国家统计局数据显示，2009年上半年全国累计商品房销售面积达34109万平米，同比增长31.7％，增幅较5月份继续提升6.2个百分点。分业态来看，住宅当年累计销售面积增长33.4％，办公楼累计销售面积上涨7.6%，商业营业用房累计销售面积增长16.4%。 伴随着房地产市场成交量的大幅增加，以及GDP季度增速的不断攀升，原来极度悲观的人也开始转向乐观的阵营。犹如过山车般跌宕起伏的楼市行情，让人们的心态着实经历了一把考验。风险是否真的完全消退？我们对于这个答案有些信心不足。房地产是强烈的经济混乱的检测器，政府、银行、开发商、消费者和经济学家们无疑是带来楼市混乱的重要扰动因素。
时下对于楼市的争论从来没有停止过，激进和保守针锋相对，看多与看空相互博弈。以房价为例，对房价看多者的阵营多为政府官员、房地产协会、房地产开发商、部分地产中介机构、房地产投资者；看空者主要以谢国忠、郎咸平等部分经济学家为代表，以及部分独立研究人员和未购房者。多空双方均言之凿凿、自成体系，让局外人感觉眼花缭乱和深感迷惑。这种分歧大致显示出房地产博弈的主体和联盟，而且对于房地产各个环节的争论和思考呈现异彩纷呈的格局；从土地市场到销售环节，从商品房到保障性住房，从房地产IPO到银行贷款，从供应到需求等，让我们感受到思辨背后楼市的混乱。在这些扰动因素的影响下，如何把脉房地产市场行为和洞察未来趋势是值得我们关注的问题。
1、土地市场的动态和思考
1.1、地王频出的逻辑
在考察近期土地市场的走势时，2007年地王频出的景象在2009年重现。房地产市场一个比较明显的特征，就是房价随着地价上涨而上涨，往往是先周边一块高价土地拍卖后，周边房价随之上涨；主要原因是土地经过招拍挂后价格较高，楼面地价与周边房价基本持平。
从开发商获利的角度来看，预期未来房价必将提高，从而引发地块周边房价的上涨。而房价上涨带来的结果是1年或2年以后地价好像已经不贵了，证明当初的高价买地的投资是对的，根据索罗斯的反射性原理，这就是典型的地价房价泡沫制造游戏。土地市场这种循环的特点是造成房价不稳定的重要动因。地价成为先行指标和房价的成本推动因素。同时，对于土地财产的垄断是资本获利的基础，也是投资银行对于上市房地产公司重要的评级指标。
部分分析师认为2009年上半年地王的频出和2007年不同，并指出此次的高价拿地者主要以具有国企背景的开发商居多，大多私企并依然较为谨慎。不过从土地拍卖现场的氛围和私企举牌的价格看，亢奋的情绪正在形成，市场的喧嚣正在企业间相互传染。国企资金实力雄厚，而且可以拿到较好的地段；不过其运营能力和成本控制还需要市场的检验。近期不少地产巨头拿地，可能与股市的下半场和IPO的重启有关。
从经济学的角度看，土地市场（土地的供应是固定有限的）具有自然垄断的特点。相比之下，如果劳动力市场、资本市场和消费品市场的价格和利润上涨，那么供应就会增加，从而价格和利润会重新恢复到他们的竞争力水平。在国内由于可以投资的渠道和品种少，人们认为资金的最佳投资回报和有效对抗通胀在房地产上，因此看到许多股票市场的获利退出者，将资金配置在房地产市场进行投机买卖。
更有甚者，为数不少的投资者相信房价不会下跌的神话，他们以土地资源的稀缺性，以及地方政府不会放任楼市下跌的主线，得出房价继续上涨的结论。其实，改善土地资源高度集中于市中心的状况，调整过去不合理的城市规划和产业结构，住宅用地可以发生根本性的改善。可以比较确定是，房地产企业已经出现投资过热的苗头，土地短缺的神话和地王的再现，已经显现地产泡沫放大的征兆。开发商抢地的激烈程度日渐升温，硝烟已由一线城市弥漫到二线城市。
1.2、地产企业拿地策略的滞后性
由于2007-2009年，房地产市场的调整不断偏离人们的预期。即使像万科这样以战略著称的企业，也出现了2007年的急躁冒进。而且由于中国房地产企业发展时间相对较短，国内房地产企业并没有经历过真正的大萧条和大考验；同时央行货币政策还需不断经历市场的检验。在2009年国企频频拿地的时刻，不少媒体咨询为什么像万科这样的企业依然没有动作？市场很快做出回应，在6月和7月万科拿下18块地。万科之所以当时没有拿地，一方面可能与当时的地价有关，超过万科较为保守的预期，导致土地被别的开发商拿去；另一方面可能由于楼市的陡转出乎万科的预期，没能及时调整拿地策略导致踏空。
对于市场变化和困难估计不足，应对策略相对滞后是难以避免的。万科在2008年的年报里面提出“应对重于预测”的原则，一方面是体现对楼市走势不确定性的无奈，市场行情变化太快，市场预测不能真正给企业决策带来有效指导；另一方面，也体现了房地产企业应对危机的意识不断提升。根据企业反周期的操作策略，在经济的萧条期买土地；在经济的繁荣期卖产品。但是我们看到的是房地产企业在2007年大跃进式的高价拿地；2008年楼市萧条期，由于企业负债率过高和对于经济走势的过度悲观，房地产企业不敢拿地。这样的操作恰巧背离了反周期的操作方式。
土地是房地产业的核心资产，长期以来土地市场牵涉到方方面面的利益，中央各部委，中央政府与地方政府的博弈，开发商与地方政府，开发商与开发商等权力和利益交错。职能部门的责任与权利、土地市场的规范和制度进一步深化都值得我们思考。更值得关注的是，楼市中房价不会下跌的神话终将破灭，在7月份报告《楼市卷土重来的非理性繁荣》指出：那么2010年全国楼市可能将重新陷入低迷期。美国、日本等各国的历史已经告诉我们楼市并非安全的，如果继续忽视这种历史的教训，那么投资注定要失败，也将给经济发展带来重大损失。
2、楼市的资金状况
2.1、宽松的银行放贷
根据人民银行的货币政策执行报告报告，2009年上半年人民币各项贷款增加7.37万亿元，同比多增4.92万亿元。国家统计局公布2009年1-6月份房地产资金状况，可以看到2009年上半年房地产企业约22.7%的资金来自银行贷款，而2008年这一比例仅为19%（2004-2008年占比均低于20%）。同时，上半年资金结构中外资的占比下跌至1%，这可能与外资的风险偏好降低和资金回流至本土有关。随着银行融资渠道的打通，2009年上半年企业自筹资金的比例下降，也暗示着银行信贷风险可能在增加。
资金是房地产企业正常运行的血液，经过不少经济学家和研究人员测算，上半年7.37万亿的新增信贷中，有超过8000亿的资金流入楼市。天量货币的投放，不仅带来经济的快速复苏和实现“保八”，而且也催生了新一轮的房地产泡沫。房地产泡沫有时体现为对于未来投资前景的乐观预期，适度的泡沫是房地产投资需求的催化剂和润滑剂。近期的房地产泡沫有放大的迹象，这十分值得我们警惕。
2.2、热钱流入楼市
根据人民银行的2季度外汇储备数据，我们发现2季度外汇储备增加1778亿美元，同比增加512亿美元。如果假定热钱规模=新增外汇储备-FDI-贸易顺差，通过这个粗略的计算，2季度热钱流入规模为1219亿美元，而1季度热钱是净流出766亿美元。热钱很有可能已经进入中国的股市和楼市，将催生更大的泡沫，如何防范热钱的炒作需要不断的跟踪和完善。
热钱的流入不仅与商业银行主动调整资产负债表有关，也不仅与国外资本炒作中国概念有关，而且也与对实体经济资源和渠道的争夺有关。
2.3、股市的再融资
随着房地产市场的反转和股市的重新走牛，以及IPO的重启，房地产企业也开始了新一轮圈钱运动。一方面是房地产企业的回归A股和H股上市。以上海绿地集团、首创集团、联想融科地产、广东龙兴集团、富力、珠江、合生、新世界等多家地产公司都在积极筹备A股上市，恒盛地产、龙湖地产、星河湾和香江国际等企业重新启动港交所IPO计划。
另一方面是上市公司的再融资。保利地产80亿元定向增发，泛海建设发行32亿公司债，张江高科8亿元债券，SOHO中国28港元债券，金地集团41亿元的融资；同时九龙山、新湖中宝、世茂股份、苏宁环球、招商地产等企业纷纷发布再融资方案。一面是天价拿地，一面是巨额融资，“圈钱—圈地—圈钱”的土地炼金术出现地产江湖。
近期楼市的资金正在出现异动，虽然央行提出继续执行适度宽松的货币政策，但是银监会要求收紧二套房政策，并发布《固定资产贷款管理暂行办法》和《流动资金贷款管理暂行办法(征求意见稿)》，表明银行控制信贷风险的信号增强。股市与楼市的联动，股票市场的走势将直接影响楼市的动向，股票市场的风险在急剧增加；股票市场牛市下半场的重要推动力来自于商业银行的主动放贷和国际资本的流动，因此牛市的结束时间直接影响到楼市的方向。房地产上市公司再融资高价拿地的游戏不能持续，疯狂的圈地运动将成为企业发展的负担。
3、保障性住房的看点
3.1、保障性住房的资金投放
2009年初，建设部提出未来三年9000亿的保障性住房建设投资，计划通过三年多时间，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，平均下来每年有3000亿元的投入。
2009年5月份，发改委公布的4万亿投资清单中，用于廉租住房、棚户区改造等保障性住房的投资4000亿，约占10%。与此前市场预期保障性住房投资约占7%的比例相比，明显高于市场预期，表明了政府对于低收入家庭民生问题的关注。
3.2、有待观察的执行力度
我国早在1991年就开始推行经济适用房制度，尤其是在1998年房改之后，政府继续推行这政策，各地也加大了经济适用房的投资和建设力度。不过自2000年起，经济适用房占商品房销售面积和投资额比重呈现一直下跌的趋势，从峰值时的23%下跌至5%左右。各地市在2005年以后也曾每年制订保障性住房计划，对“十一五”各类保障性住房的供地面积、建设面积进行规划。但从绝大部分城市看，其执行力度普遍低于制订的计划。
深究其原因：一方面地方政府出于土地财政税收的考虑，推行保障性住房的意愿并不强烈，地方政府更愿意推介市场化的商品住房用地，去获取高额的土地收益，反而用尽可能少的分配资源来建立保障性住房。另一方面，经济适用房实施的“微利原则”，限定利润水平，导致企业参与建设的积极性不高；即使部分企业参与，也是为了建立与政府的良好关系，便于拿到地段更好的商品房地块。同时制度上设计有缺陷容易产生权利寻租，而且退出机制依然不合理，导致保障性住房政策不能真正有效。
保障性住房作为非市场化的产品，天生与经济规律和开发商的逐利性相悖。单从经济利益出发，无论地方政府还是开发商，都不可能自觉的参与保障性住房建设，必须建立完善的制度设计、行政问责和监督来进行约束和规范。
3.3、对商品房整体市场影响有限
从短期看，保障性住房政策和计划的推出，会对楼市和地产股造成一定的负面影响。保障性住房挤占了普通商品房用地，造成未来商品房供应的进一步下降。但是从实际效果看，对于大部分城市来说，保障性住房政策对商品房市场的影响是有限的。因为以廉租房和经济适用房为主的供给结构，决定了保障性住房的购买人群是中低收入人群，对于商品房购买群体的分流作用不明显。同时，毕竟保障性用房的总量是有限的，不会动摇商品房建设的根基，因此对于商品房整体市场影响有限。不过对于不同城市来说，受土地资源制约和政府政策作用，影响的深度各异。
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