皮，还是政府投鼠忌器？依笔者看，两个原因恐怕都有，但随着楼市与“保稳定、保增长、”的基调越离越远，国土局必然要拿“老地王”开刀，以警示新地王。目前，早熟、早落地的深圳楼市，近期共清理出已批未建土地735宗，总面积18.98平方公里。其中，39宗闲置土地被收回土地使用权。据详细介绍，在已批未建的735宗土地中有537宗为闲置土地。对此，深圳市国土资源部门分别采取限期开发、免收土地闲置费，限期开发、收取土地闲置费，收回土地使用权等方式予以处理。截至09年8月，已收到闲置费14172.4万元，收回土地使用权39宗、面积0.56平方公里，已处置407宗、面积10.15平方公里。深圳已经这么做了，敢保其他城市不会这么做？只怕“天下乌鸦一般黑”吧……
3、房地产自身规律。事实上，楼市任何时候都是一场买卖双方的拉锯战，都是一场“高高低低”的 “扭秧歌”。盛极则衰，是亘古不变的真理，一次冲锋之后，必然要有一个休整的过程。理性的追涨和胶着化的观望，都是楼市不可或缺的阶段。高位时相对于之前的低位而言的，低位也是相对当下的高位，循环往复，周而复始才是正常而健康的楼市。
抓住了这 “六高看点”，相信不论是购房者还是开发商，都会回当下楼市有一个更加清晰的了解和把握，对于黄金周入市与否、以及销售策略的制定等方面都会有一个基本认识。
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