南方现金增利基金经理 万晓西
房价飞涨，奇闻横生。有未婚女青年论，有钉子户论，有大龄青年论，有制造业衰退论，不一而足。最流行的是富人决定房价论，而事实好像也是如此。《广州日报》9月4日报道，地处闹市，价格仅有市场价三分之一的经适房，广州45户弃购家庭十有八九因为经济窘迫买不起房。
而且如果考虑到中国贫富差距不断拉大，灰色收入众多，再加上人民币远超美元翻番式的信贷投放以及城市化进程，因此有经济学家预言北京、上海的房价5年内至少翻一倍，很可能会突破30万元/平方米。因此，国际通行衡量房价标准的房价/收入比，中国特色应改为房价/富人收入比。
可是问题是房价真的是富人决定的吗？美国的富人比中国多多了，为什么房价一跌就会触发差一点颠覆战后全球经济金融秩序的金融海啸呢？原来是次贷危机，原来是低收入者买了房子。所以房价短期看来是富人决定的，长期是低收入者决定的，即使是短期，也是富人中的收入少者决定房价，而不是富人中最富者决定房价。低收入者决定房价理论符合西方经济学著名的边际效用价值理论。边际效用就是某物品一系列递减的效用中最后一个单位所具有的效用，即最小效用，它是衡量商品价值量的尺度。低收入者决定房价理论也符合历史唯物主义基本原理，即人民群众是历史的创造者。
既然是低收入者决定房价，又允许低收入者贷款购房，那么中国版次贷危机迟早会发生，暴涨必然暴跌。理论上可以采取以下措施来避免，一是大幅度提高首付比例，比如不低于7成甚至直接禁止房贷，或出示税务局开具的收入证明；二是对房价进行严格宏观调控，如同调控粮价一样，可以学习新加坡成功经验，设立不以营利为目的的国家建屋局。房价一端牵着GDP，一端牵着民生，是一本万利还是薄利多销？
最后的问题是房价是涨还是跌？坦率地讲，我不知道。房价长期是低收入者决定，但是中短期是政策决定，政策威力无穷。中国房价上涨起始于2003年8月12日国务院18号文件，明确房地产业是国民经济的支柱产业。6年已逝，是不是应该与时俱进呢？高房价有助于社会稳定吗？房地产能支撑大国崛起吗？
值得注意的一点是，一些地区豪宅价格存在一定泡沫成分。如最近报道在出租8年赚11亿租金后，李嘉诚以10万元/平方米叫卖上海的四季雅苑，按380平方米每月租金4—5万元、出租率74%计算，租金回报率只有1%-1.5%左右，也就是相当于买 67—100倍市盈率的股票。如果是5成贷款，则租金回报率可能就是负数了。
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