据房地产时报报道，今年的上海楼市从3月开始回暖，到6月二手房单月成交量创下历史最高，自7月份开始楼市成交量和房价开始呈现两极化的分离走势：房价一路上行，成交量却小幅下滑。而在银行这边，收紧二套房贷的消息频频传来。这让人不得不产生疑惑：楼市的调整期是否即将来临？房价在连续上涨6个月后是否会出现调整？8月14日，房地产时报组织沪上15家知名中介公司市场部专业人士，共论下半年市场走势以及各自发展策略，以期对普通住房消费者正确研判后市提供帮助。
两新股今日申购 首选哪一只? 八大机构预测周一市场走向 股评家最看好的个股
成品油价上调几成定局 历次调整一览 中石化半年净利飙升 中石化:不调价将亏损
房价下跌前有何先兆? 中介:要买房先交40万 房价"疯"了人不能"疯"
成交量先降房价跟着跌
■台庆房产管小利
今年2月到6月，上海二手房走出了一波价量齐扬的行情。成交量从2月的1.4406万套逐月上涨，到6月已达3.0226万套，增长109.8%；2月上海二手住宅均价为1.0612万元，而后逐月上扬，6月达1.1696万元，上涨10.2%。价量均创出火热的增长势头。
从7月至今的市场表现来看，成交量下降7.3%，结束了5个月以来的成交量持续上升行情。但是，7月二手房均价仍然上扬2.3%。量价正式分道扬镳。
从房地产市场走向的经验来看，降温一般先从成交量开始，而后开始压迫价格下行。原因在于，当市场处于量价齐扬的行情时，价格在持续攀升到一定程度后，势必影响成交量。因为对于刚性需求和改善型需求等大部分购房者来说，预算有一定的限额，价格一旦上涨到超出其预算水平，他们会选择暂缓购买，成交量便会由此萎缩。另一方面，价量齐扬的市场行情持续一定时间后，卖方也会出现惜售现象影响到市场供应，进而影响成交量的表现。
如果没有特别的利多或利空因素刺激，预计近几个月市场表现仍然会是延续7月份的量缩价涨行情，到10月份以后，经过这几个月的成交量持续下降，势必会压迫价格向下调整。届时，房价可能会步入向下盘整的通道。
总体而言，下半年房市会先量缩价涨，当价格涨至极限，而量又萎缩时，可能就是大盘开始逆转的时候。所以，有意卖房的业主，要把握最近几个月的出售时机，以免错失行情。
下半年楼市企稳中原不会“大跃进”
■中原地产王芳
综合各方因素，下半年楼市成交价格下跌的可能性较小。
上海中原研究咨询部数据显示，截至8月11日，一手住宅可售面积519.86万平方米、共3.5754万套。按1-7月平均215万平方米成交计算，在无新增供应前提下，2.4个月可全部消化完库存。这种供应不足，一是去年开发商对市场预期悲观，纷纷放缓开工速度，二是又遇今年部分开发商又出现“捂盘惜售”或“少量多批次”的销售策略，导致今年供应有所不足。供应跟不上需求的节拍将导致价格继续攀升。从二手房市场看，2008年上海二手房年成交面积为976.2万平方米，而2009年上半年已成交超过1000万平方米，因此下半年成交量可能有所下滑，但是价格依然保持小幅上涨。
从2月份开始，上海中原已为这一波行情作好了充分准备。门店缺人先招人、组别不够先增组别、区域门店少的就开门店，这是中原应对市场调整的“三步走”。对于步入成熟期的中原来说，今年新增门店相对谨慎，现有150余家门店，不急于布新点。
上海中原的一手代理业务，在连续多月荣登全市代理公司销售金额、成交面积前三名后，下半年将继续在商业地产和高端物业代理方面发力。正在操作的30余个项目包括“瑞安翠湖天地”、“中信泰富朱家角新城”、“万科燕南园”、“金地格林世界”等热销楼盘。除了继续发挥“渠道营销”带来的绝对销售代理优势外，在前期研究、全程营销、招商运营等方面亦不断深化，力争为合作开发商提供全面全程专业高效的服务。
月成交保持2.5万套左右
■21世纪不动产李明丽
上海楼市在经历去年下半年调整之后，于今年年初复苏，成交量逐步增长、屡创新高，尤其是二手房市场表现更为明显。
下半年，上海楼市进入自身正常调节：7月二手房成交量从6月高点小幅回落，预计下半年月成交量有望保持在2.5万套左右，但冲上3万套关口的概率不大。究其原因，局部热点板块房价过度上涨促使购房者产生观望情绪；其次，房贷政策调整抑制需求继续释放。但是，从宏观调控“保增长、促内需”的基调判断，房地产市场将迎来相关政策的微调，而不会遭遇严厉的抑制政策。另外，基于庞大的购房需求客观存在，今年第三、第四季度二手房成交量较二季度会出现一定回落，但仍将保持在较高水平，下半年楼市将进入温和的恢复性阶段。
在此背景下，21世纪不动产在上海的发展采取稳健策略，“内修外练”缺一不可。一方面坚持以二手房经纪服务为核心、为购房者提供更完善的服务，在此基础上加强房地产金融按揭业务和一手房代理业务，拓展为国外公司提供办公选址、签约等系列专业服务；另一方面完善内部体系，提升团队管理能力和经纪人的专业服务能力，同时尝试稳健的、适度的规模扩张，扩大市场占有率。
未来二手房主导房产流通领域
■易居臣信张卉
目前，内环区域二手房交易独占鳌头，中环区域一二手房各占半壁江山，而外环区域仍以一手房为主。
2008年楼市成交低迷，开发商不敢扩张拿地并且降低新开工面积，而2009年上半年购房需求的猛烈爆发又让开发商措手不及，一手楼盘储备几乎消化完毕、同时新增供应量又无法快速跟上。考虑到2010年世博会召开、中心区域楼盘建设进度相继放缓，可以预见，未来市中心区域一手新盘供应量将十分短缺。事实上，购房群体对于市中心居住环境的偏好仍十分明显，在这种情况下，购房者如果想买市中心的房子怎么办？只有选择二手房。
房地产中介企业未来发展的空间和舞台将越来越宽广：首先，世博会期间会推高上海房屋的租赁需求；其次，必定吸引更多外省市和境外人士关注上海，这给楼市带来新的需求。加上本地自住需求，整个二手房交易量必将冲高，2005年一季度中介从业高峰预计会在2010年下半年重现。
即使是在整体市场大好的情况下，易居臣信也不会盲目扩张。在区域选择上更注重巩固原有业务分布的薄弱环节，同时加强单店及人均的绩效。目前易居臣信的扩店计划主要集中于宝山、松江和闵行等外围区域。这些区域的共同特征是需求量较大，比市中心发展空间更大。对市中心部分门店的位置将进行调整，力求在不增加过多运营成本的前提下提高单店效率。一二手联动业务模式越来越专精，联动项目从住宅、办公，直至商铺，产品越来越多样化。二手中介门店的配合，为一手销售提供了强大的客户“蓄水”，起到锦上添花的作用；另一方面，易居臣信还将配合集团公司代理的大型社区型的楼盘，有针对性地进行设店，在协助购房者做好交房工作的同时，增强区域服务的辐射面。同时，2010年易居中国作为唯一世博会参展的房地产流通服务企业，门店也将作为展示窗口，成为品牌宣传的渠道之一。
楼市可能进入阶段性调整
■合富置业蒋晓春
房价上涨过快和房贷政策调整是造成近阶段成交局面有所变化的主要因素。
一方面，楼市成交逐步回暖助推价格向高位增长，部分业主的心态重返乐观令房源紧缺、供不应求的局面再次显现。另一方面，政府层面看到楼市正处于非理性暴涨的阶段，不免与楼市应稳定稳固增长的大方向背道而驰，房贷政策开始从严控制。楼市在近半年的量价齐升后，未来可能进入阶段性调整。
购房者对后市走向“看不清”是构成此轮成交量小幅下滑的根本原因。刚性需求依然是购房大潮的主力军，房价让其中一部分人望而却步，但这只是一种需求的压抑，而不是放弃。加上好房源一直处于稀缺状态，所以后市房价可能稳中微涨。
今年上半年，上海合富置业所属合富辉煌集团已经完成去年一年的一手房销售业绩，上海合富置业也重在宝山地区新开两家分行。近期，还斥资购本田轿车奖励优秀员工，激励团队士气。
全年二手房成交创十年之高
■我爱我家朱春辉
截至目前，上海二手房成交量已近17万套，2009年全年成交量创10年以来上海二手房交易总量的最高值已成为不争的事实。
交易总量“井喷”也导致交易价格非理性上涨。自第二季度开始，二手房交易均价出现明显的上行走势，再加上上半年刚性需求集中释放造成后续需求不足，以及部分业主盲目提价所致的观望情绪回潮，这些不利因素很可能迫使房价再次回落。量价齐降或许将成为后半年，尤其是第四季度二手房市场的主旋律。
出于对后市的集体看好，5月份以来无论是品牌中介还是小中介都开始了扩张道路，中介门店如雨后春笋出现在大街小巷。我爱我家会尽量选择一些不好的门店进行调整，而不会大规模扩店，着力打造门店的服务水平和业务能力，让每一家门店都成为一流的门店。
市场观望不会超出一个月
■福美来不动产战丹丹
福美来不动产对下半年上海楼市充满信心和期待。无论是交易量还是成交价都将趋稳。如果没有更有力的政策出台，市场观望情绪也会很快被购房者和业主消化。
推动房地产市场向上发展的主要因素，如经济持续高速增长、城市化、人口增长等因素在未来一段时间内很难改变。在此大背景下，政府保增长是目前的首要目标。而上海房地产市场是全国的龙头，明年世博会的召开，都将对楼市产生正面向上的影响。而在一手房供不应求的局面下，二手房市场也将继续迎来好形势。
虽然第二套房贷开始收紧，物业税出台的预期等因素或多或少都会对买卖双方心理预期产生一定影响，但如果没有其他更有力的政策出台，应该很快会被买卖市场迅速消化，下半年上海房地产市场交易量和价格将趋稳。
福美来不动产作为一家突破传统，勇于创新的房地产经纪公司，争取在年底门店数量达到150家，跻身沪上品牌房地产经纪公司前三名。
成交量现短暂回落
■满堂红徐洁
今年上半年，上海二手房成交量连续6个月环比增长，与此对应的是二手房成交均价不断攀升。根据满堂红成交数据统计，仅7月份莘庄板块某楼盘的成交均价就出现了70％的增长。对于下半年走势，满堂红抱着谨慎乐观的态度，成交量会出现短暂下降。
从政策面看，2007年国家关于二套房贷等政策法规的出台被视为房地产市场逆转的起因。今年，政策走向已经出现明显变化，支持房地产业发展成为主基调，而且，政府已明言下半年仍将保持政策的稳定性。
衡量房地产市场是否真正繁荣，很大程度上要看投资需求是否活跃。去年下半年投资需求基本绝迹，刚性需求的客户持币观望，大部分业主捂盘不售，整个交易情况十分低迷。但从今年2月份开始，首先是刚性需求集中爆发，业主看到成交活跃，楼价反弹，重新入市。刚性需求的释放带动了投资需求回归。根据最近几个月成交数据分析，目前置业的客户主力已经由刚性需求向改善、投资需求转变。说明客户对后市持乐观态度，只要有合适的机会依然会出手。
上海满堂红是一家致力于建设百年老店的企业，目标是在三年内争取成为行业的领头者。今年市场出现大幅度反弹，下半年满堂红将以稳健的步伐，重举扩张大旗。到2009年底，店铺的数量将至少达到20家，以闵行区为主，争取完成阶段性目标——成为闵行区域的霸主。
后市埋下“有价无市”隐忧
■太平洋房屋周燕
下半年楼市整体将以平稳为主，但房价上涨空间会受到不同程度的制约。
房地产投资和企业投资可能减慢这两个因素必须加以关注。2008年，我国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，这一变化引起普遍的看跌预期，导致住房销售量减少。从当前房地产市场供求关系变化看，预计这一态势会进一步发展。城市房价过快上涨带来了一系列严重问题，必须加以控制，同时也要注意大涨之后出现大落的可能。如果仅仅由市场进行调节，预计未来住房市场将继续低迷，加之银行实行紧缩贷款政策的影响，估计会有越来越多的房地产企业因资金链断裂而陷入困境。
同时居民的购房能力减弱，主要受两方面因素的影响：（1）股市走弱，居民财产性收入增速减缓；（2）企业困难增加和劳动工资成本的提高，就业人数降低失业率增加，进而影响居民收入增长。
某些区域房价短期内上涨过快和二套房贷收紧，抑制了买家的购买力，客观上拉长了成交周期，导致购房者被迫转入观望，给后市运行埋下“有价无市”的隐忧。在这样的背景下，二手房成交量从上半年的活跃逐渐趋稳到下半年出现小幅回落的现象。
部分高档房会现追涨行情
■德佑地产龙东平
对于下半年的中高档住宅市场，德佑地产谨慎认为会呈现价格平稳并带小幅上涨，同时成交量小幅下降的走势，部分优质房源不排除有追涨可能。从上海高档住宅近五年来的一贯走势看，只要在可承受范围内，投资或自住需求总会进场。
作为上海中高档住宅专家，德佑地产对于2009年下半年保持“谨慎应对”的态度，一如既往，眼睛朝内，不断沉淀并提炼，促进作业标准化系统化及企业深层文化建设。回顾业内称之为地产冰河期的2008年，德佑不但没有关掉一家门店，而且门店数量拓增1倍，从9家店变成19家，而且主要分布在主流商圈如陆家嘴、徐家汇、建国路、镇宁华山板块等。既扩大市场份额，又让更多的高端客户群享受到德佑的优质服务。
投资市场活跃租赁难有起色
■立超地产何萍
上海商业地产受2008年金融风暴影响最大，至今写字楼租金下挫20%-30%，商铺成交量也急剧萎缩。
到2009年第一季度，商铺租赁也开始慢慢萎缩，不少连锁品牌大面积关店收缩，整个商业地产经历了最低迷的时期。从第二季度开始，刺激经济政策的效应显现，商业地产投资市场逐步活跃起来。据立超商业地产成交量统计，二季度交易量是一季度的近5倍，而租赁交易量仅为一季度的1.03倍。很明显，商业地产买卖与租赁市场冰火两重天。由此预计，下半年商业地产投资市场活跃将延续，而租赁市场不会有太大改观。
这是因为下半年通胀依然有压力，很多投资客为了规避这一风险，选择购买房产来保值增值。其次，住宅市场在上半年价格普遍高涨，而商业地产上半年买卖价格未有明显变化，其价值洼地也越来越显现。在同一地区，住宅与商业地产的最高价差达到30％－40％，而年租金回报率在5％左右。这大大吸引了很多投资客转投商业地产。还有很多投资者在配备自己的投资产品中住宅类居多，为了规避投资风险，商业地产成为新选择。
如果经济形势继续企稳，至少需要10-15个月才能恢复到2008年的商业地产租金水平。如今写字楼租金比去年同期相比跌了2-3成，很多企业为了减少租金，从高档写字楼搬到中低档乙级写字楼，从市中心搬到郊区或者干脆合并、关闭。商铺上半年市场价格同比去年跌了1-2成，很多企业与业主重新修订了价格，回归到2007年底的价格水平。一些连锁品牌的企业今年停止了拓展新的门店，需求的疲软，外围的不确定，在加上新型低成本网络商业的出现导致商铺市场有很难的改观。
调整、转变、全攻
■美联物业杨帆
2009年是中介行业规模化重组的一年。显而易见，单一的二手房交易不再是中介企业唯一的生存之道，多元化、多渠道经营是现时中介企业谋求发展的方式。
首先，美联物业将着手将传统二手中介营销模式向全攻型网络信息服务模式转变，公司已于4月正式推出“上海网络经纪人”板块。该板块是一个为广大客户推荐公司明星经纪人，推荐笋盘以促成交易的信息化平台。通过几个月的完善及发展，该板块点击率逐月上升。服务产品种类也在向“买卖、租赁、贷款、投资”一条龙的服务模式转变。
预测下半年二手房市场，“金九银十”会让刚性以及置换型需求持续释放。为迎接2009年的发展，上海美联在2008年初就调整了店铺以及内部的培训机制，加强前线员工的培训，培养及提升一大批实战型的业务人才。对于下半年新一波市场行情，上海美联已经做好充分准备。
应对市场周期谋求多元发展
■智恒房产鲁元龙
刚刚迈入8月，沪上多家中介信息表明，二手房市场继续出现成交萎缩，观望情绪似乎回潮。而在7月份，上海二手房在成交量萎缩的同时，房价却再度创下新高。“市场的变化周期正在缩短，楼市的‘热夏’与‘寒冬’正在不断交替，公司想要走得更远，就必须尝试全面、多元化的发展。”
自2009年年初，智恒房产就明确了“加盟授权事业、独立经纪人事业、商业地产开发代理事业”三足鼎立的发展态势。
在加盟授权事业方面，智恒房产把2009年定义为“服务深化年”。近期实行的“智恒精英店东成长培养计划”，目的就是帮助加盟商实现在房地产中介事业上的飞跃，与智恒房产一同成长。此计划一经推出便受到广大加盟商的纷纷参与。同时，智恒在原有河南、重庆区域授权的基础上，积极拓展泛长三角地区。日前，宁波、安徽等地已进入授权磋商的最后阶段。
于2008年下半年开展的独立经纪人事业在今年下半年还将继续进行。智恒当初设立此项目的初衷并不是为了单纯谋求经济效益，而是对一种暂新的房地产中介经营模式进行有益的探索与尝试。为了能够在理论上论证此模式的可行性，智恒正联合有关机构对独立经纪人运营模式进行课题调研。事实上，在智恒独立经纪人事业的实际运作过程中所研发的新服务不仅适用旗下的独立经纪人，还受到体系内加盟商及广大消费者的认可。其中包括经纪人移动pos机的配备、房地产买卖代理机制的尝试等。
成立7年“零投诉”
■志远地产江国芳
志远地产创立于2002年，短短数年，已从单一的房地产经纪公司发展成为房地产全程营销代理、商业地产招商运营、房地产经纪服务三位一体的综合房地产服务运营商，并拥有系列子公司，备受各界认可。
志远地产的品牌优势在于品质服务，公司成立7年以来，连续保持三大行政主管部门“零投诉”的记录并连续4届蝉联行业最高荣誉奖项“金桥奖”。同时，志远地产成立了“名仕会”，这一致力于为豪宅客户、名流人士提供最及时的信息、最通畅的交流平台及最贴心的附加服务的豪宅客户俱乐部，至今成功举办了多次VIP客户互动讲座及户外体验活动。
志远始终坚持人才自主培养，坚持不从同业挖墙脚，坚持为无行业经验的新进同仁提供系统的培训，坚持为员工提供最切身的福利保障。2009年下半年志远更是将所有的工作重心都放到了人才的培养和招募上，力求培养更多高素质的服务精英为更多客户提供最专业的贴心服务。
5年迈向1000店
■信义房屋张元琦
信义房屋早在去年市场不景气的背景下，就全面启动店面改造工程。在形象换装工程中，信义房屋将品牌发展定位为“精致中介”，象征信义房屋已立于国际视野，步入品牌国际化新阶段。目前，大中华地区信义房屋门店总数已累积超过300家。
在集团内部，国际化发展脚步更是迅速。信义企业集团不仅早在2007年已以人民币12.5亿元的巨资，购买位于台湾地区顶级办公区—信义计划区内面积近2.37万平方米的信义大楼，作为信义全球营运总部，积极筹划信义企业集团在两岸和全球各地的快速发展工作，制订了“千店计划”，到2012年在全球门店数量将超过1000家，其中中国市场门店将达到700家以上。信义房屋将朝“来自华人世界之全球第一不动产连锁品牌”道路上大步前进。 房地产时报
|
