在2009年前8个月的畅旺成交之下，库存几乎消化完毕的开发商们从9月开始集中推新货，至10月，货量将达高峰，这已成为“金九银十”广深楼市的常态。
常态之下，有暗流涌动，9月14日深圳市规划和国土资源委员会发布的《2009年1~8月房地产市场分析报告》披露，8月深圳平均新房价格升至19368元/平方米，半年内每平方米价格猛涨近9000元，而新房成交量环比7月份大降五成，为市场回暖以来出现的首次剧烈下降。
无独有偶，广州数据也不容乐观。7月，一手住宅成交量直降4000套，8月再减208套，6445套的成交量与5月最高成交量13180套已缩水大半。
“货还是要推，价格也不会降！”湖北人刘振明（化名）所在的公司开发了珠三角多个楼盘，“珠三角已经两三年没有‘金九银十’，虽然光环黯淡了，但不能掉底子。”
集中推货
“调整好项目工期，9月底拿预售证，10月开卖，这基本是常识，”安静的办公室里，刘振明笑得有些不自然，“价格肯定会涨，没人有勇气出来成靶子。”
在他面前的电脑里，有9月以来广州楼市每日的成交数据。“金九”过半，楼市似乎未从七八月淡季的低迷中清醒过来。“9月至今，没有一天的成交数据超过400套，9月8日甚至低到了177套，在五六月，400套以上才算正常。”
刘和他的总监朋友们并不着急，“前8月都是些存货盘，新盘并不多，经常看房的人都厌了。”用他的话说，10月份的不少新盘会“一炮而红”。
据DTZ戴德梁行数据显示，2009年九十月份，广州一手住宅新增供应量约为1.9万套，占下半年预计供应量的70%。其中，白云、天河、荔湾、越秀和番禺是主要的供应区域，所占比例约为70%，而中心四区占全市供应量的48%。
“中心片区纯新货供应将达9500套左右，这是近年来少见的集中供货。”刘振明深信，单是这些“旱涝保收”的中心区货量，就能支撑起未来的价格走势。
9~12月，深圳也将迎来推货高峰。根据中原地产研究机构监测，下半年深圳入市楼盘有望达到110个，推出住宅400万平方米，高出上半年供应总量近1倍，而整个9月深圳楼市新增货量预计超过50万平方米。
“房价继续攀升，普通住宅销售开始萎缩，豪宅依然热销。”世邦魏理仕深圳分公司董事总经理招锡祥如是总结深圳市场：上半年开发商基本完成了全年的销售任务，没有资金压力，“从推货的节奏来看，开发商对于未来的价格还是相当乐观。”
“标尺”失落
价格的高企没有引起刘振明的担忧。在他看来，政策的微调尤其是二套房贷收紧的影响，以及土地市场“地王”效应的缺失，才是整个市场面临销售和价格双双回落的压力所在。
一度引领全国土地市场的穗深在2009年显得相当沉寂：2007年制造了大大小小20多个“地王”的广州，只在2009年6月诞生了楼面地价为15324元/平方米的珠江新城新“地王”，深圳则直到9月10日才出现楼面地价18875元/平方米，地面地价22649元/平方米的宝安尖岗山“新地王”。
与穗深寥寥可数的单价地王相比，同为“一哥”的京沪热闹很多。方兴地产40.6亿元夺下北京广渠路15号地王，成为北京招拍挂以来的最高成交价格，上海则由中海地产以70.06亿元夺下了长风地块，制造新的“中国地王”。
“地价与房价的联动是显而易见的，珠江新城‘地王’一出，周边项目立马涨价5%~10%就是例证，”一家粤企老总的感叹代表了不少开发商的心声，“可惜地王效应被遏制，不然价格涨得更快。”
广州市国土局“大板斧”处罚2007年闲置“地王”，直接导致了“隐形地王”南华西地块的受冷，最终该地块楼面地价仅为4651元/平方米，令周边预备分一杯羹的楼盘大为失望。
“地王”是炒热市场的兴奋剂，银行贷款则是实实在在刺激成交的催化剂。上半年信贷政策的宽松，银行二套房贷审批的放开，吸引了大批改善型需求和投资客进入楼市，“年初还是首次置业为主，5月之后，依赖于二套房贷的购房者逐渐增多，”合富辉煌首席分析师黎文江说，“目前投资客比例在11%~18%。”
在《2009年1~8月房地产市场分析报告》中，深圳市房地产研究中心副主任王锋则指出，房价的持续快速上涨以及投资需求的出现，产生了对自住需求的挤压效应，而基于对投资炒楼的监管趋严、供应量增加等因素，深圳房价较快上涨的局面将得到有效控制，并有望向下调整。
这才是刘振明最为担忧的。
冀望“金九”
无论市场走势如何，新一轮的营销大战早已悄然升级。
非常时期，需要非常的营销手段，这或许是各楼盘在海量供货中寻得先机的“法宝”。
“以往开发商注重广告、打折等促销效果，今年有一个明显变化，在于存量客户的挖掘。”黎文江告诉记者，由于改善型和投资需求旺盛，不少开发商与中介合作，针对中介手中的潜力客户进行短信和电话营销，与开发商、中介“一二手联动”的合作相似。
记者在采访中发现，与2007和2008年开发商降价促销不同，今年虽然不少楼盘有各种打折、送礼等手段，但开发商实际早已提升了开盘价格，表面促销，“不让利”的姿态却相当强硬。
“由于2008年穗深很多项目都延缓开工，所以今年呈现的是存货消化快，新货推出慢的态势。”上述粤企老总表示，前期存量消化太快，虽然下半年开始放量，但是市场的供求关系不会根本改变，“我们就看重‘实收价’，只要做好必要的宣传就够了。”
刘振明接下来会出现在9月的“房博会”现场，这是继5月份“2009广东广州房博会”后，广州今年的第二次“官方”促销活动。
“政府不敢太压制楼市，”刘始终坚持这一观点，从3月的“粤15条”，到国务院降低普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，“总的来说是‘保’，不是‘压’。‘金九银十’当然更要保了。”（来源：中国经营报）
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